Изменение условий выплаты компенсации за утрату жилья добросовестным приобретателем может привести к невозможности ее получения

Члены Общественной палаты РФ и представители правозащитных организаций считают недопустимым принятие законопроекта¹, корректирующего основания выплаты компенсации собственникам или добросовестным приобретателям, утратившим право собственности на жилье (далее – Законопроект), в том виде, в котором он внесен в Госдуму. Речь идет о внесении изменений в ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – закон о регистрации прав на недвижимое имущество). Согласно этой статье собственник (бывший) жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию в размере не более 1 млн руб. из федерального бюджета. Данная компенсация выплачивается указанным лицам при наличии двух условий:

• имеется вступившее в законную силу судебное решение о возмещении собственнику или добросовестному приобретателю вреда, причиненного ему в связи с утратой жилого помещения (в том числе в результате действий третьих лиц, которые, например, не имели права отчуждать жилье по договору купли-продажи);
• взыскание по выданному во исполнение указанного судебного решения исполнительному документу не производилось в течение года с момента начала исчисления срока для его предъявления к исполнению по независящим от пострадавших лиц обстоятельствам.

Во многих регионах России остро стоит проблема с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей (с последующим их выселением) по искам органов государственной власти и местного самоуправления, отметили члены ОП РФ в ходе прошедших вчера так называемых нулевых чтений Законопроекта. Речь идет о жилых помещениях, которые ранее незаконно выбыли из государственной или муниципальной собственности (были приватизированы с нарушением законодательства). Как правило, последние приобретатели не знают о факте незаконного приобретения такого жилья первоначальным собственником, поскольку оно попадает к ним после нескольких сделок купли-продажи. Эта проблема обсуждалась и на пленарном заседании ОП РФ с участием Президента РФ Владимира Путина, состоявшемся 23 июня текущего года. В результате глава государства рекомендовал ВС РФ обобщить судебную практику по виндикационным искам органов государственной власти или органов местного самоуправления в связи с вновь открывшимися обстоятельствами совершения сделок по передаче жилых помещений в собственность граждан. Кроме того, рекомендовано по результатам анализа соответствующей судебной практики подготовить в случае необходимости предложения по совершенствованию правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей приватизированного жилья при предъявлении к ним таких исков. Соответствующие рекомендации содержатся в перечне поручений, подписанном президентом по итогам пленарного заседания.

Члены ОП РФ считают, что многие проблемы с правами на жилье возникают из-за того, что в настоящее время запись в ЕГРП не гарантирует чистоту сделок купли-продажи, хотя именно регистрация является единственным доказательством существования права на имущество (абз. 2 п. 1 ст. 2 закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Но этот вопрос требует отдельного обсуждения и решения.

МНЕНИЕ

Фото: oprf.ru

Лидия Михеева, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

"Даже эксперты смешивают две конструкции: ответственность регистрирующих органов и компенсацию причиненного вреда, тем более такое смешение налицо у рядовых граждан, которым по большому счету все равно, как это называется. Гражданин хочет твердо знать, что в случае, когда нет его вины, неосмотрительности, неосторожности, когда сделку он совершал с чистыми побуждениями, без всякого намека на недобросовестность, он не останется на улице. Это действительно важная социальная проблема: часто последние деньги вкладываются в это жилье, заемные деньги, которые нужно отдавать долгие годы. Сейчас создается ложное ощущение защищенности, поскольку в двух нормах закона декларируется возможность получить какие-то средства в том случае, если ты пострадал, но на практике это не работает. Физическому лицу, оказавшемуся в конце цепочки ряда купли-продаж жилья, не так важно, кто был виноват: Росреестр, риелтор, нотариус, департамент жилищного хозяйства, допустивший в 90-х годах незаконную приватизацию, или какое-то юридическое лицо, которое занималось махинациями. Кроме того, у приобретателя есть определенная социальная привязка к собственности: он хочет остаться там, куда вложил деньги, сделал ремонт, обжился, где рядом находится школа или детский сад, в которые ходят его дети".

---

Авторы Законопроекта (подготовлен Минэкономразвития России, внесен в Госдуму Правительством РФ) отмечают, что документ был разработан во исполнение Постановления КС РФ от 4 июня 2015 г. № 13-П. Напомним, согласно этому постановлению ст. 31.1 закона о регистрации прав на недвижимое имущество была признана неконституционной в той мере, в какой она позволяет судам отказывать в выплате разовой компенсации собственникам или добросовестным приобретателям, от которых истребовано жилое помещение, если это истребование не связано с незаконными действиями компетентных государственных органов при регистрации прав на указанное жилое помещение. По мнению КС РФ, это связано в том числе с тем, что данная статья расположена в гл. V закона о регистрации прав на недвижимое имущество, предусматривающей ответственность регистрационных органов за неправомерные действия при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, Суд подчеркнул, что неверное толкование указанной нормы правоприменителями связано также с тем, что более чем за 10 лет ее действия (вступила в силу с 1 января 2005 года) порядок выплаты соответствующей компенсации, который должно было определить Правительство РФ, так и не был установлен.

МАТЕРИАЛ ПО ТЕМЕ

Подробнее о разъяснениях КС РФ по поводу применения ст. 31.1 закона о регистрации прав на недвижимое имущество читайте в материале: "Компенсация за утрату жилого помещения добросовестным приобретателем – гарантия права на жилье, а не мера ответственности госорганов".

