Какие поправки планируют внести в Земельный и Градостроительный кодексы

Вчера в Москве состоялся VIII Всероссийский юридический форум, организованный компанией "Гарант". На нем обсуждались вопросы защиты гражданских прав участников имущественного оборота. Одна из секций была посвящена актуальным проблемам правового регулирования вещных прав на недвижимость.

В ходе дискуссии руководитель аппарата Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Илья Миронов анонсировал ряд поправок, которые планируется внести в российское законодательство. Готовится корректировка отдельных норм:

• Земельного кодекса;
• Градостроительного кодекса;
• Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
• Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности";
• Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Так, часть планируемых изменений касается объектов индивидуального жилищного строительства. Поправки инициированы по результатам анализа Росреестром использования в гражданском обороте индивидуальных жилых домов. На практике они часто строятся и используются по назначению, но не ставятся на кадастровый учет и права на них не регистрируются. Для собственников таких объектов предлагается ввести обязанность их госрегистрации после завершения строительства.

Однако введение отдельной ответственности за игнорирование этой обязанности пока не предусматривается. Предполагается, что за нарушение будут применять уже действующие санкции по ст. 19.21 КоАП РФ. Штрафы для граждан составляют 1,5-2 тыс. руб., а для юрлиц – до 40 тыс. руб.

Вторая мера призвана предотвратить практику использования объектов ИЖС в качестве нелегальных магазинов, туристических объектов, ремонтных мастерских, гаражей и т. п. Для этого планируется дополнить норму Земельного кодекса об использовании земельного участка по целевому назначению положением о необходимости обязательного учета и вида разрешенного использования земельного участка. "Это позволит более жестко применять меры государственного воздействия в тех случаях, когда земельный участок используется не в соответствии с его видом разрешенного использования", – отметил эксперт.

Еще одна поправка затрагивает проведение государственного земельного контроля (надзора). В Законе о государственном (муниципальном) контроле уже есть такой способ, как наблюдение, мониторинг за соблюдением обязательных требований. В том числе речь идет о фото- и видеофиксации нарушений. Но сейчас, если специальным законом особенности такой фиксации не установлены, то для выдачи предписания в отношении выявленного нарушения требуется проведение контрольно-надзорного мероприятия с привлечением собственника объекта недвижимости.

Для того чтобы было проще реализовывать этот механизм, планируется упомянуть о таком способе контроля (надзора) в Земельном кодексе. Это позволит выдавать предписания без участия собственника и без проведения выездного КНМ – только на основании фото- и видеофиксации.

Следующий блок изменений касается долевого строительства. Сейчас закон предоставляет застройщику право обратиться за регистрацией права собственности участника ДДУ после того, как объект построен и сдан. Но, как показывает практика, это право далеко не всегда реализуется застройщиками – из 10 млн помещений, 6 млн из которых находятся в МКД, таких обращений в регистрирующий орган было зафиксировано всего 200 тыс.

Чтобы наладить этот процесс и, в том числе повысить достоверность сведений государственного реестра, ускорить процесс внесения сведений в него, предлагается обязать застройщика обращаться за госрегистрацией в тех случаях, когда объект передан по акту приема-передачи участнику долевого строительства. Причем это будет касаться госрегистрации любого объекта, созданного застройщиком, независимо от наличия ДДУ. Но сроки реализации этой обязанности будут разные: для объектов по ДДУ – месяц, а для остальных объектов – полгода.

Кроме того, в ближайшем будущем взаимодействие Росреестра с юрлицами должно перейти полностью в электронный формат. Это не коснется подачи гражданами документов в бумажном виде. А для садоводческих, огороднических некоммерческих товариществ, гаражных, жилищных и иных кооперативов, ТСЖ и т. п. будет предусмотрен переходный период до 1 января 2026 года. Остальные организации должны будут подавать документы в Росреестр только в электронном виде.

Что касается дачной амнистии, то некоторые поправки уже приняты – например, до 1 марта 2031 года продлен срок, в течение которого садоводческие и огороднические некоммерческие организации могут зарегистрировать в упрощенном порядке права на здания, строения, сооружения, находящиеся в общем пользовании, права на которые не зарегистрированы. Это возможно на основании заявления, заверенного председателем товарищества, и декларации на объекты недвижимости. Еще ряд изменений в этой сфере уже находится в Госдуме на стадии первого и второго чтений.

Есть планы и по корректировке норм о гаражной амнистии, предоставляющей гражданам возможность оформить права на гаражи и землю под ними, даже не имея документов о предоставлении земельных участков для строительства гаражей. Предполагается распространить этот механизм и на многоуровневые гаражи, которые блокированы общими стенами с другими гаражами. Сейчас в Федеральном законе от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" упоминаются только одноэтажные гаражи блокированного типа.

В числе планируемых поправок – и введение обязательного уточнения места нахождения границ земельного участка. Такая мера призвана повысить защиту собственников земельных участков в случае возникновения споров об их границах. Она же должна снизить нагрузку на суды.

Наконец, эксперт упомянул о намерении законодателя ввести обязательное нотариальное удостоверение для договоров дарения, в том числе между близкими родственниками. Нотариальную форму предлагается распространить на любые сделки дарения жилых помещений. На днях Госдумой уже был принят в I чтении соответствующий законопроект. Но пока в нем в качестве исключений указываются случаи, когда даритель и получатель являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры).