Можно ли "узаконить" тамбур в общем коридоре МКД через решение общего собрания собственников о безвозмездной аренде части коридора на 49 лет?

belchonock / Depositphotos.com

Тройка судей СК по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся решения суда и отправила на пересмотр дело о демонтаже незаконной перегородки в холле третьего этажа МКД, а также признания недействительным решения ОСС.

Сначала, как водится, появилась перегородка, – она отгородила часть холла, примыкающего к квартире, от остальной части коридора. Соседи нажаловались на перегородку в жилнадзор, и тот выдал предписание ТСЖ (домом управляет именно товарищество, а не УК) с формулировкой "Принять меры к устранению нарушений пользования общим имуществом собственников МКД в части устройств перегородки с металлической дверью в лифтовом холле третьего этажа", без уточнения о природе этих мер.

ТСЖ вышло из положения весьма элегантно – оно организовало и быстро провело ОСС с главным вопросом повестки дня о безвозмездном предоставлении на 49 лет собственнику отгородившейся тамбуром квартиры части холла площадью 5,44 кв. м, непосредственно примыкающей к квартире, с последующим возведением перегородки с дверью на указанной части холла.

На удивление, в ОСС оперативно приняли участие собственники более 80% площадей, при этом 73,82% от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД проголосовали по данному вопросу положительно ("за"). ТСЖ сочло, что вопрос исчерпан, да и жилнадзор с этим согласился, – в акте проверки исполнения ГЖИ ранее выданного предписания все нарушения были признаны устраненными.

Между тем, сосед по спорному холлу не сдался и обратился в суд с упомянутыми выше требованиями. Однако первые три инстанции были на стороне ТСЖ и владельца тамбура:

• решение принято большинством голосов собственников помещений в МКД, при этом нарушения процедуры принятия решения судом не установлено;
• ГЖИ полагает собственное предписание исполненным;
• а спорная перегородка прав истца не нарушает, пользоваться общим имуществом МКД не препятствует.

Верховный Суд РФ, рассмотрев материалы дела, указал на следующее:

• согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД, относится к компетенции ОСС, при этом если реконструкция/ переустройство/ перепланировка помещений в МКД невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
• поэтому согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием для проведения любой реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, влекущими присоединение к реконструированному (переустроенному, перепланированному) помещению части общего имущества в МКД;
• по данному делу судам надлежало выяснить и установить, во-первых, влекло ли спорное решение ОСС уменьшение общего имущества МКД, а во-вторых, меняет ли конфигурацию приквартирного холла возведение спорной перегородки (будь оно реконструкцией или перепланировкой) и фактическое присоединение к квартире ответчика части общедомового имущества, и если да, – то требует ли новая конфигурация смены технического паспорта помещения МКД;
• однако данные юридически значимые обстоятельства суд не выяснил, доводы истца о единогласном разрешении на устройство тамбура – не оценил. Поэтому дело будут рассматривать вновь в первой инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 18 января 2022 г. № 5-КГ21-153-К2).