Можно ли защититься от квартирных рейдеров?

Сергей Хаванский,
кандидат юридических наук,
руководитель Правовой редакции Компании "ГАРАНТ"

Есть в современной российской практике такое явление, как "квартирное рейдерство". Суть его состоит в том, что, получая формальное право собственности на ничтожную по своему размеру долю в праве собственности на жилье, мошенники, формально же не нарушая закон (и потому привлечь их к ответственности почти невозможно), в буквальном смысле выживают хозяев квартиры, заставляя последних продавать бандитам жилье за бесценок и просто сбегать. Попробуем разобраться, можно ли защитить свое жилье с помощью ГК РФ.

Что такое доли?
Итак, первоначально доли в праве собственности на жилье образуются, как правило, либо при его наследовании (прежний единственный собственник умирает, и в силу закона или завещания его имущество делится между наследниками), либо при приватизации (жилье приватизируется на двух или более лиц – как правило, членов семьи – и поступает в их собственность). Доли, даже будучи только "виртуальными" объектами (то есть не выделены из общего имущества и (или) порядок пользования жильем не определен), поступают в оборот как любое другое имущество – их можно точно также продавать, покупать, дарить, как и целые жилые объекты. Результатом такого свободного хождения долей нередко является то, что доли начинают дробиться и может возникнуть ситуация, когда, с одной стороны, есть собственник большей доли (основной или "мажоритарный" собственник, который, как правило, и проживает фактически в помещении), и "миноритарный" собственник, которому принадлежит какая-нибудь "одна -дцатая" доля (и на той, и на другой стороне может оказаться по несколько человек, но для удобства изложения будем говорить в единственном числе – "собственник").

Важно отметить, что владеющее даже копеечной долей лицо имеет право претендовать на то, чтобы входить в помещение, пользоваться им, регистрироваться на своей "жилплощади". То есть получившие в собственность даже 1/16, 1/50, 1/200 и др. долю рейдеры могут совершенно законно проникнуть в ваше жилье.

Принудительный выкуп: есть ли шанс?
Чтобы предотвратить подобное развитие событий, имеет смысл попробовать выкупить пресловутую микродолю у ее владельца, пока он не успел продать ее квартирным рейдерам (сами рейдеры продадут вам свои крохи разве что по цене самого жилья). Если же обладатель доли не захочет ее уступить (либо считая цену выкупа недостаточно высокой, либо в силу того, что действительно что-то замышляет), то можно попробовать воспользоваться пунктом 4 статьи 252 ГК РФ, согласно которому возможен принудительный выкуп доли. Для этого закон называет три условия:

• доля незначительна;
• доля не может быть реально выделена (то есть жить на ней физически нельзя);
• собственник микродоли не имеет существенного интереса в использовании жилья.

При соблюдении этих трех условий можно заставить собственника микродоли продать ее вам по цене, определенной судом.

Но все мы понимаем, что требование закона – это одно, а вот конкретная практика его применения практически всецело определяется судами.

В 2008 году Конституционный Суд РФ постановил, что принудительному выкупу доли миноритария обязательно должно предшествовать требование его самого о выделе доли. То есть, собственник микродоли должен сам заявить о своем желании "отделиться", и без этого принудить его продать свое имущество (каковым является доля, несмотря на свою "невещественность") возможности нет. На первый взгляд, в силу этой позиции Конституционного Суда у хозяев жилья нет шансов противостоять мошенникам – тем более, что есть и соответствующая судебная практика по конкретным спорам, где суды отказывали фактическим владельцам квартир в их попытках стать единовластными собственниками.

Однако, не все так просто. Спустя полгода после решения Конституционного суда Верховный Суд РФ опубликовал свое решение, принятое еще в 2006 году, в котором защищалось право основного собственника выкупить микродолю даже без требования ее собственника о выделе. Тем самым, Верховный Суд по факту не согласился с Конституционным. И – по крайней мере, в московских судах – можно найти целый ряд решений, в которых суды до сих пор руководствуются этой логикой и соглашаются с требованиями хозяев жилья, признавая их право на принудительный выкуп без предварительного требования о выделе.

