Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 июня 2021 г. N 306-ЭС21-4034 по делу N А65-27473/2019 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о взыскании обеспечительного платежа на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения между ним и ответчиком договора купли-продажи спорного земельного участка не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа

Резолютивная часть определения объявлена 15.06.2021.

Полный текст определения изготовлен 18.06.2021.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда

Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Золотовой Е.Н., Чучуновой Т.С., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка" к обществу с ограниченной ответственностью "Здоровье" о взыскании 454 440 руб. обеспечительного платежа,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Дорофеева Юрия Николаевича,

при участии в судебном заседании представителя от индивидуального предпринимателя Дорофеева Ю.Н. - Далидан О.А.

Общество с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка", общество с ограниченной ответственностью "Здоровье", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., объяснение представителя индивидуального предпринимателя Дорофеева Ю.Н., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка" (далее - общество "Ложка Вилка") просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2021 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.

Разрешая спор по настоящему делу, суды установили, что 23.06.2016 индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. (арендодатель) и обществом "Ложка Вилка" (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости на срок до 22.06.2026 для использования под предприятие общественного питания.

Пунктом 3.4.5 договора стороны согласовали наличие у арендатора обязанности своевременно вносить арендную плату за пользование объектом в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных договором, независимо от фактического пользования объектом. Кроме того, на арендатора возложена обязанность до 01.09.2016 произвести оплату 454 440 руб. обеспечительного платежа за последние 2 месяца аренды.

Впоследствии 21.09.2017 индивидуальный предприниматель Дорофеев Ю.Н. (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Здоровье" (покупатель, новый арендодатель) заключили договор купли-продажи принадлежащих продавцу 2/100 долей земельного участка и размещенного на нем нежилого помещения. В установленном законом порядке 27.09.2017 за обществом "Здоровье" зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

Общество "Здоровье" 03.10.2017 направило в адрес истца письмо с требованием вернуть помещение по акту приема-передачи, в связи с чем истцом и обществом "Здоровье" 11.11.2017 заключено соглашение о расторжении с 11.11.2017 договора аренды от 23.06.2016 N 4/16.

В пункте 3 указанного соглашения стороны согласовали, что новый арендодатель выплачивает арендатору 2 400 000 руб. в качестве отступного.

В соответствии с пунктом 4 указанного соглашения уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. до 21.09.2017, и по возврату им обеспечительного платежа (пункт 5).

При этом в пункте 5 соглашения от 11.11.2017 общество "Здоровье" подтвердило, что обеспечительный платеж по договору аренды в размере 454 440 руб. индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. ему не передавался. Претензии по ненадлежащему исполнению договора до 21.09.2017 и по возврату обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять непосредственно индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. Пунктом 6 соглашения стороны согласовали, что после исполнения условий пунктов 2 и 3 соглашения они не имеют и не будут иметь друг к другу никаких претензий, и подтверждают, что между ними урегулированы все вопросы, вытекающие из договора. По акту приема-передачи от 11.11.2017 истец возвратил обществу "Здоровье" арендуемое помещение.

Между тем обеспечительный платеж в сумме 454 440 руб. арендатору ни прежним ни новым арендодателем не возвращен, в связи с чем общество "Вилка Ложка" было вынуждено обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н.

По результатам рассмотрения дела N А65-42798/2017 суды отказали обществу "Ложка Вилка" в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. о взыскании 454 440 руб. обеспечительного платежа. При этом указали, что договор купли-продажи от 21.09.2017, содержащий условие об обременении имущества в виде аренды на срок с 23.06.2016 по 22.06.2026, не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости.

Также суды отметили, что условие соглашения от 11.11.2017 о расторжении договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. не влекут для него в силу положений статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) каких-либо обязанностей, поскольку последний стороной соглашения не является.

Общество "Ложка Вилка" обратилось с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.04.2019 по делу N А65-42798/2017 по вновь открывшимся обстоятельствам в части отказа в удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. о возврате 454 440 руб. обеспечительного платежа, указывая в качестве вновь открывшегося обстоятельства на решение Арбитражного суда Республики Татарстан по настоящему делу об отказе в удовлетворении иска общества "Ложка Вилка" о взыскании с общества "Здоровье" 454 440 руб. обеспечительного платежа ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о передаче новому арендодателю обеспечительного платежа.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2020, в удовлетворении заявления общества "Ложка Вилка" о пересмотре решения суда первой инстанции по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

Требования по настоящему делу заявлены обществом "Ложка Вилка" со ссылкой на нахождение обеспечительного платежа у нового арендодателя - общества "Здоровье".

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствуясь положениями статей 307-309, 329, 381.1, 606, 611, 614, 617, 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что факт нахождения обеспечительного платежа у общества "Здоровье" не доказан, пунктом 5 соглашения от 11.11.2017 ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем индивидуальным предпринимателем Дорофеевым Ю.Н., что также было установлено и в рамках дела N А65-42798/2017.

При этом суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 3.4.5 договора аренды, указал на безвозвратность обеспечительного платежа.

Оставляя в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа отметил, что в соглашении от 11.11.2017 указано, что претензии по возврату обеспечительного платежа должны предъявляться не к ответчику, а индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. Кроме того, пунктами 5 и 6 стороны настоящего спора подтвердили отсутствие друг к другу претензий по договору аренды, что подтверждает добровольный отказ истца от требований к новому арендодателю по взысканию обеспечительного платежа.

Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 384 Гражданского кодекса если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды.

Между тем пунктом 4 соглашения от 23.06.2016 общество "Здоровье", как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа.

При наличии такого условия в соглашении, судам следовало оценить пункт 5 соглашения, в котором общество "Ложка Вилка" и общество "Здоровье", по сути, согласовали уступку требования новым собственником к предпринимателю Дорофееву Ю.Н., возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора.

Однако судебными актами по делу N А65-42798/2017, по которому общество "Ложка Вилка" обратилось к Дорофееву Ю.Н., суды отказали в удовлетворении требований, указав на то, что договор купли-продажи между предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. и ООО "Здоровье" от 21.09.2017 не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при определении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от 21.09.2017 не учитывался обеспечительный платеж.

Таким образом, судами указано на отсутствие у ООО "Здоровье" требования к предпринимателю Дорофееву Ю.Н.

Однако судами в такой ситуации должен быть разрешен вопрос о том, освобождает ли исходя из обстоятельств дела нового собственника от требования о возврате ООО "Ложка Вилка" обеспечительного платежа, совершенная им уступка требования к предпринимателю Дорофееву Ю.Н. обществу "Ложка Вилка" с учетом того, что в рамках дела по иску последнего к предпринимателю Дорофееву Ю.Н., суды уже это требование признали несуществующим.

Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 392.2, 393.3 ГК РФ, пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки"). В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО "Здоровье" и предпринимателем Дорофеевым Ю.Н. не может ухудшать положение ООО "Ложка Вилка" и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенного нарушениями судами норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.