ВС РФ: способ защиты прав победителя торгов по продаже имущества зависит от характера заключенного на торгах договора

OtnaYdur / Depositphotos.com

Предприниматель, выигравший аукцион по продаже ряда объектов недвижимости, обратился в суд с иском, в котором просил признать договор купли-продажи этих объектов заключенным и обязать организатора торгов зарегистрировать переход права собственности на них. В обоснование своих требований истец сослался на то, что после подписания протокола об итогах аукциона организатор отказался от заключения договора.

Суд первой инстанции признал требования истца обоснованными и обязал ответчика заключить договор купли-продажи. Он исходил из того, что в силу ст. 445 и ст. 448 Гражданского кодекса заключение договора с победителем торгов является для их организатора обязательным, оснований отказа от заключения такого договора гражданское законодательство не предусматривает.

Апелляционная и кассационная инстанции не согласились с этим выводом, указав, что в соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор лишь в тех случаях, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Рассматриваемая ситуация к таким случаям не относится.

Верховный Суд Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы истца отменил все ранее принятые судебные акты. ВС РФ разъяснил, что подписываемый победителем и организатором аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора (абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК РФ). Несмотря на то, что Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ ст. 448 ГК РФ изложена в новой редакции и из нее исключено упоминание о такой форме проведения торгов, как торги на право заключения договора (торги для определения контрагента), действующее законодательство запрета на проведение подобных торгов не содержит (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31 августа 2021 г. № 308-ЭС21-751).

Следовательно, указанная норма означает, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или способа определения контрагента), по результатам торгов стороны заключают либо основной, либо предварительный договор.

В связи с этим в целях правильного разрешения спора судам следовало истолковать условия аукционной документации и протокола и определить, какой договор был заключен сторонами. От правовой квалификации договора зависит способ защиты прав победителя торгов.

Если заключенный сторонами договор является предварительным, сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, может быть понуждена к этому в судебном порядке (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ). В том же случае, если стороны по результатам торгов заключили основной договор, надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения (в рассматриваемом случае – о передаче имущества и государственной регистрации права собственности (ст. 398 и п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Поскольку суды при разрешении спора не дали надлежащую оценку характеру отношений сторон, ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.