Оформление общей собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилье: практические проблемы

aeydenphumi / Depositphotos.com

Тезис о том, что предоставление материнского капитала является одной из наиболее востребованных мер социальной поддержки семей с детьми, подтверждается практикой. По данным Минтруда России, за все время реализации данной программы – она запущена, напомним, 1 января 2007 года – было выдано 11,6 млн сертификатов на материнский капитал. Удовлетворено уже 9,5 млн заявлений семей о распоряжении соответствующими средствами – общая сумма перечисленных по ним средств составила к концу прошлого года 3,2 трлн руб. (такие сведения приводятся в посвященном материнскому капиталу Бюллетене Счетной палаты № 9 (286) 2021 г.).

Ключевое изменение, внесенное в программу в прошлом году (в соответствии с Федеральным законом от 1 марта 2020 г. № 35-ФЗ), – о предоставлении прав на получение средств материнского капитала семьям с одним ребенком, рожденным или усыновленным 1 января 2020 года и позднее, а также переход к проактивному – без подачи соответствующего заявления – оформлению ПФР сертификатов на материнский капитал увеличили количество их получателей в два раза. Если в 2019 году было выдано 626,5 тыс. сертификатов, то в 2020 году – уже 1,2 млн (641,3 тыс. – в проактивном режиме).

Самым распространенным направлением распоряжения средствами материнского капитала является улучшение жилищных условий: в 61,1% (632,4 тыс.) всех одобренных в прошлом году заявлений было указано именно оно.

В то же время растут и цифры другой статистики – о мошеннических действиях со средствами материнского капитала. Результаты исследования, проведенного на цифровой платформе "Инициатор", – эксперты, как рассказала руководитель проекта Венера Шайдуллина, проанализировали все находящиеся в открытом доступе вступившие в законную силу приговоры о привлечении к уголовной ответственности за мошенничество при покупке недвижимости с использованием материнского капитала (ответственность за мошенничество при получении выплат предусмотрена ст. 159.2 Уголовного кодекса) за пять лет – показали, что число таких приговоров увеличилось с 85 в 2015 году до 365 в 2020. Всего же, по экспертным оценкам, в год осуществляется более 4 тыс. мошеннических действий со средствами материнского капитала, так что уровень раскрываемости таких преступлений – довольно низкий. В числе используемых нарушителями схем – в том числе фиктивные договоры купли-продажи жилого помещения (часто – с близкими родственниками), фиктивная оценка стоимости приобретаемого жилья, покупка непригодных для проживания помещений. Проблема известна органам власти – Минтруд России отмечает, что с весны 2019 года контроль за состоянием жилья, приобретаемого с использованием средств материнского капитала, усилен: соответствующую информацию территориальные отделения ПФР запрашивают в органах местного самоуправления, государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. Получение от них сведений о том, что приобретаемая квартира или дом непригодны для проживания, становится основанием для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении материнским капиталом.

При этом и сами владельцы сертификатов на материнский капитал, как и любые покупатели жилья, нередко становятся жертвами мошенников, особенно при заключении договоров купли-продажи в простой письменной форме. "Очень много обращений в СПЧ от людей, пострадавших от мошеннических действий. К сожалению, не всегда им можно помочь, – если нет чистоты сделки с недвижимостью, сделать ничего нельзя. Количество уголовных дел, возбужденных по фактам таких мошенничеств, достаточно велико, но любое разбирательство приводит к тому, что семьи на долгие годы подвешены в неопределенном состоянии, в том числе без регистрации по месту проживания или пребывания, что часто влечет поражение и в социальных правах семьи", – подчеркнула заместитель председателя Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Ирина Киркора в ходе состоявшегося позавчера в ОП РФ круглого стола, посвященного возможным направлениям совершенствования законодательства о материнском капитале.

Помимо этого, при использовании средств материнского капитала для улучшения жилищных условий возникает и ряд проблем правоприменительного характера – в связи с тем, что четкий порядок оформления в собственность семьи приобретаемого жилья Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее – Закон № 256-ФЗ) не установлен. В ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ говорится лишь непосредственно об обязанности лица, получившего сертификат, оформить жилое помещение, приобретенное, построенное или реконструированное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность этого лица, его супруга (супруги) и детей с определением размера долей по соглашению. А в п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (далее – Правила) указано, что выполнить эту обязанность необходимо в течение шести месяцев с определенного момента (в зависимости от вида жилого помещения и способа покупки или строительства), например:

• перечисления ПФР средств материнского капитала лицу или организации, продающим жилое помещение, а в случае приобретения жилья с использованием средств целевого жилищного займа – после снятия с него обременения;
• ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства или получения уведомления о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям градостроительного законодательства;
• полной выплаты задолженности по кредиту, средства которого были направлены на приобретение, строительство, реконструкцию жилого помещения или погашение ранее полученного на эти цели займа, и погашения регистрационной записи об ипотеке данного помещения;
• подписания акта о передаче участнику долевого строительства построенного объекта и др.

