В 2021 году куплена квартира в доме, подлежащем сносу. В 2022 году по договору мены государством в порядке реновации была представлена равнозначная квартира. Цена в договоре мены не указана. Новая квартира оценена оценочной компанией (рыночная стоимость составила 18 млн руб.). Новая квартира сразу продана. Можно ли заявить в качестве фактически произведённых и документально подтверждённых расходов оценочную стоимость новой квартиры - 18 млн руб.? Какой налог нужно уплатить с продажи квартиры, полученной по программе реновации?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Доход от продажи квартиры, полученной по реновации, в данном случае облагается НДФЛ.

НДФЛ следует уплатить с суммы превышения продажной стоимости квартиры ее рыночной стоимости.

Обоснование позиции:

Доходы от продажи квартиры, а также долей в ней освобождаются от налогообложения НДФЛ, если она находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального срока владения и более (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

В случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее установленного НК РФ срока владения, доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ в общеустановленном порядке.

Минимальный срок владения составляет в общем случае пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Трехлетний минимальный срок владения установлен для определенных случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

В рассматриваемом случае первоначальная квартира была приобретена в 2021 году, а полученная по реновации реализована в 2022 году.

Даже с учетом специальных положений, предусмотренных абзацем 2, 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ для программы реновации жилищного фонда в городе Москве, срок владения квартирой в рассматриваемом случае не позволяет применить освобождение от налогообложения дохода от ее реализации по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом к доходам от продажи квартиры, полученной по программе реновации, не применяется также и освобождение, установленное п. 41.1 ст. 217 НК РФ.

Таким образом, доход от продажи квартиры в данном случае облагается НДФЛ на общих основаниях.

В соответствии с подп. 1 п. 1 и подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В письме Минфина России от 03.06.2014 N 03-04-05/26663 говорится, что при последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо при ее отсутствии рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

В свою очередь, в письмах Минфина России от 14.02.2017 N 03-04-05/7980, от 05.03.2015 N 03-04-05/11808 уточняется, что рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Учитывая изложенное, полагаем, что в рассматриваемой ситуации налогоплательщик при продаже квартиры вправе уменьшить доход от ее продажи на рыночную стоимость квартиры, установленную оценочной компанией, осуществляющей свою деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае если продажная цена квартиры будет равна или меньше рыночной стоимости квартиры, то обязанность по уплате налога у физического лица не возникнет. Обязанность по уплате НДФЛ возникнет только с суммы превышения продажной стоимости квартиры над ее рыночной стоимостью.

По общему праву имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 7 ст. 220 НК РФ). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл 

Ответ прошел контроль качества 

14 февраля 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.