Можно ли не применять принцип "один МКД – один земельный участок" к единым жилищным комплексам?

© Ingram / Bank zdje'c Photogenica

Тройка судей СКЭС ВС РФ отправила на пересмотр дело о погашении записи о праве собственности застройщика на земельный участок – застройщик оспаривал отказ Росреестра погасить такую запись в ЕГРН, хотя дома сданы, помещения переданы дольщикам, которые зарегистрировали право собственности на эти помещения, следовательно, по логике застройщика, собственность на землю под МКД уже является общедолевой, а земля принадлежит собственникам помещений обоих домов.

Однако Росреестр и суды всех инстанций рассуждали иначе:

• строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям ЖК РФ,
• в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома,
• следовательно, застройщик должен сформировать два земельных участка (под каждым из построенных домов), и каждый из этих участков должен быть поставлен на кадастровый учет, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка,
• доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является неделимым, не представлены,
• поскольку застройщик не сформировал и не поставил на кадастровый учет земельные участки, необходимых для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло.

Однако Верховный Суд РФ обратил внимание на следующее:

• из положений ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22, следует, что с момента госрегистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им;
• данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;
• если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, учитывая положения ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" об участии в долевом строительстве, ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", запись о госрегистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с госрегистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот земельный участок как на их общее имущество;
• застройщик указывал на то, что в соответствии с проектной документацией и выданным разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории). Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию. Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;
• между тем суды не дали оценку приведенным доводам застройщика и не проверили представленные в их обоснование доказательства на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух МКД (корпуса А и Б) была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; не исследовали вопрос, являются ли спорные МКД единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления ТКО и т. д.);
• застройщик ссылался также на то, что он не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах, следовательно, с момента госрегистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на земельный участок в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным земельным участком, занятым двумя корпусами многоквартирного дома, в том числе решать вопрос о разделе спорного участка. Поскольку в силу ст. 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, действия застройщика по разделу спорного участка будут нарушать права и законные интересы собственников помещений в данных корпусах МКД;
• с учетом данных обстоятельств вывод судов о правомерности оспариваемого отказа Управления Росреестра не может быть признан законным и обоснованным (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 9 февраля 2023 г. № 307-ЭС22-19570).