Минстрой России разъяснил порядок действий дачников, которые начали строить свои садовые дома еще до введения новых правил строительства

photobeginner / Depositphotos.com

По мнению Минстроя России, владельцы строящихся садовых и дачных летних домов вправе уже сейчас направлять в органы местного самоуправления уведомления о планируемом строительстве садового дома (в порядке ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса).

Проблема связана с тем, что на наших глазах меняется система регулирования индивидуального строительства:

• во-первых, с нового года всю садовую и дачную жилую недвижимость отклассифицируют: недорогие "летние" дома, предназначенные только для сезонного проживания, получат статус "садового дома", а капитальные дачные и садовые дома – теплые и с отоплением, в которых возможно круглогодичное проживание, – получат статус "жилого дома";
• во-вторых, – уже с 4 августа 2018 года, – все они: и садовые, и жилые, и даже жилые на участках ИЖС, должны возводиться по одним и тем же правилам (ст. 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее – Закон № 340-ФЗ). То есть без разрешения на строительство, но с обязательным уведомлением о планируемом строительстве и с обязательным уведомлением об окончании строительства (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса), причем на основании обоих уведомлений местные власти сами должны поставить новостройку на кадастровый учет (письмо Минстроя России от 15 октября 2018 г. № 41899-СМ/09).

Однако как быть тем, кто начал строить еще до вступления поправок в силу, то есть до августа 2018 года?

Летние поправки к Градостроительный кодекс РФ разрешили строителям либо поставить дом на кадастровый учет и без уведомлений (ч. 7 ст. 6 Закона № 340-ФЗ), либо сдать уведомление о планируемом строительстве "задним числом" (ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ), но:

• во-первых, только владельцам жилых (то есть круглогодичных, "зимних") домиков. Владельцы "летних" – садовых домиков – вообще остались "вне закона";
• а во-вторых, только до весны 2019 года! Хотя очевидно, что постройка жилого дома для среднестатистического россиянина – это многолетнее предприятие, поэтому подавляющее большинство дачников, очевидно, не окончат стройку своей дачи за осень-зиму 2018-2019 г.г., и, таким образом, их путь – это подача уведомления.

Кроме того, летние поправки не до конца прояснили более фундаментальный вопрос: а нужно ли в принципе ставить домик на кадастровый учет? У "откадастрированной" недвижимости есть свои преимущества, но есть и свои минусы (например, возникает необходимость платить налог с имущества, а также могут "выгнать" из очереди на жилье). И если домики и дома, которые начали возводиться после 3 августа 2018 года, будут откадастрированы обязательно (в противном случае дом окажется под угрозой признания самовольной постройкой), то о домиках, строительство которых начато до вступления в силу поправок, так однозначно утверждать нельзя.

В этой ситуации Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России предлагает расширительное толкование летних поправок в Градостроительный кодекс РФ и, в частности, признает также за владельцами строящихся летних садовых домиков право направлять "задним числом" уведомления о планируемом строительстве, причем именно садового домика (приказ Минстроя России от 19 сентября 2018 г. № 591/пр).

Отметим, что такое расширительное толкование представляет собой аналогию закона и в рассматриваемом случае вполне согласуется с основным принципом законодательства о градостроительной деятельности (п. 10.1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ) – единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений.