Ремонт общего канализационного стояка, "зашитого" в капитальную стену частного помещения: можно ли и за чей счет ломать стену?

© ra2studio / Фотобанк Фотодженика

© ?????? / Фотобанк Фотодженика

ТСЖ и собственник помещения магазина на первом этаже МКД больше года не могут прийти к консенсусу об аварийном ремонте общедомового стояка канализации (при том, что пятно затопления на стене дома увеличивается и захватило почти всю поверхность):

• ТСЖ категорически жаждет провести ремонт путем демонтажа старой трубы и установки новой, но требует не только доступа ремонтников в помещение магазина, но и доступа к самому стояку, то есть частичного демонтажа кирпичной стены, за которой находится аварийный стояк – для ремонта нужны два технологических отверстия по 1,5 метров высотой на спорной стене. Два отверстия – потому что стена высокая – у магазина 5-метровые потолки;
• магазин категорически отказывается разбирать стену (во всяком случае, за свой счет), и требует замены труб снизу – из подвала, и сверху – из туалета жилой квартиры. Потому что помещение с капитальной кирпичной стеной приобретено в 2011 году, перепланировок не проводилось, никаких претензий со стороны надзирающих органов к этой стене не было и нет, следовательно, доступ к означенным инженерным коммуникациям из помещения магазина не предусмотрен проектной документацией на МКД.

Досудебные переговоры результатов не дали – ТСЖ, конечно, получило несколько штрафов и предписаний от жилнадзора за недобросовестное содержание ОДИ, но ГЖИ не стала вникать в технические детали и указывать способ проведения ремонта.

Суд первой инстанции счел, что демонтаж стены объективно необходим, и провести его должен магазин:

• согласно выводам судебной экспертизы (и другим относимым доказательствам), спорная шириной в 0,5 кирпича стена магазина самонесущая – то есть это стена, предназначенная для обслуживания только магазина, перекрытие на нее не опирается;
• капитальная стена дома имеет неправильную П-образную форму, внутри неё размещёна ниша для прохода трубопроводов инженерных систем – стояка холодного и горячего водоснабжения и канализации, доступ к стояку заложен кирпичной кладкой, отличающейся по своим характеристикам (цвету и фактуре) от капитальной стены дома. Поэтажно ниша располагается в одних и тех же границах;
• совокупность этих факторов позволяет сделать вывод, что при строительстве здания доступ к нише не был ограничен, то есть в обследуемой стене на 1 этаже ниша была заложена кирпичной кладкой в процессе эксплуатации помещения;
• таким образом, кирпичную кладку в пределах ниши демонтировать возможно. Демонтаж данного участка кладки не нарушит прочность и устойчивость конструкции стены;
• доступ к стояку невозможен исключительно через подвальное помещение и квартиру, расположенную сверху, поскольку сторонами не обнаружена организация, которая смогла бы обеспечить ремонтные работы именно таким способом,
• тем более представляется сомнительным, что такой способ ремонта был возможен на момент строительства МКД (в 1969 году). В настоящее время коммуникации размещаются в канале, три стороны которого являются частью несущей стены дома, соответственно, четвёртая сторона несущей быть не может, поскольку это бы исключило саму возможность ремонтных работ в случае прорыва труб, а технологии, позволяющие делать это через соседние помещения, ещё только начинают внедряться;
• обязанность же по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг № 354, а также Правилами и нормами техэксплуатации жилья № 170. А следовательно, он должен разобрать стену и пустить рабочих из ТСЖ.

Однако Восьмой ААС это решение отменил и обязал ТСЖ заменить трубы в стояке без демонтажа стены:

• для разрешения вопроса была назначена еще одна (дополнительная) судебная экспертиза,
• вызванный в суд эксперт пояснил, что поставить новую пластиковую трубу в "зашитый" кладкой канал можно из квартиры сверху и из подвала снизу,
• кроме того, в экспертном заключении есть фотографии туалета квартиры сверху, и на этих фото видно, что место присоединения трубы унитаза к стояку канализации имеет дефекты стыка и протечку, о чем свидетельствуют лоток для сбора воды и подложенная тряпка, а также следы протечки. Таким образом, возможной причиной аварийной ситуации или одной из причин является отсутствие герметичности санузла квартиры сверху, следовательно, проведение ремонтных работ без устранения повреждений в квартире в любом случае не приведет к желаемому результату в помещении магазина, который говорил о том, что затопление осуществляется из вышерасположенной квартиры;
• суд также отклонил довод ТСЖ о том, что без технологических отверстий нельзя будет установить крепление стояка к стене через каждые 2 м, как того требует СП 40-107-2003. Потому что, по мнению суда, расстояние в 2 м между креплениями необходимо выдерживать только для неподвижных креплений, для подвижных нормируемое расстояние – это 22 метра (по расчетам суда: "110 мм х 20 = 2200 мм или 22 м (2200 : 100)"). А ТСЖ не доказало, что тут нужны именно неподвижные крепления.