Однако позиция КС РФ отражена в положениях Законопроекта довольно своеобразным образом. Документом предлагается вынести статью, предусматривающую выплату такой компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРП, в отдельную главу закона о регистрации прав на недвижимое имущество, исключив ее из главы об ответственности регистрационных органов. Также прямо прописывается, что компенсация выплачивается независимо от наличия оснований для привлечения органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с государственной регистрацией прав на соответствующее жилое помещение. Это поможет избежать ошибок, связанных с восприятием данной компенсации не как гарантии реализации права на жилье, а как одной из мер ответственности компетентных органов. Однако положения об установлении порядка ее выплаты в Законопроекте нет вовсе. Таким образом, он не предусматривает разъяснения процедуры ее получения даже в перспективе (в действующей редакции ст. 31.1 закона о регистрации прав на недвижимое имущество хотя бы указано, что порядок выплаты в принципе должен быть установлен, и определено, что утвердить его должно Правительство РФ).

Более того, разработчики Законопроекта вышли за пределы позиции КС РФ и предусмотрели изменение оснований, по которым компенсация может быть получена. Во-первых, предлагается выплачивать ее только тем гражданам, для которых истребованное жилое помещение являлось единственным пригодным для постоянного проживания жильем. Во-вторых, получить компенсацию можно будет, только если взыскание по исполнительному документу, выданному во исполнение судебного решения о возмещении третьими лицами собственнику или добросовестному приобретателю вреда в связи с утратой жилого помещения, прекращено по следующим основаниям: гражданин-должник умер или признан безвестно отсутствующим, и его обязанности не могут перейти к правопреемнику, либо организация-должник исключена из ЕГРЮЛ.

Такое сужение и круга лиц, которые могут рассчитывать на выплату компенсации, и оснований для ее выплаты тревожит общественников. Надо отметить, что получить компенсацию и в настоящее время непросто. Об этом свидетельствует статистика Минфина России, согласно которой в 2013 году в министерство поступило всего 14 исполнительных листов о взыскании компенсации на сумму около 13,3 млн руб., в 2014 году – 10 исполнительных листов на сумму приблизительно 7,4 млн руб., а в 2015 – 19 исполнительных листов на сумму чуть более 15,8 млн руб., восемь из которых находятся в настоящее время на рассмотрении. Если предусмотренные Законопроектом положения будут одобрены, количество граждан, получающих компенсацию, еще больше сократится.

"Одновременное выполнение всех данных условий одним лицом на практике будет происходить крайне редко, что сводит практическую целесообразность данной нормы к минимуму, – отмечается и в заключении на Законопроект Государственно-правового управления Президента РФ. – Кроме того, непонятно, на чем основан предлагаемый в Законопроекте перечень ситуаций, в которых пострадавшие лица получают право на компенсацию, что в конечном счете создает риск последующего признания предлагаемых в Законопроекте положений федерального закона [закона о регистрации прав на недвижимое имущество. – Ред.] неконституционными. Так, неясно, в чем заключаются юридически значимые отличия между невозможностью получить компенсацию в ситуации, когда виновное в такой утрате лицо умерло (по Законопроекту компенсация выплачивается), и в ситуации, когда третье лицо признано банкротом и освобождено от долгов (не выплачивается), а также в ситуации, когда такое третье лицо признано безвестно отсутствующим (компенсация выплачивается), и когда его место нахождения не удается установить несмотря на предпринятые разумные меры (компенсация не выплачивается)".

Стоит отметить, что рассмотренные положения Законопроекта практически дословно дублируют ст. 68 "Компенсация за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости" Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ), вступающего в силу (за исключением отдельных норм) с 1 января 2017 года. К слову, именно на факт закрепления соответствующих положений в уже принятом законе представители Минэкономразвития России сослались при ответе на вопрос членов ОП РФ о том, почему предлагается настолько сузить круг ситуаций, когда гражданам предоставляется компенсация за утраченное жилье. При этом Законопроект предлагает внести изменения и в Закон № 218-ФЗ, но эти изменения не меняют содержания рассматриваемой нормы. Так, предлагается лишь вынести ст. 68 в отдельную главу, поскольку сейчас она находится в главе, закрепляющей ответственность органов, занимающихся регистрацией прав, а также предусмотреть, что данная статья должна вступить в силу с 1 января 2017 года, а не с 1 января 2020 года, как предусмотрено Законом № 218-ФЗ.

Члены ОП РФ подчеркнули, что были против принятия Закона № 218-ФЗ в таком виде. Однако никакого ответа на направленные в Госдуму и Минэкономразвития России во время рассмотрения соответствующего законопроекта возражения, сформулированные с учетом мнения юристов и пожеланий граждан, палата не получила. В течение ближайшего времени будет подготовлено заключение ОП РФ на Законопроект, в котором будет обозначена проблема ограничения документом оснований для выплаты компенсации и его несоответствия Постановлению КС РФ от 4 июня 2015 г. № 13-П. Прислушаются ли разработчики Законопроекта и депутаты Госдумы к мнению общественности на этот раз, узнаем, когда нижняя палата парламента приступит к рассмотрению документа.