ПРЕЦЕДЕНТ

О риелторах и чувстве меры

Владельцам недвижимости, решившим сдать ее в аренду, проблемой поиска клиентов не обязательно заниматься самостоятельно, пока существуют риелторы. Арендатор, которого подберут такие специалисты, может в итоге превзойти ожидания арендодателя, согласившись с куда более высокой по сравнению с изначально заявленной хозяином ставкой арендной платы. И если в этом случае риелтор будет претендовать на дополнительное вознаграждение, несправедливым такое требование не назовешь, особенно когда подобное условие имеется в договоре между ним и заказчиком его услуг.

Но у подобного «гонорара успеха», как показывает постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.02.2015 № Ф08-10823/14 по делу № А32-19788/2013, есть разумные пределы.

Плата за привлеченного арендатора, которую риелтор истребовал у своего заказчика – собственника нескольких нежилых помещений – в судебном порядке, составляла более 5 млн рублей. Большая часть суммы (примерно 90%) была дополнительным вознаграждением, уплачиваемым, если договор аренды будет заключен на более выгодных для арендодателя условиях, согласно заключенному с истцом договору. Из него следовало, что разницу между величиной ежемесячной арендной платы, желаемой заказчиком, и ежемесячной платой, за которую имущество было фактически сдано в аренду, риелтор должен получать за весь срок действия договора аренды, сверх премии за клиента «побогаче». Согласившись, что такой арендатор истцом найден, договор аренды заключен и факт оказания услуг подтверждается подписанным ответчиком актом, суд первой инстанции риелтора поддержал.

Возражений арендодателя в апелляционном суде нашлось немало: от фальсификации документов, что проведенная судебная экспертиза ни доказать, ни опровергнуть не смогла, до подписания договора аренды неуполномоченным лицом. Но главной темой дискуссии стал пресловутый «гонорар успеха» риелтора, сумма которого (те самые 90%) набежала более чем за год.

И было решено, что ответчик – арендодатель, не будучи профессионалом на рынке услуг по недвижимости, оказался, как следовало из постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16, слабой стороной договора, с чем согласился суд кассационной инстанции, тогда как риелтор злоупотребляет правом. Подписание арендодателем предоставленных риелтором документов до фактического оказания услуг и без заполнения всех реквизитов, что имело место в данном деле, это также подтверждало. Соответственно, за то, что истец один раз показал клиенту объект аренды, платить по договору в дальнейшем ежемесячно, отдавая значительную часть арендной платы за услугу, которая в этот период не оказывается, не следует, тем более что посредник, в отличие от собственника, бремя содержания данного имущества не несет.

Регулярный оброк риелтору за один раз приведенного арендатора не полагается.