По идее, коллизия между этими судебными позициями должна была разрешиться после появления другого решения Верховного Суда РФ, принятого в 2010 году, где Верховный Суд продублировал позицию Конституционного. Однако, и по сей день суды даже в рамках московского региона продолжают выносить противоречивые решения, то позволяя мажоритарному собственнику требовать принудительного выкупа микродоли без предшествующего намерения миноритария о ее выделе, то отказывая мажоритарию в этом. Вполне возможно, эта практика все же скоро прекратится и все суды будут следовать позиции ограничения возможностей основного собственника, так как уже этой весной появилось постановление Пленума Верховного Суда, которое требует безусловного и прямого соблюдения Конституции, наивысшее право толкования которой как раз и принадлежит Конституционному Суду.

Шанс есть – пока. Но каковы условия?
Но, даже если суд признает за мажоритарным собственником право требовать принудительного выкупа микродоли без предварительного заявления миноритария о ее выделе, такое право, это еще не означает конец судебных баталий. Ведь в данном случае суд соглашается только с тем, что основной собственник вообще имеет право требовать выкупа. А далее суд рассматривает, возможно ли провести выкуп каждой конкретной доли в каждом конкретном случае, оценивая названные выше три условия для такого выкупа (незначительность доли, возможность или невозможность ее выдела, наличие или отсутствие существенной заинтересованности в жилплощади).

Размер доли и возможность/невозможность ее выдела – как правило, взаимосвязанные параметры: чаще всего долю невозможно выделить именно потому, что она слишком мала. Но здесь могут спать спокойно только те, у кого в сособственниках – обладатель действительно микроскопической доли (то есть при выделе ему полагалась бы площадь вроде нескольких квадратных метров или меньше). Всем остальным стоит быть начеку – суд может не только отказать в требовании выкупа, но и еще (если миноритарий заявит встречное требование о выделе) "додать" ему пару-тройку "квадратов" для того, чтобы получилось выделенное помещение. Так что можно из прежде "виртуального" права сделать совершенно реальный, готовый к использованию объект (например, ваш сособственник получит изолированную комнату).

Впрочем, последнее происходит далеко не всегда – можно найти как примеры, когда метры добавлялись, так и когда такой "добавки" не происходило. Да и вообще, в целом судебная практика в вопросе критериев возможности/невозможности принудительного выкупа очень противоречива (не меньше, чем по вопросу права на выкуп без требования о выделе).

Так, относительно "существенной заинтересованности" в судах существует еще больший разнобой. При оценке этого вопроса суд оценивает большое количество различных факторов, таких как проживание миноритария в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилплощади (по этой причине требование о принудительном выкупе надо заявлять до продажи помещения рейдерам, так как они, как правило, – по документам – другого жилья не имеют и хотят жить именно здесь, то есть проявляют очевидную заинтересованность). Принимаются во внимание и факторы родственных отношений с основными собственниками, возможность "неконфликтного сосуществования" и проч. Сочетание этих обстоятельств каждый раз неповторимо и потому предугадать решение суда нет практически никакой возможности.

Кроме того, есть еще один интересный вопрос, когда даже при наличии, казалось бы, всех условий для принудительного выкупа доли, суд отказывает в этом. Это – недостаточность у мажоритария средств для выплаты компенсации. То есть, попытка свести спор к выплате за выкупленную долю копеечных сумм (например, из маленькой "белой" зарплаты), скорее всего, потерпит неудачу.

Итак, подведем итоги. Теоретически собственник жилья может упредить риск захвата его жилья рейдерами. Для этого надо попытаться выкупить микродолю до тех пор, пока она не перешла в руки мошенников (в этом случае в действие вступают уже совсем другие механизмы противодействия).

Если собственник микродоли не желает ее продавать, можно воспользоваться механизмом принудительного выкупа через суд. При этом – по крайней мере, в московском регионе – судебная практика очень противоречива: хозяин квартиры вполне может добиться успехов, однако может и проиграть (причем еще и подарить сособственнику лишнюю площадь).

Поэтому, на самом деле, лучший способ разрешить ситуацию – это все же честные переговоры с миноритарным собственником, которые позволят договориться о взаимоприемлемом решении и избежать тех трудностей и рисков, которые неизбежно влечет за собой судебное разбирательство.

Документы по теме:

• ГК РФ
• Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. № 242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации"
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 16 апреля 2013 г. № 9 "О внесении изменений в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 1995 года № 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия"
• Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 декабря 2010 г. № 30-В10-9
• Определение Верховного Суда РФ от 24 октября 2006 г. № 56-В06-17

Все записи автора

Все авторы