Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 декабря 2013 г. N Ф09-13533/13 по делу N А71-1332/2013 (ключевые темы: градостроительный план земельного участка - жилищное строительство - договор аренды земельного участка - реконструкция объектов капитального строительства - срок действия договора)

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Семеновой З.Г., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Октябрьское" на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.06.2013 по делу N А71-1332/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации муниципального образования "Октябрьское" - Попов В.А. (доверенность от 05.03.2013 N 2);

общества с ограниченной ответственностью "Ванино" (далее - общество "Ванино") - Ахмадуллина Р.А. (доверенность от 10.01.2013).

Общество "Ванино" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Администрации муниципального образования "Октябрьское" о признании незаконным отказа ответчика в предоставлении градостроительных планов земельных участков по основаниям, изложенным в письмах N 02-46/14 от 21.01.2013, N 6/02-46 от 15.01.2013, N 02-46/298 от 24.12.2012 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Завьяловский район".

Решением суда от 04.06.2013 (судья Коковихина Т.С.) заявленные требования удовлетворены частично. Признан незаконным отказ Администрации муниципального образования "Октябрьское" в предоставлении градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 18:08:122001:0110, выраженный в письмах от 02-46/14 от 21.01.2013, N 6/02-46 от 15.01.2013, N 02-46/298 от 24.12.2012, как не соответствующий требованиям Градостроительного Кодекса РФ.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация муниципального образования "Октябрьское" просит исключить из мотивировочной части указанных судебных актов выводы о законности и сроке действия договора аренды от 25.12.2006 N 771/06/172-ЗУ, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что договор аренды от 25.12.2006 N 771/06/172-ЗУ прекратил свое действие в силу п. 7 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предельный срок аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ составляет 1 год. Также судами не дана оценка доводам Администрации муниципального образования "Октябрьское" и Администрации муниципального образования "Завьяловский район" о том, что договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, согласно абз. 6 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" может быть заключен на срок не более 5 лет.

В представленном отзыве Администрация муниципального образования "Завьяловский район" также просит обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Октябрьское" - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.12.2006 между Администрацией муниципального образования "Завьяловский район" и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - общество "Альянс") заключен договор N 771/06/172-ЗУ аренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:08:122001:0108, 18:08:122001:0110, 18:08:122001:0111 для проведения проектно-изыскательских работ под строительство многоквартирных жилых домов в границах, указанных в кадастровых планах, на срок с 25.12.2006 до 24.12.2008.

Дополнительными соглашениями от 24.12.2008, 23.12.2009 срок действия договора аренды был продлен до 23.12.2009 и до 23.12.2014 соответственно.

Между обществом "Альянс" и обществом "Ванино" 05.12.2011 заключен договор на передачу прав и обязанностей (уступка прав) N 005/2012-677, согласно которому общество "Альянс" передало обществу "Ванино" право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 18:08:122001:0108, 18:08:122001:0110, 18:08:122001:0111, возникшее у общества "Альянс" на основании договора аренды от 25.12.2006 N 771/06/172-ЗУ.

Общество "Ванино" 16.05.2012 обратилось в Администрацию муниципального образования "Октябрьское" с заявлением о выдаче градостроительного плана на земельные участки с кадастровыми номерами 18:08:122001:0108, 18:08:122001:0110, 18:08:122001:0111.

В письме от 24.12.2012 Администрация муниципального образования "Октябрьское" отказала обществу "Ванино" в выдаче градостроительного плана, указав, что на проведенных 02.07.2012 публичных слушаниях было принято единогласное решение об исключении из плана застройки с. Октябрьский строительства многоэтажных жилых домов на указанных земельных участках.

Общество "Ванино" 27.12.2012, 15.01.2013 повторно обращалось с заявлением о выдаче градостроительных планов.

В письме от 21.01.2013 Администрация муниципального образования "Октябрьское" вновь отказала обществу "Ванино" в выдаче градостроительных планов, сославшись на то, чтосрок аренды земельных участков для жилищного строительства истек, разрешение на строительство жилых домов не получено, а действие договора аренды от 25.12.2006 N 771/06-172-ЗУ прекращено в силу прямого указания закона.

Общество "Ванино", полагая, что отказ в выдаче градостроительных планов является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды пришли к выводу об отсутствии у Администрации муниципального образования "Октябрьское" оснований для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 18:08:122001:0110. При этом суды отклонили довод Администрации муниципального образования "Октябрьское" о прекращении срока действия договора аренды от 25.12.2006 N 771/06/172-ЗУ, указав, что срок действия данного договора с учетом дополнительных соглашений продлен сторонами до 23.12.2014. Кроме того, суды указали на отсутствие в материалах дела доказательств принятия соответствующего решения по результатам рассмотренного на публичных слушаниях вопроса об изменении проекта планировки и застройки жилой зоны с. Октябрьский.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции на основании следующего.

Согласно ст. 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план - это один из документов информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, целью которой является обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности, проведения землеустройства.

Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (части 1 и 2 статьи 44); в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 данной статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы (часть 17 статьи 46).

Из ст. 51 названного Кодекса следует, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляются по заявлению заинтересованного в строительстве и реконструкции лица, обратившегося за данным планом в целях получения в дальнейшем разрешения на строительство (реконструкцию) объектов.

Из содержания приведенных норм следует, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица.

Оценивая заинтересованность общества "Ванино" в получении градостроительного плана земельного участка, как указывалось выше, суды установили, что срок действия договора аренды от 25.12.2006 N 771/06/172-ЗУ с учетом дополнительных соглашений продлен сторонами до 23.12.2014 г.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Земельный кодекс Российской Федерации разделяет понятия "договор аренды земельного участка с целью проведения изыскательских работ" и "договор аренды земельного участка с целью проектирования и строительства".

В силу пункта 7 статьи 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования, в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка

Вопросы, связанные с выполнением изыскательских работ, урегулированы статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения:

материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Следовательно, результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, в котором отражены сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

Предоставление земельного участка для инженерных изысканий не связано с изъятием такого участка из владения других лиц и не влечет обязательную последующую передачу участка для целей строительства. Наличие такого договора по смыслу действующего земельного законодательства не исключает необходимости проведения органами публичной власти торгов с целью определения лица, которому соответствующий земельный участок будет предоставлен для строительства.

Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни какие-либо иные нормативные правовые акты, не устанавливают обязанность государственных органов проводить торги на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При таком положении договор аренды для проведения изыскательских работ не может быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращает свое действие по истечении срока договора в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное правовое регулирование предусмотрено для договора аренды земельного участка с целью проектирования и строительства.

Согласно п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 настоящего Кодекса.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Между тем судами не дана правовая оценка договора аренды от 25.12.2006 N 771/06/172-ЗУ. При этом от оценки указанного договора зависит выбор правовых норм, подлежащих применению, в т.ч. о порядке и сроке предоставления земельного участка в аренду, а также возможности продления соответствующего договора.

Оценивая правомерность отказа Администрации муниципального образования "Октябрьское" в выдаче градостроительного плана земельного участка судам следовало установить заинтересованность общества "Ванино", учитывая предмет договора аренды от 25.12.2006 N 771/06/172-ЗУ, действительность и срок действия указанного договора. Выводы судов о нарушении прав общества "Ванино" без установления заинтересованности в получении градостроительного плана земельного участка являются преждевременными.

С учетом изложенного и поскольку судами в нарушение требований ст. 65, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены значимые для дела обстоятельства, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения исковых требований с учетом имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.06.2013 по делу N А71-1332/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.