ОП РФ: институт управления общим имуществом многоквартирных домов работает неэффективно

Andrey Burmakin / Shutterstock.com

Сфера управления многоквартирными домами (МКД) неизменно вызывает у граждан неудовлетворение. Об этом во время организованного вчера в ОП РФ круглого стола заявила первый заместитель Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева. "27,5% обращений, которые к нам поступают, касаются вопросов управления МКД. Массовое недовольство связано с тем, что права по Жилищному кодексу вступают в противоречие с правоприменительной практикой", – пояснила она. Поддержал этот вывод и директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" Владилен Прокофьев. По его словам, институт управления общим имуществом МКД работает неэффективно, что выражается в следующем:

• общее собрание в большинстве МКД не работает как инструмент управления общим имуществом;
• управление собственниками замещено "внешним управлением" (решения принимают управляющие организации, органы государственной власти и местного самоуправления);
• собственники не контролируют качество и объемы работ по содержанию и ремонту общего имущества;
• отсутствуют эффективные механизмы борьбы с неплательщиками и с воровством коммунальных ресурсов.

Эксперты предложили несколько возможных инициатив, направленных на совершенствование процесса управления МКД и призванных сделать его более эффективным.

Введение дополнительного основания для исключения сведений о конкретном МКД из реестра лицензий. В качестве такого основания Светлана Разворотнева назвала решение общего собрания собственников помещений МКД о неудовлетворительной работе управляющей организации – в этих целях предполагается внести соответствующие поправки в ч. 5 ст. 198 Жилищного кодекса. Сейчас механизм исключения дома из реестра по такому основанию отсутствует.

Ирина Маликова, к. э. н., генеральный директор ООО "Институт управления ЖКХ", член Рабочей группы по развитию ЖКХ при Экспертном Совете при Правительстве РФ

ОНЛАЙН-СЕМИНАР

 

17 января 2018 года

Перерасчеты размера платы за коммунальные услуги: виды, основания, правила, особенности

Принять участие

Однако, как отметила заместитель директора Департамента ЖКХ Минстроя России Ольга Олейникова, основную проблему – наличие сложностей, связанных с исключением из реестра лицензий одной компании и включением в него другой, – это не решит. Она рассказала об альтернативе, которую ведомство считает более перспективной: "Старая управляющая организация не горит желанием уведомлять орган Жилнадзора о том, что дом выбыл у нее из управления (ч. 2 ст. 198 Жилищного кодекса). Поэтому мы предлагаем следующий механизм – новая компания также будет уведомлять о том, что она приняла дом. Следовательно, изменение в реестр можно будет вносить в том числе на основе заявления новой управляющей организации. Но чтобы исключить злоупотребления, мы предлагаем наделить орган Жилнадзора полномочиями проводить проверку и признавать решение общего собрания ничтожным, а также уведомлять старую управляющую организацию о том, что к ним поступило заявление от новой".

Установление механизмов оплаты работы управляющей организации за текущие ремонты МКД только после подписания актов сдачи-приемки работ, подписанных председателем совета МКД или назначенным лицом. При этом планируется внести изменения в ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса. Эта мера, по мнению Разворотневой, позволит контролировать объем и перечень работ, выполняемых управляющей организацией.

Вместе с тем у некоторых экспертов указанная инициатива вызвала сомнения. "Я боюсь, что так мы сделаем хуже всем – и управляющей организации, и собственникам. В итоге дома будут становиться аварийными гораздо быстрее, а государству придется переселять собственников", – поделилась своим мнением исполнительный директор "Ассоциации управляющих компаний" Олеся Лещенко. Не поддержал данную идею и исполнительный директор НП "ЖКХ Развитие" Алексей Макрушин: "Я тоже против этого предложения. Управление жильем – это рыночная сфера, которая не должна чрезмерно администрироваться. А управляющую организацию, если она не устраивает, всегда можно сменить или создать ТСЖ".

