Организация на УСН (доходы минус расходы) реализовала физическому лицу - учредителю (зарегистрирован как индивидуальный предприниматель), являющемуся взаимозависимым, недвижимое имущество по цене выше остаточной стоимости. Данная сделка не признается контролируемой. Правомерно ли требование налогового органа о необходимости определения организацией дохода от продажи недвижимости исходя из ее кадастровой стоимости?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Требование налогового органа о необходимости определения организацией налоговых обязательств исходя из кадастровой стоимости проданной недвижимости является неправомерным.

Обоснование позиции:
Доходы от продажи организацией в данном случае недвижимости должны принимать участие в расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее также - налог), в качестве выручки от реализации товара на день поступления соответствующих денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, ст. 249, 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
При расчете обязательств по налогу учитываются фактически полученные налогоплательщиком доходы, установленные договорами и подтвержденные соответствующими первичными документами (п. 1 ст. 54, ст. 346.24 НК РФ, п. 1.1 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих УСН, утвержденного приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н).
Нормы главы 26.2 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной, кадастровой или иной стоимости, равно как не определяют они и последствий продажи недвижимости ниже соответствующих значений.
Нормы части первой НК РФ допускают возможность налогового контроля за примененными налогоплательщиком ценами. Так, налоговый контроль за соответствием примененных налогоплательщиком цен рыночному уровню осуществляется непосредственно ФНС России согласно разделу V.1 НК РФ и по общему правилу не может выступать предметом выездных и камеральных проверок, проводимых нижестоящими налоговыми инспекциями (п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 НК РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017, далее - Обзор). В п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 06.07.2016, также отмечается, что полномочиями по контролю цен, применяемых в сделках между взаимозависимыми лицами, на соответствие их рыночным ценам обладает лишь Центральный аппарат ФНС России, но не территориальные налоговые органы.
Сделка по продаже недвижимости в рассматриваемой ситуации не признается контролируемой, что исключает возможность налогового контроля за примененной сторонами ценой со стороны ФНС России.
Согласно п. 3 Обзора по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении.
Наряду с этим в письме Минфина России от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145 указано, что в случаях совершения между взаимозависимыми лицами сделок, не отвечающих признакам контролируемых, в которых исчисление налоговой базы осуществляется на основании положений отдельных статей части второй НК РФ исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, контроль соответствия цен, примененных в таких сделках, рыночным ценам может быть предметом выездных и камеральных проверок (смотрите также п. 2 Обзора).
Ка уже отмечалось, нормы главы 26.2 НК РФ не требуют от организации в данном случае определения налоговых обязательств исходя из цены, определяемой в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, а потому полномочия территориальных налоговых органов по налоговому контролю за соответствием примененной в сделке цены рыночному уровню также ограничены.
При этом нужно учитывать, что отклонение цены реализации недвижимости от ее рыночной стоимости в сделке между взаимозависимыми лицами может рассматриваться в качестве одного из признаков нарушения положений ст. 54.1 НК РФ в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки, что грозит доначислением продавцу налоговых обязательств исходя из рыночной цены недвижимости (смотрите, например, определение ВС РФ от 29.03.2018 N 303-КГ17-19327).
Из изложенного следует, что следствием применения налогоплательщиком-продавцом заниженных цен реализации недвижимости может являться доначисление ему налоговых обязательств исходя из рыночных цен, а не кадастровой стоимости недвижимости (за исключением случаев, прямо предусмотренных НК РФ).
Таким образом, полагаем, что требование налогового органа о необходимости определения организацией в данном случае налоговых обязательств исходя из кадастровой стоимости проданной недвижимости является неправомерным.
Официальных разъяснений и материалов судебной практики по данному вопросу нами не обнаружено.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

11 мая 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.