Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 декабря 2020 г. N 308-ЭС20-17579 по делу N А53-23224/2018 Суд отменил кассационное постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции и апелляционное постановление по делу о признании незаконным решения ответчика об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении соглашения к договору аренды земельного участка, поскольку при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме право аренды третьего лица на спорный земельный участок прекратило свое действие

Резолютивная часть определения объявлена 22.12.2020

Полный текст определения изготовлен 29.12.2020

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Маненкова А.Н., Хатыповой Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой И.Е., рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи и средств технической записи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края (судья Захарченко О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Т.П.) кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 по делу N А53-23224/2018 Арбитражного суда Ростовской области

по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения от 07.08.2018 N 61/001/008/2017-75638 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении соглашения от 26.06.2014 к договору от 23.03.2011 N 32964 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, 2 мкр. "Темерник", об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964 (с учетом уточнения требований),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение", ООО "Управляющая организация "Леанта",

В судебном заседании приняли участие представители:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону - Саркисова С.Л.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, закрытое акционерное общество "Донское крупнопанельное домостроение", общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Леанта", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителя Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018, заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра), изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 указанные судебные акты отменены, в удовлетворении заявленных департаментом требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, и дополнении к ней департамент просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2020 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.

Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что 23.03.2011 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 2 461 кв.м с кадастровым номером 61:44:02 06 05:0044 для использования в целях завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома. В отношении указанного участка (номер изменен на 61:44:0020605:44) в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу закрытого акционерного общества "Донское крупнопанельное домостроение" (далее - ЗАО "ДКД") и в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства; в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020605:5380.

26.06.2014 между департаментом и обществом подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964, 25.07.2017 департамент обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного соглашения.

Уведомлением от 08.05.2018 Управление Росреестра сообщило о приостановлении действий по государственной регистрации соглашения от

26.06.2014, сославшись на часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ); 07.08.2018 заявителю в государственной регистрации соглашения было отказано, что явилось основанием для обращения департамента с заявленными требованиями в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), удовлетворили требования департамента, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным земельным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Суд округа, отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, руководствуясь частью 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), исходя из обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении спорного участка в аренду ЗАО "ДКД" для завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, осуществляемого застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства по правилам Закона N 214-ФЗ, пришел к выводу о необходимости применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме.

При отсутствии в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (в 2016 году) значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014, государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, также спустя несколько лет (в 2017 году) после заключения названного соглашения, а также учитывая наличие в ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрированного до

01.11.2018 ограничения (обременения) в виде ареста и запрещения совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018, суд округа не усмотрел оснований для признания оспариваемого решения Управления Росреестра незаконным, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных департаментом требований.

Между тем судом округа при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Закона N 218-ФЗ).

Пунктом 26 постановления Пленума N 73 предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Определении от 14.01.2014 N 2-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленное статьей 13 Закона N 214-ФЗ правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Между тем, как указали суды первой и апелляционной инстанций, учитывая ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2017 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2016, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица (ЗАО "ДКД") на земельный участок прекратило свое действие. Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, положениям пункта 26 постановления Пленума N 73, статей 352, 413 ГК РФ.

Вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ в пункт 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства.

Согласно пункту 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Таким образом, учитывая расторжение договора аренды соглашением от 26.06.2014, окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании статьи 14 Закона N 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды, у Управления Росреестра не имелось.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.09.2020 года по делу N А53-38414/2019.

На основании вышеизложенного выводы суда кассационной инстанции, положенные в основу отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные судом округа при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции при изложенных выше выводах - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 по делу N А53-23224/2018 Арбитражного суда Ростовской области отменить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по тому же делу оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.