Депутаты Госдумы настаивают на закреплении в законодательстве прямого запрета на размещение хостелов в квартирах

В последнее время все более широким спросом среди приезжающих на время в крупные города граждан пользуются услуги так называемых хостелов, известных также как мини-гостиницы, молодежные гостиницы, малые средства размещения. Популярность хостелов связана, главным образом, с тем, что стоимость проживания в них на порядок ниже, чем в гостиницах. В то же время увеличивается и количество поступающих в надзорные органы жалоб жителей многоквартирных домов, в которых расположены такие мини-гостиницы. Так, по данным Управления Роспотребнадзора по г. Москве, за 2015 год в управление поступило более 360 обращений граждан, связанных с нарушением функционирования хостелов в жилых домах. К основным нарушениям, выявляемым при проверках последних, относятся, в частности, нарушение санитарных требований к условиям проживания в жилых помещениях (СанПиН 2.1.2.2645-10), отсутствие изолированных от жилой части здания входов в хостел, непредставление уведомления о начале осуществления деятельности по оказанию услуг по временному размещению и обеспечению временного проживания (необходимого в силу п. 1 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ), нарушения требований "антитабачного" закона и др.

Однако самая большая проблема заключается в том, что многие хостелы, размещенные в жилых домах (а таких около 70%), осуществляют свою деятельность незаконно, считает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. Именно этот факт стал причиной разработки группой депутатов (представителей всех четырех думских фракций) под ее руководством законопроекта¹, предлагающего дополнить ст. 17 Жилищного кодекса РФ нормой о прямом запрете на организацию в жилых помещениях гостиниц и иных средств размещения, а также оказание в них гостиничных услуг и иных услуг размещения (далее – Законопроект). Вчера документ был обсужден в Госдуме в ходе парламентских слушаний на тему: "Правовой режим жилого помещения и пределы его использования".

Разработчики Законопроекта, принявшие участие в слушаниях, подчеркивают, что размещение хостелов в жилых помещениях и сейчас противоречит законодательству. Так, действующая редакция ст. 17 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование его для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается, только если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом прямо запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств. Статья 288 ГК РФ уточняет, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Таким образом, собственник может использовать жилое помещение для личного проживания и проживания членов семьи либо сдавать его для проживания иным лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования, аренды и на других законных основаниях.

Владельцы хостелов (хостельеры) же занимаются именно предпринимательской деятельностью – оказанием, по сути, гостиничных услуг. Отношения в сфере гостиничного обслуживания регулируются законодательством о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ), а не жилищным законодательством, причем гостиничный фонд относится к разряду нежилых помещений. В связи с этим есть все основания полагать, что размещение хостелов в квартирах многоквартирных домов противоречит целевому использованию жилых помещений, заявили участники слушаний. Кроме того, ГК РФ установлено, что размещение в жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ч. 3 ст. 288 ГК РФ). В многоквартирном доме можно перевести в нежилое помещение квартиру, расположенную либо на первом этаже, либо выше, но при условии, что все помещения, находящиеся непосредственно под ней, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ). При этом перевод не допускается, в частности, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ (ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

Неправомерность оказания услуг по размещению граждан в жилых помещениях подтверждается и решениями судов (апелляционное определение Омского областного суда от 26 ноября 2014 г. по делу № 33-7598/2014, апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2014 г. № 33-40104/14, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 13 апреля 2015 г. по делу № 33-5376/2015). Кстати, в качестве одной из мер ответственности за использование жилого помещения не по назначению предусмотрена продажа такого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Таким образом, действующими по закону могут считаться лишь хостелы, являющиеся нежилыми помещениями, с отдельным от жилых помещений входом, владельцы которых зарегистрированы в качестве предпринимателей. Тем не менее на практике эти требования практически не соблюдаются, что подтверждается количеством жалоб жителей многоквартирных домов, в которых размещаются хостелы, подчеркнула Галина Хованская. Среди основных нарушений незаконно действующих мини-гостиниц можно выделить:

• несоблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических требований, правил пользования жилыми помещениями;
• нарушение законодательства о тарифном регулировании, поскольку тарифы на коммунальные услуги для владельцев нежилых помещений на 15-40% выше аналогичных тарифов для населения (а недобросовестные хостельеры оплачивают их именно как граждане);
• несоблюдение налогового законодательства, так как налоговая ставка на имущество в отношении жилых помещений составляет не более 0,1% их кадастровой стоимости, а в отношении других объектов, в том числе нежилых помещений, – до 0,5% их кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ);
• несоблюдение так называемых законов о тишине, устанавливающих запрет на нарушение покоя граждан в ночное время (Закон г. Москвы от 12 июля 2002 г. № 42, Закон Самарской области от 13 января 2014 года № 7-ГД, Закон Калужской области от 24 апреля 2014 г. № 564-ОЗ, Закон Республики Татарстан от 12 января 2010 г. № 3-ЗРТ и др.) в связи с тем, что хостелы функционируют круглосуточно.

