Суд: УК целесообразно оспаривать решения общего собрания собственников о снижении платы за содержание жилья

© 5seconds / Фотобанк Фотодженика

Собственники приняли на ОСС решение об отклонении тарифа, предложенного УК (33 руб. 88 коп. за 1 кв. м), и приняли "свой" размер платы за содержание жилья (13 руб. 44 коп. за 1 кв. м). При этом договором управления предусмотрено, что размер платы за работы и услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества МКД устанавливается по решению собственников помещений.

УК не захотела оспаривать итоги ОСС, однако и исполнять решение не стала – вместо этого собственникам выставлялись счета с муниципальным размером платы за содержание жилья (20 руб. 87 коп. за 1 кв. м). Один из собственников сам подал иск о признании незаконными действий УК по применению в одностороннем порядке размера платы за содержание жилого помещения в МКД, возложении обязанности производить начисления платы за содержание жилого помещения в соответствии с решением ОСС. УК в суде заявила, что решение собственников о "своем" размере платы за содержание жилья является ничтожным.

Суд первой инстанции поддержал собственника, но суды апелляционной и кассационной инстанции в иске отказали:

• размер платы за содержание общего имущества МКД и перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, являются существенными условиями договора управления;
• спорное же решение ОСС принято общим собранием без учета обстоятельств, способных повлиять на объем и качество работ в целях поддержания дома в надлежащем техническом состоянии, что противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, а также посягает на публичные интересы – интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в МКД;
• существенное отличие размера платы, установленного решением ОСС, от размера платы, определенного ОМСУ (более чем на 35%), подтверждает невозможность содержания и ремонта МКД в соответствии с установленными требованиями при внесении платы по тарифу, утвержденному собственниками, и, как следствие, причинение УК убытков;
• в деле нет доказательств возможности оказания УК услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников исходя из принятого тарифа и их экономического обоснования. При этом именно собственники обязаны доказать, что при применении тарифа, определенного ОСС, возможно оказание услуг надлежащего качества. В ином случае данное решение ничтожно.

Однако тройка судей СК по гражданским делам Верховного Суда РФ отправила дело на пересмотр:

• размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, являются условиями договора управления. При этом изменение условий договора управления возможно исключительно по решению ОСС. Следовательно, условие договора управления о размере платы должно соответствовать решению, принятому на ОСС. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок;
• УК вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения ОСС, в том числе если оно изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора – УК (связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг), следовательно, для собственников как другой стороны договора – неосновательное обогащение. Между тем, УК данным правом не воспользовалась;
• однако бремя доказывания ничтожности принятого решения, включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов, суды ошибочно возложили на собственников дома;
• отнесение решений собраний к категории ничтожных призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников собрания, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия. Указанное правовое регулирование направлено на поддержание основ правопорядка и нравственности, недопущение совершения соответствующих антисоциальных сделок и позволяет судам на основе фактических обстоятельств дела определять цель совершения сделки. При этом установление антисоциальности сделки, дающей суду право применять ст. 169 Гражданского кодекса, носит исключительный характер и выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий;
• в данном случае являются абстрактными и не подтвержденными доказательствами выводы судов о том, что решение ОСС противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, посягает на публичные интересы – интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в МКД (Определение Верховного Суда РФ № 45-КГ23-2-К7 от 18.04.2023 г.).