Право собственности на объект недвижимого имущества (земельный участок и жилой дом, расположенный на этом участке) получено налогоплательщиком в порядке наследования в 2021 году. В собственности недвижимое имущество находится менее трех лет. Планируется продажа. Кадастровая стоимость имущества - 500 000 руб. Какие налоговые платежи ожидаются у собственника: при продаже по стоимости ниже кадастровой стоимости; при продаже по рыночной стоимости?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Для расчета НДФЛ (по ставке 13%) в данном случае берется большая из двух сумм: либо цена имущества, указанная в договоре купли-продажи, либо кадастровая стоимость имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

Обоснование вывода:
Доходы от реализации недвижимого имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ). В ст. 217 НК РФ установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. Однако такое освобождение в большинстве случаев обусловливается владением указанным имуществом в течение определенного периода времени (минимальный предельный срок владения): для имущества, полученного в порядке наследования, этот срок составляет три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку в рассматриваемой ситуации имущество унаследовано в 2021 году*(1), говорить об освобождении дохода от его продажи на основании положений ст. 217, ст. 217.1 НК РФ на данный момент не приходится.
С 1 января 2020 года особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, определяются в соответствии со ст. 214.10 НК РФ. Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 кадастровой стоимости этого объекта недвижимости (смотрите также письмо Минфина России от 07.07.2022 N 03-04-05/65410).
Иными словами, если доход от продажи дома окажется меньше его кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости (смотрите письма Минфина России от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 25.12.2018 N 03-04-05/94636, от 30.05.2018 N 03-04-05/36685).
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (ст. 212, 213 ГК РФ) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора. Поэтому в договоре купли-продажи недвижимости может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Вместе с тем в рассматриваемой ситуации кадастровая стоимость имущества составляет 500 000 рублей, с понижающим коэффициентом 0,7 получим 350 000 руб. Таким образом, цену недвижимости в договоре купли-продажи нецелесообразно указывать менее 350 000 руб., так как в этом случае налоговые обязательства все равно будут рассчитываться из указанной суммы (налог составит 45 500 руб.). Если цена дома по договору будет превышать 350 000 руб., 13% НДФЛ будут рассчитываться от цены, указанной в договоре.
Особо отметим, что при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, может применяться налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ: в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Подробнее смотрите в материале: Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет (декабрь 2022 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

16 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Отметим, что срок владения унаследованным имуществом исчисляется с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, дата государственной регистрации права собственности на недвижимость в этом случае значения иметь не будет (письмо Минфина России в от 28.03.2013 N 03-04-05/5-303).