Изменения в НДС при реализации недвижимости

С 1 июля 2014 года моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости будет день передачи объекта по акту или иному документу, которым оформляется реализация. Кроме того, уточнено, что счет-фактура может быть подписан как индивидуальным предпринимателем, так и другим лицом, уполномоченным таким правом на основе доверенности.

автор статьи Альбина Островская, ведущий налоговый консультант консалтинговой группы «Такс Оптима»

 Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в очередной раз подверглась изменениям, которые начнут действовать с июля этого года (Федеральный закон от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ). Новшества затронули, в частности, вопрос исчисления НДС при реализации недвижимого иму­щества и подписания счетов-фактур.

НДС при продаже недвижимости

Важные изменения внесены в порядок исчисления НДС при реализации объекта недвижимости. В статье 167 НК РФ появился дополнительный пункт 16, в котором прописано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта.
Благодаря этому пункту исчезнет один из поводов для спора и доначислений. Дело в том, что раньше не было однозначности в вопросе о моменте исчисления НДС при реализации недвижимости. А все потому, что НДС исчисляется по отгрузке, а объект недвижимости, как известно, отгружаться не может. Обратите внимание: в НК РФ есть указание (п. 3 ст. 167) на то, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к его отгрузке. Не совсем понятно, касается ли этот пункт объектов недвижимости, но именно на него ранее и ссылались чиновники, когда разъясняли вопрос о моменте исчисления НДС при продаже недвижимости (письмо Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78).
Между тем практика показывала, что инспекторы на местах могли занимать иную позицию, полагая, что НДС следовало исчислять в том периоде, в котором был оформлен и подписан акт о передаче объекта.

Некоторые суды также придерживались аналогичной точки зрения (постановление ФАС ВСО от 11 февраля 2010 г. № А19-12414/09, ФАС ПО от 22 сентября 2009 г. № А65-20719/2008). Тем не менее в арбитражной практике можно было встретить решения с противоположными выводами (постановление ФАС СЗО от 15 августа 2013 г. № Ф07-4341/12, ФАС МО от 21 марта 2011 г. № Ф05-1334/2011, ФАС ПО от 2 февраля 2010 г. № А12-11515/2009). Таким образом, и у судов не было единого мнения. Теперь в отношении рассматриваемой операции разночтений и спо­ров возникать не будет.
Надо отметить, что в отношении налога на прибыль при методе начислений уже второй год действует такой же порядок: выручку от продажи недвижимости продавцам следует включать в налогооблагаемую прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу, подтверждающему факт передачи объекта (п. 3 ст. 271 НК РФ; Федеральный закон от 29 октября 2012 г. № 206-ФЗ). До 2013 года вопрос о моменте начисления налога на прибыль со сделки с недвижимостью также был спорным.

Порядок подписания счетов-фактур

Следующая поправка касается порядка подписания сче­тов-фактур. Обычно эти документы подписывает руководитель и глав­ный бухгалтер. Но законо­дательством разрешено перекладывать полномочия по подписанию счетов-фактур на иное лицо. Главное, чтобы в организации был составлен соответствующий документ: приказ, иной распорядительный документ или доверенность от организации.
Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отно­шении них налоговым законодательством не была предусмотрена возможность переда­вать полномочия по подписанию сче­тов-фактур другим лицам. Теперь этот пробел устранен: индиви­дуальные предприниматели имеют право передавать полномочия по подписанию счетов-фактур третьим лицам по доверенности, о чем прямо указано в НК РФ (п. 6 ст. 169).

Прочие изменения

Следующее изменение, касающееся НДС, носит, скорее, терминологический характер, и на порядок исчисления НДС и оформления соответствующих документов оно не повлияет. Речь идет о суммовых разницах в части НДС. Теперь они будут называться несколько иначе – «разницы в сумме НДС».
Полагаем, это было сделано во избежание путаницы, ведь определение самих суммовых разниц приводится в главе 25, посвященной налогу на прибыль, и к НДС сами по себе они отношения не имеют. Напомним, что разницы в сумме НДС (между начисленным с выручки и полученным в составе оплаты за товары, работы, услуги) учитываются либо в доходах, либо в расходах при налогообложении прибыли
(п. 4 ст. 153 НК РФ) и не влияют на НДС, подлежащий уплате в бюджет по итогам налогового периода.