Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 февраля 2022 г. № 305-ЭС21-20512 по делу № А40-255826/2019 Дело о признании здания самовольной постройкой направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд, поскольку, признав спорный объект, находящийся в долевой собственности владельцев инвестиционных паев, индивидуальным жилым домом, суды по сути не проверили и не обосновали свой вывод о назначении постройки

Резолютивная часть определения объявлена 15.02.2022.

Полный текст определения изготовлен 22.02.2022.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Золотовой Е.Н.,  Поповой Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании  кассационную жалобу Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020 по делу № А40-255826/2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2021 по тому же делу

по иску Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы к владельцам инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный ремонтный фонд «Казанский рентный инвестиционный фонд» под доверительным управлением общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. о признании трехэтажного здания (кадастровый номер 77:07:0019001:1894) общей площадью 1 708, 6 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А самовольной постройкой; обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести трехэтажное здание (кадастровый номер 77:07:0019001:1894) общей площадью 1708,6 кв. м, имеющее адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, право Правительству в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на фонд расходов; признании зарегистрированного права собственности фонда на трехэтажное здание (кадастровый номер 77:07:0019001:1894) общей площадью 1708,6 кв. м, имеющее адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А отсутствующим.

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Префектуры Западного административного округа города Москвы, Комитета государственного строительного надзора города Москвы, Госинспекции по недвижимости города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Автомобильные дороги Западного административного округа»,

при участии в судебном заседании представителей:

Правительства Москвы - Монахова А.А.,

Департамента  городского имущества города Москвы - Курамшин А.В.,

Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы - Джилавян.Л.А.,

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» - Казаринова Е.С., Гатауллин Р.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступления представителей сторон спора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в ходе проведения обследования земельного участка по адресу: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, вл. 70/4 выявлен объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства и размещенный без разрешительной документации, о чем составлен рапорт о результатах планового (рейдового) обследования от 08.08.2019 № 9073300, что явилось основанием для обращения в суд  с иском по настоящему делу.

Как установили суды, земельный участок площадью 1 200 кв. м, на котором возведен спорный объект недвижимости, находится в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее - фонд), отдан в доверительное управление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест».

Для земельного участка установлен вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства.

Суды при рассмотрении дела установили, что  ранее на указанном земельном участке размещался одноэтажный индивидуальный жилой дом (кадастровый номер 77:07:0019001:1264 от 27.05.2012), 2003 года постройки, имевший адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4. стр. 2, который в 2009 году был демонтирован.

В настоящий момент на спорном земельном участке согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости расположено трехэтажное здание общей площадью 1708, 6 кв. м, имеющее адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А. Здание не используется, проводятся отделочные работы.

Как следует из материалов дела, трехэтажное здание возведено до оформления права общей долевой собственности на вышеназванный земельный участок, явилось предметом купли - продажи  по договору с предыдущим собственником Борисовым В.Ю., заключенному в 2010 году (свидетельство о государственной регистрации права от 27.07.2010),  которым изначально в 2009 году по договору купли-продажи были приобретены земельный участок и жилой дом площадью 85, 7 кв. м.

Разрешительная документация на строительство (реконструкцию) вышеуказанного трехэтажного здания, как установили суды, отсутствует.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 и постановлением Московского округа от 21.07.2021, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались положениями статей 222, 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходили из того, что здание введено в эксплуатацию в 2009 году, приобретено вместе с земельным участком ответчиком в общую долевую собственность на основании договора купли-продажи от 05.08.2010, при этом на дату регистрации права собственности на объект, участок, на котором он возведен, находился у Борисова В.Ю. в собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 25.02.2010 серия 77АМ № 289256).

Учитывая, что на момент регистрации права собственности за первоначальным собственником для возникновения права собственности на объект индивидуального жилищного строительства не требовалось разрешения на ввод его в эксплуатацию или разрешения на строительство, право собственности на спорный объект (жилой дом) возникло у ответчика на законных основаниях в полном соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент регистрации первоначальной собственности).

