Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 июня 2021 г. N 305-ЭС21-6183 по делу N А40-122389/2019 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело об обращении взыскания на имущество по договору ипотеки земельного участка через публичные торги на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку этот суд не учел, что спорный земельный участок находится в ипотеке в силу закона у участников долевого строительства, и не решив вопрос об участии этих лиц или их представителя в деле, разрешил спор без учета их залоговых прав, установленных законом

Резолютивная часть определения объявлена 28.06.2021

Полный текст определения изготовлен 29.06.2021

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Шилохвоста О.Ю.,

судей Букиной И.А., Зарубиной Е.Н., -

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Региональная инвестиционная компания" на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2020 по делу N А40-122389/2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.01.2021.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Региональная инвестиционная компания" - Зуева О.М. (по доверенности от 25.11.2020);

государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Баранов К.В. (по доверенности от 08.06.2021 N 621), Павлов А.А. (по доверенности от 18.11.2019 N 1845).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Шилохвоста О.Ю., а также объяснения представителей истца и ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации,

установила:

коммерческий банк "Эргобанк" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - банк) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональная инвестиционная компания" (далее - компания) об обращении взыскания на имущество согласно договору ипотеки земельного участка N 5/14-3 от 16.01.2014, перечисленное в п. 1.1 договора, через публичные торги, установив начальную продажную стоимость в размере 318 625 000 руб. 00 коп.; об обращении взыскания на имущество согласно договору последующей ипотеки земельного участка N 84/14-3 от 07.05.2014, перечисленное в п. 1.1 договора, через публичные торги, установив начальную продажную стоимость в размере 318 625 000 руб. 00 коп.; об обращении взыскания на имущество согласно договору последующей ипотеки земельного участка N 104/14-3 от 05.06.2014, перечисленное в п. 1.1 договора, через публичные торги, установив начальную продажную стоимость в размере 318 625 000 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Левин Евгений Юрьевич, Елецкий Константин Валерьевич, общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 9", общество с ограниченной ответственностью "ИПФ-ИНВЕСТ", Мишура Алексей Васильевич, Левина Наталья Дмитриевна, общество с ограниченной ответственностью "Газстрой", Маценко Кирилл Константинович.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.01.2021, иск удовлетворен.

Компания 16.03.2021 обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19.06.2020, постановление от 02.10.2020 и постановление от 18.01.2021 отменить, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, повлиявшие на исход дела, и направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе компания, ссылаясь на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (статья 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), настаивает на изменении стоимости предмета залога в связи с возведением на земельном участке объекта незавершенного строительства, которая не была учтена судами при обращении взыскания на этот участок в пользу банка.

Кроме того, компания полагает, что обжалуемые судебные акты не соответствуют условиям обращения взыскания на земельный участок, предоставленный для создания многоквартирного дома на условиях долевого участия в строительстве, предусмотренным статьями 13 - 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2021 (судья Шилохвост О.Ю.) кассационная жалоба компании с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Представитель компании в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы и просил обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Банк в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, обжалуемые судебные акты просили оставить без изменения как законные и обоснованные.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы компании, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы компании.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и в выступлениях представителей компании и банка, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение от 19.06.2020, постановление от 02.10.2020 и постановление от 18.01.2021 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между банком (кредитор) и компанией (заемщик) заключены кредитные договоры N 5/14-КЛ от 16.01.2014, N 84/14-КЛ от 07.05.2014 и N 104/14-КЛ от 05.06.2014, по условиям которых банк предоставил компании кредиты в рамках кредитных линий для строительства многоквартирного дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, общественного здания административного назначения, подземной автостоянки, трансформаторной подстанции и канализационной насосной станции на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:11606, а компания обязалась возвратить кредиты и уплатить проценты за пользование кредитами и неиспользованным лимитом задолженности.

