Участнику долевого строительства не удастся заменить квартиру с недостатками на аналогичное жилье за счет застройщика

В последние годы жилищный фонд России существенно увеличился. Так, по данным Росстата, в прошлом году было сдано в эксплуатацию 83,6 млн кв. м жилой площади. Для сравнения – по итогам 2013 года этот показатель составил 70,5 млн кв. м, а пять лет назад, по окончании 2010 года, – 58,4 млн кв. м. Общее число построенных в прошлом году квартир достигло 1,118 млн, в 2013 году эта цифра была равна 929 тыс., а в 2010 – 717 тыс. 

Кроме того, совсем недавно в Госдуму был внесен законопроект¹, согласно которому может быть расширен перечень застройщиков в рамках долевого строительства – в него предлагается включить лиц, обладающих земельным участком на праве безвозмездного пользования в соответствии с п. 15 ч. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ . В случае одобрения документа темпы строительства могут стать еще более серьезными.

Однако вместе с увеличением количества возводимых домов возросло и количество жалоб на качество выполненных застройщиками работ. При разрешении подобных вопросов на практике возникла неопределенность в том, может ли собственник квартиры, сданной ему с недостатками, требовать заменить ее на аналогичную, но уже без недочетов, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 18 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (далее – закон о защите прав потребителей). Эта дилемма вполне актуальна, учитывая, что закон о защите прав потребителей может применяться к отношениям, возникшим в рамках долевого строительства, в части, не урегулированной законом о долевом строительстве. Однако вопрос о том, в какой мере это правило распространяется на ст. 18 закона о защите прав потребителей, до недавнего времени оставался открытым. 

Ответ на него не так давно дал КС РФ (Определение КС РФ от 23 апреля 2015 г. № 981-О).

Заявитель, который является собственником новой квартиры, во время проживания в ней обнаружил, что в помещении отсутствует естественная вентиляция, там очень холодно и влажно. Кроме того, на стенах, потолках и водопроводных трубах образуется плесень, стены и полы в зимний период времени промерзают, краска на подоконниках и оконных откосах постоянно повреждается и отходит, а обои на стенах отклеиваются. Собственник обратился в суд общей юрисдикции с требованием взыскать с застройщика неустойку, компенсировать моральный вред, а также заменить эту квартиру на другую, пригодную для проживания. Суд взыскал в пользу истца неустойку и компенсацию морального вреда, однако в удовлетворении требования заменить жилое помещение отказал (решение Центрального районного суда г. Читы от 5 июня 2014 г. № 2-3507/2014). Свою позицию суд мотивировал тем, что закон о долевом строительстве не предусматривает замену одного объекта другим. Применять ст. 18 закона о защите прав потребителей он при этом отказался.

По мнению собственника, содержащееся в законе о долевом строительстве ограничение на применение закона о защите прав потребителей нарушает его конституционные права (ст. 2, ст. 7, ст. 17-19, ст. 45, ст. 55 Конституции РФ). В связи с этим он обратился в КС РФ с просьбой проверить конституционность положений ст. 7 закона о долевом строительстве и ст. 18 закона о защите прав потребителей.

КС РФ пояснил следующее.

Закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 закона о долевом строительстве).

Если качество квартиры настолько неудовлетворительно, что она является непригодной для проживания, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
• соразмерно уменьшить цену договора;
• возместить расходы дольщика на устранение указанных недостатков (ч. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

Кроме того, при существенном нарушении требований к качеству объекта или неустранении выявленных недостатков участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Он также может требовать от застройщика возвратить ему денежные средства и уплатить проценты (ч. 3 ст. 7, ч. 2 ст. 9 закона о долевом строительстве).

Суд напомнил, что закон о защите прав потребителей действительно может применяться к отношениям между застройщиками и дольщиками, но только при одном условии: если эти отношения не урегулированы законом о долевом строительстве. Однако защита прав дольщиков при несоблюдении застройщиком условий договора в указанном законе регламентирована (ст. 7 закона о долевом строительстве). При этом возможность заменить одно помещение на другое из числа мер защиты исключена. Собственники, недовольные качеством жилого помещения, отметил Суд, вправе отстаивать свои интересы с использованием любого другого способа из числа указанных в законе о долевом строительстве (например, требовать безвозмездно устранить выявленные недостатки, снизить цену договора и т. д.).

Таким образом, резюмировал КС РФ, права дольщиков действующим законодательством не ущемляются, несмотря на отсутствие возможности потребовать от застройщика новую квартиру взамен непригодной для проживания.