Суды также учли заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно результатам которой, пятиэтажное здание (цокольный этаж, три этажа, мансарда) является объектом капитального строительства, при его возведении не допущены нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, гигиенических, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при установленных по делу обстоятельствах  суды пришли к выводу, что у здания отсутствуют признаки самовольной постройки, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса, поскольку оно построено на предназначенном для строительства и принадлежащем застройщику земельном участке, с соблюдением всех установленных градостроительных и строительных норм, здание возводилось как жилой дом на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, разрешения  на строительство в связи с этим не требовалось.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Правительство Москвы (далее - Правительство), Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) просят отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просят направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2022 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Суды, рассматривая требования истцов о признании спорной постройки самовольной, не установили наличие у нее признаков, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса, и исходили из того, что она является жилым домом, для возведения которого не требуется соблюдение требований о получении разрешения на строительство, этажность постройки соблюдена.

Между тем делая вывод о признании спорной постройки общей площадью 1708,6 кв. м жилым домом, право собственности на который было зарегистрировано за его продавцом Борисовым В.Ю.  на основании декларации  об объекте недвижимости, суды при наличии на то возражений  истцов,  не обосновали его со ссылкой на совокупность соответствующих доказательств, подтверждающих это обстоятельство, по существу являющимся определяющим  результат рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилой кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются, в том числе, документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и   содержащие его описание (статья 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон о регистрации, действовавший на дату регистрации права собственности на постройку за Борисовым В.Ю.).

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (пункт 1 статьи 25.3 Закона о регистрации).

Между тем  пунктом 4 статьи 25.3 Закона о регистрации  также предусмотрено, что документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию.

В отсутствие в акте экспертизы, проведенной по настоящему делу, обоснования спорного объекта как жилого дома, предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,  а также наличия иных доказательств, подтверждающих назначение этого объекта как жилого дома, Правительство и Департамент в суде апелляционной инстанции заявили ходатайство о проведении дополнительной экспертизы для разрешения этого и других вопросов, в частности, о наличии у объекта признаков гостиницы,  но в удовлетворении которого было отказано.

Таким образом, признав спорный объект, находящийся в долевой собственности владельцев инвестиционных паев,  индивидуальным жилым домом, суды по сути не проверили и не обосновали свой вывод о назначении постройки.

Вывод о том, что спорная постройка является жилым домом позволил судам  сделать вывод об отсутствии необходимости получать разрешение на ее возведение в соответствии с пунктом 1.1, пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Между тем пункт 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, исключающий получение разрешения на строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства введен Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ, то есть после возведения спорной постройки, а пункт 3 той же нормы предусматривает отсутствие необходимости получать разрешение на строительство строений и сооружений вспомогательного использования.

Кроме того, полагая, что для  возведения спорного объекта как индивидуального жилого дома не требовалось разрешения на строительство, суды, не согласившись с обоснованием своей позиции Правительством и Департаментом, указывающих на нарушения закона при возведении спорной постройки, не учли положения пункта 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (в редакции 2009 года) о том, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи); экспертиза не проводится в отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

Однако такое положение этой законодательной нормы не исключает необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, что предусмотрено следующими законодательными нормами.

Частью 9 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 этой статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.

К случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, указанным в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, не относится строительство объектов индивидуального жилищного строительства.

 Изложенное толкование приведенных редакций норм Градостроительного кодекса дано постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 по делу   № 15285/2011.

В  проведенной по настоящему делу судебной экспертизе  спорный объект  поименован как индивидуальный жилой дом, с количеством этажей 5 (стр. 26 акта экспертизы) или четырехэтажное здание с подвальным этажом (стр. 67 акта экспертизы).

Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» регламентируется понятие этажности жилых домов, которая должна определяться по числу надземных этажей.

Указанные положения не были приняты во внимание судами при рассмотрении настоящего дела.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенного нарушениями судами норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020 по делу № А40-255826/2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.