Кроме того, размещение хостелов в многоквартирных домах приводит к постоянному присутствию в подъездах посторонних лиц и существенной дополнительной нагрузке на общее имущество дома (сети теплоснабжения и водоотведения, лифты и т. д.). К слову, общее имущество дома и придомовая территория используются постояльцами и хостелов, работающих на законных основаниях. Поэтому первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева предложила подумать об увеличении платы хостельеров за пользование общим домовым имуществом.

Участники слушаний обратили особое внимание на то, что официально зафиксировать нарушения и привлечь к ответственности работающих не по закону хостельеров очень сложно, так как согласно принципу неприкосновенности жилища допуск в жилое помещение возможен только при согласии проживающих в нем лиц либо по решению суда и в исключительных случаях – по постановлению следователя или дознавателя (ст. 25 Конституции РФ, ст. 12 УПК РФ). Поэтому сотрудникам территориальных органов Роспотребнадзора, к примеру, попасть в хостелы, расположенные в квартирах, удается очень редко.

Еще одна проблема – невозможность контроля со стороны ФМС России за размещаемыми в хостелах мигрантами. Администрации гостиниц, например, обязаны уведомлять территориальные органы миграционной службы о прибытии каждого иностранного гражданина в течение одного рабочего дня, следующего за днем его прибытия (п. 20 Правил осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ). О тех же иностранцах, которые проживают в хостелах, тем более организованных в квартирах, никакие сведения миграционному ведомству не предоставляются, отметила начальник отдела паспортной и регистрационной работы УФМС России по г. Москве Светлана Гигирева.

Нельзя не отметить, что с 1 января 2015 года введен в действие ГОСТ Р 56184-2014 "Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам", в котором говорится в том числе о возможности размещения хостелов в квартирах многоквартирных жилых домов и о том, что они могут иметь вход через общий подъезд. Тем не менее не стоит забывать о том, что ГОСТы не являются правовыми актами и не подлежат обязательному применению.

Сами хостельеры выступают против принятия Законопроекта, считая, что имеют право использовать любое свое имущество в предпринимательских целях. В поддержку владельцев хостелов как представителей малого бизнеса выступает Минкультуры России. Оно считает, что массовое закрытие существующих хостелов нанесет существенный урон туристической индустрии городов России. Поэтому министерство готовит "ответный" законопроект, направленный на легализацию мини-отелей, которые смогут размещаться в жилых домах без перевода соответствующих помещений в нежилые при условии получения согласия общего собрания собственников жилья и при этом будут проверяться надзорными органами, отмечается, в частности, в сообщении пресс-службы Минкультуры России об итогах пленарного заседания Координационного совета по туризму при министерстве, состоявшегося в октябре 2015 года. В парламентских слушаниях представители министерства участия не приняли.

По мнению одного из авторов Законопроекта – первого заместителя председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергея Катасонова, реализация предложения Минкультуры России о возможности размещения хостелов в квартирах по разрешению жителей соответствующего дома еще больше ухудшит сложившуюся ситуацию. Если сейчас расположенные в жилых помещениях хостелы находятся вне закона, и граждане (хоть и точечно), но добиваются их закрытия через суд, то в случае узаконивания такой деятельности прекратить ее или даже приостановить будет практически невозможно, считает депутат. Он также призвал не забывать о необходимости соблюдения баланса интересов предпринимателей и обычных граждан – жителей многоквартирных домов, которые имеют полноценное право на нормальный отдых и безопасное жилье.

Подводя итоги слушаний, Галина Хованская подчеркнула, что Законопроект направлен на борьбу с незаконным предпринимательством, а не с хостелами как таковыми. По ее словам, он лишь уточняет уже установленный гражданским и жилищным законодательством запрет на использование жилого помещения в предпринимательских целях, однако его принятие необходимо в связи в участившимися случаями неоднозначного толкования соответствующих норм. На Законопроект уже получено 40 официальных отзывов от органов исполнительной власти субъектов РФ, 37 из которых – в поддержку его принятия, и 25 отзывов от органов представительной власти регионов (24 – "за").

Тем не менее рассмотрение Законопроекта в первом чтении уже несколько раз переносилось, поэтому точная дата этого события пока неизвестна.