Предоставление собственникам права делегировать полномочия общего собрания по принятию решений представителю (за исключением вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания собственников). Таким представителем, уточнил Владилен Прокофьев, может быть совет МКД, созданное по решению собственников общего имущества юридическое лицо или нанятое на основании решения общего собрания стороннее лицо, обладающее необходимой квалификацией ("управдом"). При этом эксперт добавил, что представитель сообщества собственников может действовать без доверенности на основании решения общего собрания и в соответствии с полномочиями, определенными таким решением. Такие полномочия могут включать:

• представление сообщества, его интересов в отношениях с третьими лицами и с отдельным собственником помещения в МКД;
• подготовку проектов решений для принятия их общим собранием, созыв и организацию проведения общего собрания;
• принятие оперативных решений и осуществление необходимых действий для выполнения решений общего собрания;
• заключение (подписание) от имени всех собственников договоров на оказание услуг, выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, контроль исполнения договорных обязательств привлеченными лицами (при этом обязательства по заключаемым представителем договорам возникают у собственников помещений в МКД);
• осуществление оплаты оказанных услуг, выполненных работ, других общих расходов сообщества собственников общего имущества (в рамках утвержденного общим собранием годового бюджета).

По словам Ольги Олейниковой, Минстрой России однозначно готов поддержать идею создания института представительства. Вместе с тем она добавила, что развивать его все же следует на базе совета МКД, передавая на рассмотрение представителя как можно большее количество вопросов.

Установление возможности вне зависимости от способа управления МКД формировать фонд содержания общего имущества на специальном счете (по аналогии со специальным счетом для формирования фонда капитального ремонта). Такой спецсчет, подчеркнул Владилен Прокофьев, будет открывать уполномоченное общим собранием лицо (или представитель сообщества собственников) – номинальный владелец счета. Средства на этом спецсчете будут формироваться за счет регулярных (ежемесячных) взносов собственников помещений на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, а расходоваться для оплаты по факту оказания услуг и выполнения соответствующих работ. Более того, по задумке эксперта, при возникновении дефицита средств в фонде содержания общего имущества собственники будут обязаны покрыть образовавшуюся задолженность путем внесения дополнительных взносов. При этом собственники общего имущества должны будут солидарно нести субсидиарную ответственность по общим обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из собственников (по аналогии со ст. 123.3 Гражданского кодекса).

Ужесточение мер ответственности в отношении собственника помещения, не исполняющего обязанность по участию в общих расходах на содержание общего имущества, право принятия решения о применении которых должно принадлежать общему собранию (ст. 158 Жилищного кодекса).

Помимо указанных, эксперты высказали и другие идеи. Так, Олеся Лещенко предложила дать собственникам больше методологических инструментов, объяснив им когда и какие акты нужно подписывать, что должно входить в требуемую с них плату, каким образом можно фиксировать некачественное управление и добиваться перерасчета.

В свою очередь, Ольга Олейникова сказала, что Минстрой России возлагает большие надежды на институт электронного голосования: "Нам кажется, что с его помощью можно решить многие вопросы. Электронное голосование не должно исключать возможность для других голосовать на бумаге. Но, давая такую форму проведения общих собраний, мы сразу же закрываем вопрос с подделкой протокола общего собрания, потому что у нас будет одно лицо (инициатор-администратор), которое отвечает за кворум, корректность подсчета голосов и, соответственно, за подлинность подписей".

А вот председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков высказал более радикальное предложение, заявив, что собственника следует вообще убрать из управления домом: "Пусть собственник пользуется и распоряжается квартирным пространством. Ведь у нас сегодня в доме объект недвижимости – это квартира, а не сам дом. Дом так и не стал объектом недвижимости, поэтому модернизация дома – это дополнительные деньги собственника". Светлана Разворотнева также согласилась, что управление должно быть правом собственников, а не их обязанностью.