Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 сентября 2016 г. N Ф09-8415/16 по делу N А50-20622/2015 (ключевые темы: торговые помещения - неопределенный срок - курс доллара - арендная плата - изменение договора)

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Платоновой Е.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Либор" (далее - общество "Либор", истец) на решение Арбитражного суда Пермского края от 18.03.2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 по делу N А50-20622/2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Либор" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шарипову Рустаму Расимовичу (далее - предприниматель Шарипов Р.Р., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды торгового помещения на неопределенный срок от 31.07.2014 N 72/14-У в сумме 550 340 руб. 20 коп.

Определение суда от 13.01.2016 принято к производству встречное исковое заявление предпринимателя Шарипова Р.Р. об изменении договора аренды торгового помещения на неопределенный срок от 31.07.2014 N 72/14-У, заключенного между истцом и ответчиком, путем исключения из текста договора п. 3.9 и п. 3.1.2 с 01.04.2015, а также о расторжении договора аренды торгового помещения на неопределенный срок от 31.07.2014 N 72/14-У с 13.07.2015.

Решением суда 18.03.2016 (судья Кремер Ю.О.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично; с предпринимателя Шарипова Р.Р. в пользу общества "Либор" взыскано 278 211 руб. 16 коп. долга по договору аренды торгового помещения на неопределенный срок N 72/14-У от 31.07.2014. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований и встречных исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 (судьи Голубцов В.Г., Васева Е.Е., Васильева Е.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Либор" просит указанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. В обоснование доводов кассационной жалобы истец указывает, не неправомерность выводов судов о начислении арендной платы после 12.07.2015. Истец полагает, что суды неправильно применили ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и должны быть применены условия спорного договора по внесению арендной платы. Кроме того истец считает, что арендная плата должна быть уплачена ответчиком и за период ограничения доступа в помещение, так как стороны добровольно подписали спорный договор, п. 3.9 которого установлено, что в случае задержки внесения арендной платы, арендодатель вправе без предварительного уведомления арендатора ограничить его доступ в арендуемые помещения и такие действия не будут считаться нарушением им своих обязательств по предоставлению помещения арендатору и не освобождают последнего от уплаты арендной платы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Либор" (арендодатель) и предпринимателем Шариповым Р.Р. (арендатор) 31.07.2014 заключен договор аренды торгового помещения на неопределенный срок N 72/14-У, по условиям которого истец на неопределенный срок передал в аренду ответчику изолированное помещение N 70 общей площадью 57 кв. м, расположенное на втором этаже здания Торгово-развлекательного комплекса "СемьЯ" по адресу г.Уфа, проспект Октября,34, что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2014.

Условия договора предусматривают уплату базовой части арендной платы 102 341 руб. 79 коп. (п. 3.1 договора), эксплуатационных расходов (п. 3.2 договора), платы за маркетинговые услуги ТРК (п. 3.3 договора).

Базовая (фиксированная) арендная ставка определяется путём деления месячной арендной платы на площадь помещения и составляет 1 795 руб. 47 коп. в месяц за 1 кв. м арендуемой площади, что эквивалентно 59,85 долларов США за 1 кв. м арендуемой площади (в т.ч. НДС). Курс доллара принят равным 30,00 рублей за доллар США.

Начиная со 2-го месяца аренды от даты передачи помещения арендатору базовая месячная арендная плата составляет 204 683 руб. 58 коп. в месяц.

Базовая (фиксированная) арендная ставка определяется путём деления месячной арендной платы на площадь помещения и составляет 3 590 руб. 94 коп. в месяц за 1 кв. м арендуемой площади, что эквивалентно 119,70 долларов США за 1 кв. м арендуемой площади (в т.ч. НДС). Курс доллара принят равным 30,00 рублей за доллар США.

Согласно п. 3.1.2 договора аренды при росте среднего курса доллара США свыше 32 руб./долл. США, определяемого как среднеарифметическое значение официальных курсов доллара США, устанавливаемых ЦБ РФ на каждый день календарного месяца, базовая арендная плата на календарный месяц, в котором произошел указанный курсовой рост, устанавливается в рублях в сумме эквивалентной: в первый месяц аренды от даты передачи помещения арендатору по акту приема-передачи - 59,85 дол. США в месяц за 1 кв. м арендуемой площади; начиная со 2-го месяца аренды от даты передачи помещения арендатору по акту приема-передачи - 119,70 дол. США в месяц за 1 кв.м. арендуемой площади, умноженной на средний курс долл. США к рублю, рассчитанный за календарный месяц, в котором произошел указанный курсовой рост.

В соответствии с п. 3.1.3 договора аренды разница между базовой арендной платой, указанной в п. 3.1.1 договора аренды и установленной в соответствии с п. 3.1.2 договора уплачивается арендатором в виде доплаты по истечении квартала на основании счета, выставленного арендодателем в пятидневный срок с момента получения счета.

Ответчик оплачивал арендную плату согласно п. 3.1.1 договора.

Предпринимателем Шариповым Р.Р. 06.05.2015 подано уведомление о расторжении договора аренды с 01.07.2015, истцом уведомление получено 07.05.2015.

Письмом от 13.05.2015 N 1/449 общество "Либор" сообщило ответчику, что согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, подтверждает расторжение договора с 06.08.2015.

Ответчик направил истцу письма от 13.05.2015, от 18.05.2015, в которых сообщил ему о расторжении договора между ответчиком и компанией "LIMITED EXEMPT PRIVATE COMPANY AMMA H.D. PTE. LTD." (ЛИМИТЕД ЭКСЕМПТ ПРАЙВИТ КОМПАНИ АММА ЭЙЧ ДИ ПИ ТИ И ЛТД.), под чьим товарным знаком предприниматель Шарипов Р.Р. осуществлял торговую деятельность. Просил расторгнуть договор согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств.

