У региональных органов власти может появиться обязанность покупать изъятые у недобросовестных собственников земли

В своем послании Федеральному Собранию РФ от 3 декабря 2015 г. Президент РФ Владимир Путин отметил, что к 2020 году необходимо добиться полного обеспечения внутреннего продовольственного рынка отечественными продуктами. В качестве одной из мер реализации этого плана глава государства назвал введение в оборот неиспользуемых в настоящее время или используемых не по назначению сельскохозяйственных земель, в том числе путем изъятия их у собственников с последующей продажей на публичных торгах. Правительству РФ было поручено в срок до 1 июня 2016 года обеспечить внесение в законодательство поправок, направленных на совершенствование механизма такого изъятия (перечень поручений Президента РФ от 8 декабря 2015 года № Пр-2508). Подготовленный Минсельхозом России во исполнение данного поручения проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и иные законодательные акты Российской Федерации"¹ (далее – Законопроект) был рассмотрен вчера в так называемом нулевом чтении в Общественной палате РФ.

Действующее законодательство позволяет по решению суда изымать у собственника земельный участок сельскохозяйственного назначения в случае, когда он не используется для ведения сельскохозяйственного производства в течение трех или более лет со дня возникновения права собственности либо используется ненадлежащим образом (ст. 284-285 ГК РФ, п. 3-4 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; далее – закон об обороте земель). Под ненадлежащим понимается такое использование участка, которое нарушает требования рационального использования земли и приводит в результате к существенному снижению ее плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки. Оценка снижения плодородия земли и ухудшения экологической обстановки производится с учетом специально установленных количественных критериев (постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612, постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736). Изъятые участки подлежат продаже с публичных торгов, а вырученные средства выплачиваются бывшим собственникам за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Как отметил представлявший Законопроект заместитель директора Департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Минсельхоза России Эдуард Галишин, реализовать изъятую землю довольно сложно, поскольку потенциальные покупатели понимают, что в случае покупки таких участков, которые за время неиспользования стали отчасти непригодными для сельскохозяйственного производства, придется вложить в них немалые средства, а продаются эти участки по рыночной стоимости.

Законопроектом предлагается, в частности, сократить до трех лет фактический срок, по истечении которого неиспользуемый участок может быть изъят. По действующему законодательству этот срок тоже составляет три года, но в него не включаются те два года, которые даются собственнику на освоение земли (п. 5 ст. 6 закона об обороте земель). Таким образом, участок может быть изъят только после пяти лет владения определенным собственником.

Данное предложение, по мнению большинства экспертов, участвовавших в обсуждении Законопроекта в ОП РФ, не решит проблему неиспользования земель. По-прежнему будет возможна многократная перепродажа неиспользуемого участка. Речь идет о ситуации, когда собственник за месяц, например, до истечения пятилетнего срока, в течение которого участок не может быть изъят, продает его другому лицу, которое может так же не использовать участок на протяжении еще пяти лет и продать его незадолго до окончания этого периода и т. д. То же будет иметь место и при сокращении срока до трех лет, подчеркнули общественники.

В целях предотвращения неиспользования земли новым собственником разработчики Законопроекта предлагают установить обязанность такого владельца начать использовать земельный участок, сведения о неиспользовании или ненадлежащем использовании которого включены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение года с момента возникновения права собственности. Эксперты согласны с тем, что факт неиспользования земли должен быть для нее своеобразным обременением. Однако они отметили, что, во-первых, Единый государственный реестр недвижимости (в котором согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" должны будут содержаться абсолютно все сведения об объектах недвижимости и в который будут включены данные ведущихся в настоящее время Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости), появится только в 2017 году, а во-вторых, Законопроект не предусматривает обязанности внесения в этот реестр данных о нарушениях, связанных с использованием участков.

Одобрили общественники положение Законопроекта о запрете на участие в публичных торгах по продаже изъятого участка юридических лиц, учредителем или участником которых является его бывший собственник. При этом они считают, что необходимо распространить такой запрет и на других аффилированных с бывшим собственником лиц.

А вот предложенные Законопроектом изменения, касающиеся процедуры перехода изъятого участка в муниципальную или государственную собственность, подверглись жесткой критике. По действующему законодательству муниципалитет или субъект РФ может купить такой участок, если публичные торги по его продаже признаны несостоявшимися (п. 10 ст. 6 закона об обороте земель). Законопроект предусматривает обязательное проведение повторных публичных торгов в течение двух месяцев со дня проведения первых торгов, признанных несостоявшимися. Начальная цена участка при этом снижается на 20%. В случае, когда и повторные торги признаются несостоявшимися, в течение месяца с этого момента участок может быть приобретен муниципалитетом по цене, равной 50% от начальной цены на повторных торгах. Если этого не произошло, на орган исполнительной власти субъекта РФ возлагается обязанность по покупке данного участка по такой же цене. Эксперты категорически против этого предложения, поскольку его реализация приведет к тому, что недобросовестный землепользователь в любом случае будет получать деньги от продажи земельного участка, а региональные бюджеты будут нести необоснованные расходы на землю, которую вряд ли будут использовать, так как более 60% неиспользуемых на сегодняшний день земельных участков и так находятся именно в государственной собственности. Поэтому, по мнению общественников, лучше было бы установить, что стоимость выставленного на публичные торги участка должна еженедельно снижаться вплоть до какого-то минимального значения, например до 5% от начальной цены. И по этой же минимальной цене участок будет приобретаться в муниципальную или государственную собственность, причем такое приобретение должно остаться правом муниципалитета или региона. А директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС при Президенте РФ Наталья Шагайда и вовсе считает, что изъятие и последующая продажа участков должна осуществляться только при наличии заинтересованного в использовании этого участка лица.

По итогам рассмотрения Законопроекта общественники пришли к выводу о том, что он нуждается в существенной доработке, поскольку носит пока несистемный характер и не отвечает на целый ряд вопросов. Например, о том, могут ли изыматься участки, не состоящие на кадастровом учете, и земли, находящиеся в долевой собственности и содержащие как неиспользуемые, так и используемые доли.

Кроме того, эксперты считают, что нужно подумать о более глобальной переработке норм, регулирующих использование земель сельскохозяйственного назначения. В частности, предлагается обсудить возможность установления зависимости между ставкой налога на земельный участок и сроком, в течение которого он не используется, а также передачи полномочий по установлению критериев надлежащего использования земли региональным органам власти, поскольку существующие единые для всей страны критерии не учитывают природно-климатические и почвенные особенности конкретных земель и носят формальный характер.

Землеустроители в свою очередь отметили, что показатели полноты и эффективности использования земли могут быть установлены только в рамках землеустроительного проектирования и предложили определять их для каждого участка. "Главным инструментом для определения норматива надлежащего использования земель должен стать проект внутрихозяйственного землеустройства. Разработку и государственную регистрацию такого проекта нужно сделать обязанностью землепользователя, а факты ненадлежащего использования или неиспользования участка должны выявляться при осуществлении мониторинга исполнения проекта", – отметил исполнительный директор Союза комплексного проектирования и землеустройства сельских территорий Василий Звягинцев.

Все эти предложения должны быть тщательно проработаны, поэтому не стоит торопиться с внесением Законопроекта в Госдуму, заключили общественники.