Первый вопрос, который возникает на практике, – обязательно ли нотариальное удостоверение соглашения об определении размера долей. По мнению экспертов, отсутствие прямого указания на это в ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ и Правилах позволяет сделать вывод о том, что допускается простая письменная форма – в случае, когда жилое помещение приобретается только за счет средств материнского капитала или за счет этих средств и имущества супругов, если при этом правовой режим этого имущества не меняется. Однако при совершении таких сделок без участия нотариусов происходит множество нарушений: вместо долевого указывается совместный режим собственности, неправильно определяется размер долей, доли не выделяются несовершеннолетним детям и т. д. – и обнаруживается это гораздо позже: при разделе имущества супругов, оформлении наследственных прав после смерти одного из членов семьи, продаже недвижимости, подчеркивает президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. Таким образом, страдают права и интересы не только членов семьи, использовавших материнский капитал для улучшения жилищных условий, но и третьих лиц, приобретающих впоследствии данное жилье.

Избежать ошибок при оформлении соглашений об определении долей в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, поможет закрепление в Законе № 256-ФЗ обязательности их нотариального удостоверения, уверены и цивилисты, и правозащитники. Кроме того, в целях воспрепятствования мошенничеству с такими жилыми помещениями предлагается ввести механизм предварительного контроля со стороны нотариусов за сделками по приобретению жилья с использованием средств материнского капитала – до момента списания денежных средств со счета в ПФР.

Какими должны быть размеры долей, законодательство тоже не устанавливает. При решении этого вопроса можно ориентироваться на позицию Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой доли в праве собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилое помещение определяются исходя из равенства долей родителей и детей в средствах материнского капитала, а не всех потраченных на приобретение данного жилья средствах (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом ВС РФ от 22 июня 2016 г.). В практике тем не менее в составленных в простой письменной форме соглашениях встречаются и равные доли всех членов семьи даже в случаях, когда материнский капитал покрыл лишь небольшую часть расходов на покупку жилья, и напротив, слишком маленькие доли детей: 1/40, 1/100 и даже 1/1000, отмечают эксперты. В связи с этим представляется целесообразным установить четкие правила определения размера долей.

Еще один интересный нюанс касается круга лиц, в общую долевую собственность которых оформляется жилое помещение. Согласно предыдущей редакции ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, действовавшей до 12 марта 2020 года, к таким лицам относились родители и дети. В действующей же говорится о лице, получившем сертификат, его супруге и детях. Причем никакой оговорки о том, должен ли быть супруг отцом хотя бы одного из детей, нет. Как видно из указанных выше сроков оформления соглашения об определении долей, между получением средств материнского капитала и составлением соглашения может пройти значительный период времени (особенно в случае строительства дома своими силами или использования материнского капитала на погашение ипотеки), в течение которого супруг у получившего сертификат лица может поменяться, в связи с чем встанет вопрос, какой из супругов будет участвовать в составлении соглашения. "В соответствии с новой формулировкой ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ нужно указывать в соглашении того супруга, который есть на момент его оформления", – пояснила член комиссии ФНП по методической работе, нотариус Саратовской областной нотариальной палаты Оксана Гнатенко.

Крайне дискуссионным является вопрос о моменте возникновения права общей долевой собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилье. Ряд юристов полагают, что данное право возникает с момента его государственной регистрации – по общему правилу, предусмотренному ст. 8.1 Гражданского кодекса. Другие считают моментом возникновения права момент перечисления средств материнского капитала. "На сегодняшний день соглашение об определении размера долей не является отчуждательной сделкой, по своей правовой природе оно, скорее, похоже на предусмотренные п. 1-2 ст. 245 ГК РФ соглашения. Такое его восприятие – в качестве соглашения об оформлении права долевой собственности, которое уже возникло в связи с перечислением средств материнского капитала, на мой взгляд, напрямую вытекает из положений ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, такое же толкование поддерживается ВС РФ [в упомянутом выше обзоре судебной практики 2016 года. – ГАРАНТ.РУ]", – отметила доцент кафедры нотариата МГЮА имени О.Е. Кутафина Светлана Чашкова.

При этом сторонники обеих позиций сходятся во мнении о том, что момент возникновения права общей долевой собственности членов семьи в таких случаях должен быть прямо установлен в законе. Если должна применяться ст. 8.1 ГК РФ, указание на это может быть включено в Закон № 256-ФЗ. Если же "побеждает" подход, согласно которому право собственности на приобретенные с использованием материнского капитала жилые помещения возникает непосредственно при перечислении соответствующих средств владельцу сертификата, данное исключение из общего правила возникновения прав на недвижимое имущество должно быть закреплено непосредственно в ГК РФ.

Также единогласно поддерживается экспертным сообществом и предложение о необходимости отражения сведений о том, что при приобретении жилого помещения использовались средства материнского капитала, в ЕГРН – третьим лицам должно быть было понятно, что в соответствующих квартире или доме, даже если они оформлены на одного собственника, есть доли детей и супруга. Это важно и при оформлении наследственных прав: наследственная масса должна определяться с учетом принадлежащей наследодателю доли в таком жилом помещении.  

ОП РФ, как заверила секретарь палаты Лидия Михеева, намерена проанализировать все идеи экспертного сообщества о необходимом уточнении правил оформления в общую собственность приобретаемых с использованием средств материнского капитала жилых помещений и направить в Госдуму и Совет Федерации конкретные предложения по корректировке законодательства в этой части.