Письмом от 29.05.2015 N 492 истец сообщил о несогласии с расторжением договора согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвердил готовность принять помещение по акту возврата помещения 06.08.2015 последний день аренды.

Истец 31.07.2015 выставил ответчику счет на сумму 464 183 руб. 75 коп. на доплату базовой арендной платы в связи с изменением курса доллара за период апрель, май, июнь 2015 года.

После чего общество "Либор" 13.07.2015 уведомило ответчика об ограничении доступа арендатора в арендуемое помещение, пользование помещением и находящимся в нем имуществом и прекращении подачи электроэнергии в арендуемое помещение с 11 час. 20 мин. 13.07.2015 на основании п. 3.9 договора аренду в связи с наличием задолженности по договору.

Отсутствие оплаты за пользование вышеуказанным имуществом в сумме 550 340 руб. 20 коп. явилось основанием для обращения общества "Либор" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В свою очередь ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском об изменении договора аренды торгового помещения на неопределенный срок от 31.07.2014 N 72/14-У, заключенного между обществом "Либор" и предпринимателем Шариповым Р.Р., путем исключения из текста договора п. 3.9 и п. 3.1.2 с 01.04.2015, а также о расторжении договора аренды торгового помещения на неопределенный срок от 31.07.2014 N 72/14-У с 13.07.2015.

Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходили из того, что требования общества "Либор" подлежат удовлетворению в части взыскания арендной платы, рассчитанной по 12.07.2015, при этом установив факт того, что помещения с 13.07.2015 были опечатаны и ответчик был лишен возможности использовать помещения по назначению, пришли к выводу, что начисление арендной платы после 13.07.2015 противоречит условиям ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и является необоснованным. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что договор аренды от 31.07.2014 N 72/14-У, заключенный на неопределенный срок, расторгнут с 06.08.2015 согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в трехмесячный срок после направления арендатором заявления о расторжении договора и что на дату обращения ответчика со встречным иском и на дату вынесения решения спорный договор аренды между сторонами не действует в связи с его расторжением, а изменение и расторжение недействующего договора законодательством не предусмотрено, противоречит самой сути института расторжения (изменения) договора, лишено правовой цели и не направлено на защиту интересов стороны.

Суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими изменению, так как вывод судов о неначислении арендной платы за период ограничения доступа в помещение не может быть признан соответствующим закону, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок..

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом, в силу своей правовой природы договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как установлено судами в рамках договора аренды от 31.07.2014 N 72/14-У арендодатель исполнил свое обязательство путем передачи обусловленного договором нежилого помещения по акту приема-передачи от 01.08.2014, который принят арендатором без каких-либо замечаний и возражений.

Таким образом, на стороне арендатора возникла обязанность своевременно и в соответствии с условиями договора вносить арендную плату.

В соответствии с ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 3.9 договора аренды от 31.07.2014 N 72/14-У предусмотрено право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности уплаты арендных платежей.

Таким образом, реализуя принцип свободы договора, стороны в добровольном порядке согласовали в его условиях вышеупомянутый вид обеспечения обязательства, что не противоречит действующему законодательству.

Факт того, что арендные платежи вносились ответчиком несвоевременно и не в полном объеме в течение периода пользования помещением, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Ввиду того, что ответчиком каких-либо действий по погашению долга либо урегулированию сложившейся ситуации не предпринято, истец с 13.07.2015 временно ограничил доступ в помещение до исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы.

Таким образом, в рассматриваемом случае препятствование обществом "Либор" в пользовании помещением арендатору названным способом являлось целесообразным, так как истец действовал в соответствии с п. 3.9 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей. Как согласовано сторонами в отмеченном пункет, в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора.

В этой связи, учитывая, что материалами дела подтверждается, что арендатор в период с июля и август 2015 года не исполнял обязанность по внесению арендных платежей, неоплаченная сумма которых составила 550 340 руб. 20 коп., требование истца об их взыскании является обоснованным и подлежащим удовлетворения в заявленной сумме.

С учетом изложенного решение и постановление в части отказа обществу "Либор" в иске о взыскании с предпринимателя Шарипова Р.Р. долга по договору аренды торгового помещения на неопределенный срок N 72/14-У от 31.07.2014 в сумме 272 129 руб. 04 коп. подлежат изменению, а исковые требования в этой части - удовлетворению. В части отказа в удовлетворении встречного иска судебные акты судом кассационной инстанции не пересматривались, поскольку не были предметом обжалования.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика подлежат отнесению расходы истца по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам в размере 20 007 руб.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 18.03.2016 по делу N А50-20622/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 по тому же делу изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью "Либор" удовлетворить полностью.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шарипова Рустама Расимовича (г. Пермь; ОГРН 314595811400044; ИНН 590309634236) в пользу общества с ограниченной ответственность "Либор" (г. Пермь, ул.Революции, 13; ОГРН 1025900531898, ИНН 5902141538) 550 340 руб. 20 коп. долга по договору аренды торгового помещения на неопределенный срок N 72/14-У от 31.07.2014, а также 14 007 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шарипова Рустама Расимовича (г. Пермь; ОГРН 314595811400044; ИНН 590309634236) в пользу общества с ограниченной ответственность "Либор" (г. Пермь, ул.Революции, 13; ОГРН 1025900531898, ИНН 5902141538) 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.