Как построить садовый дом: важные изменения для дачников

kaczor58 / Depositphotos.com

Напомним, что ранее дачникам и садоводам, которые строили садовые домики, не было нужды сообщать об этом в органы власти: ведь в силу прямого указания Градостроительного кодекса в этом случае не требуется разрешение на строительство, а ставить готовый садовый дом на кадастровый учет и регистрировать право собственности дачник и садовод тоже не был обязан, если не хотел. К тому же, регистрация такого права подразумевает налоговое бремя и может нести риски для граждан, которые состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Поэтому дачники не торопились сообщать властям о своих строительных успехах (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

Однако с 4 августа 2018 года дачники-строители должны соблюдать определенную процедуру:

• для начала следует определить, какой именно дом хочется построить. Одинаковые предельные размеры – не более трех этажей и не выше 20 метров – установлены для любых дачных домов и даже домов ИЖС (об изменившихся параметрах объектов ИЖС мы рассказывали ранее). Напомним, что с 1 января 2019 года  "дачные" участки вообще исчезнут: они автоматически будут являться "садовыми земельными участками", зоны и территории ведения дачного хозяйства станут зонами и территориями садоводства. А вся жилая или "почти" жилая недвижимость на садовых участках будет рассматриваться либо как жилой дом – здание из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, – либо как садовый дом – здание сезонного использования для бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании;
• затем нужно уведомить о своих планах местную администрацию. Для этого – заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг – отправить уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома. Форма уведомления пока не утверждена, но появится¹ в ближайшее время. Что будет в этом уведомлении? Не так много: ФИО и адрес дачника, в том числе E-mail, паспортные данные, кадастровый номер земельного участка, сведения о своих правах на землю и видах разрешенного использования участка и будущего дома, о его планируемых параметрах, об отступах от границ участка. Главное – нужно указать, что будущий дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Этим хотят положить конец новой строительной "схеме" – когда несколько сособственников шести соток под видом дачи возводят таунхаус на весь участок, а потом через суд выделяют свою "долю" в натуре;
• приступать к постройке после подачи своего уведомления пока рано. Нужно дождаться другого уведомления – уже от местной администрации – о соответствии указанных в первом уведомлении параметров дома установленным параметрам и допустимости размещения дома на земельном участке. Местные власти высылают дачнику такое уведомление, если проверка уведомления от дачника (длится 7 рабочих дней) прошла гладко. После этого у дачника появляется законное право приступать к строительству своего домика, а строительство считается согласованным. Уведомление "действует" в течение 10 лет. Если вообще никакого ответного уведомления не получено – последствия точно такие же: можно строить;
• гораздо хуже, если дачнику от местной администрации пришло уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и (или) недопустимости размещения дома на данном земельном участке. Это означает, что либо параметры возводимой постройки противоречат установленным, либо строить на этой земле жилье или садовый дом нельзя в принципе, либо дачник не имеет прав на дачный участок. Начинать стройку в такой ситуации нельзя, а чтобы сомнений в этом не возникало, местная власть должна отослать копию уведомления о несоответствии еще и в органы земельного и стройнадзора;
• после окончания строительства (не позднее месяца после окончания) дачник обязан в уже знакомом ему порядке подать в местную администрацию еще одно уведомление – об окончании строительства дома. К уведомлению нужно приложить техплан на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом. Если у дачного участка несколько владельцев – нужно приложить соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на дом;
• орган местного самоуправления проверяет сведения из уведомления и дом (его параметры). Если все хорошо, то он сам, без участия дачника, отправляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и госрегистрации прав на дом с необходимым пакетом документов. Затем домик ставят на учет и начинают начислять на него налог. Но если построенный дом не соответствует требованиям законодательства (которые могли, кстати, измениться за время строительства не в пользу домовладельца), то дачнику высылается еще одно, финальное, уведомление о несоответствии дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. А вот если дачник строил домик более 10 лет или не направлял первого уведомления – о планируемом строительстве – то местная администрация просто вернет документы без рассмотрения.

Приятный бонус – если дачник, который стоит в очереди на жилье, успеет зарегистрировать право собственности на свой дачный жилой дом до Нового 2019 года, то эта дачная жилплощадь не включается в расчеты для определения уровня обеспеченности жильем такого дачника и его семьи.

______________________________

¹ С текстом проекта приказа Минстроя России "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома" можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 02/08/08-18/00082994).