Эксперты рассказали о рисках при отсутствии госрегистрации допсоглашения к договору аренды

Эксперты службы Правового консалтинга компании "Гарант" выделили возможные последствия ситуации, когда дополнительное соглашение к договору аренды, которое предусматривает изменение условий этого договора, не зарегистрировано в Росреестре. По их мнению, такое соглашение не будет иметь правового значения для третьих лиц.

Дело в том, что дополнительное соглашение к договору аренды подлежит государственной регистрации наравне с самим договором. По действующему законодательству сделка, предусматривающая изменение условий другой, уже зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). А договор аренды недвижимого имущества, по общему правилу, как раз подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Но для самих сторон договора аренды допсоглашение будет обязательным, так как заключив его, они связали себя соответствующими обязательствами. То есть арендодатель и арендатор должны будут руководствоваться условиями договора аренды в редакции допсоглашения. Такой подход сложился и в судебной практике (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. № 06АП-1152/16, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2016 г. № 11АП-2021/16).

Также эксперты предположили, какие гражданско-правовые риски для сторон из этого следуют. Так, не исключено, что если в незарегистрированном дополнительном соглашении будет установлено расширение перечня объектов аренды, то в дальнейшем аренда таких объектов прекратится в случае смены собственника имущества. Иными словами, на такие ситуации не будет распространяться правило, по которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ, абз. 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Кроме того, по словам экспертов, возможна ситуация, когда объекты аренды были напротив, исключены допсоглашением из договора аренды. Запись об этом в ЕГРН может затруднить собственнику продажу такого имущества или передачу его в залог и т. д.

Вместе с тем, если стороны договора не представили допсоглашение в Росреестр, на них не может быть наложен штраф за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ). Это обусловлено тем, что обязанность зарегистрировать такое соглашение является гражданско-правовой, а законом не установлены сроки подачи такого соглашения на государственную регистрацию.