(Отметим, что формулировка резолютивной части не исключала и демонтажа этой стены за счет ТСЖ).

Суд округа отменил постановление второй инстанции и оставил в силе решение первой, присовокупив следующее:

• невозможность ремонта без демонтажа стены уже была установлена заключением первой судебной экспертизы. Апелляционный суд назначил дополнительную, при этом необоснованно не привел в постановлении мотивов непринятия по существу выводов первой судебной экспертизы;
• при этом эксперт, который проводил дополнительную экспертизу, ответил лишь на часть поставленных вопросов, а именно – о том, можно ли без демонтажа стены установить новую пластиковую трубу и внедрить ее в существующий технологический канал. О том, можно ли без демонтажа стены вытащить из канала старую чугунную 6-метровую трубу, от которой отходят отводы/ выпуски и крепления, – эксперт ничего не сказал;
• проектная строительная документация на жилой дом (в том числе и схемы стояков) отсутствуют в связи с давним годом строительства дома, но исходя из технической документации на МКД (технический паспорт БТИ), а также предоставленным поэтажным планам глухое закрытие без доступа стояков ГВС, ХВС и канализации в помещениях магазина не предусмотрено. Апелляционный суд проигнорировал, что в жилых квартирах над магазином, в которых также проходят общие домовые стояки ГВС, ХВС и канализации, имеются технологические ниши в виде технологических и (или) ревизионных окон/люков, и доступ к коммуникациям (стоякам) в них не ограничен какой-либо кирпичной или иной кладкой, имеющейся только по всей высоте помещения магазина, что зафиксировано в обоих экспертных заключениях;
• магазин, хотя и утверждал, что спорная кирпичная кладка изначально была в помещении с момента его строительства в 1971 году и является капитальной стеной, но никаких доказательств этому не представил. Однако в силу общего распределения бремени доказывания обстоятельств именно он, поскольку ссылался на капитальный характер кирпичной кладки (стены), которой закрыт технологический канал в стене дома с проходящими в нем общедомовыми стояками, и должен был предоставить надлежащие доказательства в обоснование своей правовой позиции;
• наконец, по делу установлено, что спорная кирпичная кладка шириной в 0,5 кирпича является самонесущей стеной, то есть стеной, предназначенной для обслуживания только одного спорного помещения, в которой заложен технологический канал в стене дома с проходящими в нем трубопроводами общего пользования. А значит, такая стена не относится к общему домовому имуществу и не может являться капитальной стеной жилого дома применительно к Правилам № 491;
• и раз магазин не доказал наличия кирпичной кладки при строительстве нежилого помещения как особого конструктивного элемента, то обязанность освободить доступ к общедомовому имуществу путем частичного демонтажа кирпичной кладки для доступа к технологическому каналу с проходящими в нем трубопроводом общего пользования с ГВС, ХВС и канализации возложена на собственника помещения магазина в силу бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) и установленной законом обязанности предоставить доступ к общедомовым системам при их ремонте, на что было верно указано судом первой инстанции.

По поводу того, за чей счет нужно ломать стену, суд указал следующее:

• в письме Минстроя России от 16 января 2019 г. № 794-АО/06 разъяснено, что если ВДИС располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт. Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД проведение их капремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом МКД, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капремонта. В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации;
• в рассматриваемом же случае имеет место устранение аварийной ситуации, а не проведение капитального ремонта жилого дома, что сторонами в процессе рассмотрения дела не оспаривалось,
• следовательно, возложение на ТСЖ расходов по демонтажу кирпичной кладки в помещении магазина в стене с технологическим каналом для замены стояков нельзя признать законным и обоснованным.

Верховный Суд РФ отказал собственнику помещения магазина в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2022 г. № 304-ЭС22-15226).