В обеспечение исполнения обязательств компании по кредитным договорам между компанией (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключены: договор ипотеки земельного участка N 5/14-3 от 16.01.2014, договор последующей ипотеки N 84/14-3 от 07.05.2014, договор последующей ипотеки земельного участка N 104/14-3 от 05.06.2014, по условиям которых компания передала в залог (ипотеку) банку земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками. Площадь: 14 279 кв. м, адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, кадастровый номер 54:35:000000:11606), принадлежащий компании на праве собственности (далее - земельный участок, предмет залога). Стоимость предмета залога определена сторонами в пунктах 1.2 договоров ипотеки (последующей ипотеки) в размере 318 625 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2016 по делу N А40-12417/2016 банк признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".

В связи с ненадлежащим исполнением компанией своих обязательств по кредитным договорам решением Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2020 по делу N А40-199392/2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020, с компании в пользу банка взыскано: 615 372 403 руб. 65 коп. задолженности по кредитному договору N 5/14-КЛ от 16.01.2014, 105 645 884 руб. 17 коп. задолженности по кредитному договору N 84/14-КЛ от 07.05.2014, 98 228 915 руб. 75 коп. задолженности по кредитному договору N 104/14-КЛ от 05.06.2014.

Согласно результатам проведенной в рамках дела N А40-199392/2017 по ходатайству компании судебной экспертизы (заключение эксперта N 1731/9-3 от 16.11.2018) рыночная стоимость земельного участка составляет 250 103 878 руб. 03 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение компанией обязанности по возврату долга, банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о доказанности материалами дела права кредитора (банк) получить удовлетворение ненадлежаще исполненного обязательства должника (компания) из стоимости заложенного имущества, определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 318 625 000 руб. 00 коп., согласованном сторонами в договорах ипотеки земельного участка.

Отклоняя возражение компании о том, что в стоимость предмета залога не включена стоимость объекта незавершенного строительства, а также о том, что взыскание на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, возводимый на условиях долевого участия в строительстве, может быть обращено только при наличии оснований, предусмотренных статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве, суды апелляционной инстанции и округа со ссылкой на статью 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указали на отсутствие препятствий для осуществления компанией (застройщик) регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, после которой такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, ввиду чего обращение взыскания на земельный участок в пользу банка не нарушает интересы дольщиков.

Между тем, судами нижестоящих инстанций не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами (пункт 1 статьи 335.1 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 50 Закона об ипотеке предусмотрено, что особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, определяются указанным законом.

В силу части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в действовавшей на момент заключения спорных договоров об ипотеке редакции) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Частью 6 статьи 13 названного Закона установлены условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае, когда до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, земельный участок и возведенные на нем объект незавершенного строительства или объект долевого строительства были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Частью 7 статьи 13 того же Закона установлены условия передачи в залог вышеназванного недвижимого имущества после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Наконец, статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве установлены особенности обращения взыскания на предмет залога, а статьей 15 - особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Между тем, при разрешении настоящего спора суды, установив целевой характер кредитов, выданных банком компании, и наличие у последней договоров участия в долевом строительстве, не проверили, когда был заключен этот договор, и, соответственно, каким правилам - части 6 или части 7 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве должны подчиняться залоговые отношения застройщика с банком по поводу спорного земельного участка.

Отклоняя ссылку ответчика на статью 13 Закона о долевом участии в строительстве, суды не учли, что спорный земельный участок находится в ипотеке в силу закона у участников долевого строительства и не решив вопрос об участии этих лиц или их представителя в деле, разрешили спор без учета их залоговых прав, установленных законом.

Кроме того, ссылаясь на необходимость государственной регистрации застройщиком объекта незавершенного строительства, суды не учли, что такая регистрация является условием нахождения в залоге у участников долевого строительства именно объекта незавершенного строительства, и наличие регистрации этого объекта не влияет на права участников долевого строительства как залогодержателей на земельный участок.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что судами не установлены фактические обстоятельства, предусмотренные Законом о долевом участии в строительстве, без выяснения которых не может быть решен вопрос о порядке и условиях реализации залоговых прав банка на земельный участок, которыми обеспечивались обязательства застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций было допущено существенное нарушение законодательства о залоге объектов недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, а судом округа эти нарушения не были исправлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 184, 291.13 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2020 по делу N А40-122389/2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.01.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2020 по делу N А40-122389/2019, введенное определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2021 N 305-ЭС21-6183.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.