Продление договора аренды земельного участка для завершения строительства

В п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.
Собственнику объекта незавершенного строительства (ОНС) был предоставлен в аренду земельный участок в соответствии с подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Срок указанного договора истек. Собственник продал ОНС иному лицу.
Может ли быть предоставлен земельный участок в аренду лицу, купившему ОНС, в порядке, установленном подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ?

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, только в том случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В случае же, если данное право арендатора уже было реализовано ранее, повторное заключение договора аренды земельного участка представляется нам невозможным. В качестве примера смотрите:

- Апелляционное определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 8 сентября 2022 г. по делу N 33-2847/2022: "...Ответчиком в письме от 04.04.2022 года было разъяснено, что заключение договоров аренды земельных участков невозможно, поскольку ранее эти земельные участки предоставлялись в аренду прежнему собственнику объекта незавершенного строительства Шагидову Ш.А.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, установив, что спорные земельные участки после 1 марта 2015 года предоставлялись для завершения строительства без торгов на три года предыдущему собственнику этого объекта Шагидову Ш.А., с которым были заключены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N и от ДД.ММ.ГГГГ N, N, пришел к верному выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

Судебная коллегия отмечает, что доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию истца, изложенную в иске, направлены на иное толкование норм права и на иную оценку имеющихся в деле доказательств.

Данное обстоятельство, равно как и само по себе несогласие с выраженным в решении мнением суда по существу спора, основанием для отмены решения не является.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Администрацией п. Глушково Глушковского района Курской области необоснованно было отказано в заключении договора аренды земельных участков, судебная коллегия отклоняет, поскольку приведенные обстоятельства не соответствуют нормам действующего законодательства, а потому основанием для его отмены не являются.

Предыдущим собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства. В связи с чем, исходя из положений ст. 3, пп. 1, 2, 3, 4, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", оснований для удовлетворения требований истца не имеется...";

- постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2022 г. N 05АП-7090/22 по делу N А24-3553/2022: "...И, как верно указывает Управление, земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010114:4746 ранее уже предоставлялся в аренду в соответствии с вышеуказанной нормой права предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:734, а именно, по договору аренды от 04.03.2019 N 29/19 с ООО "Эй-Пи Трейд".

Таким образом, при формальном подходе к рассмотрению такого спора, у уполномоченного органа отсутствовали правовые основания для предоставления испрашиваемого земельного участка по тому основанию, которое было указано в заявлении самого общества....";

- разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 23 декабря 2019 г. "О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства".

В указанном случае нами усматривается основание для отказа в его предоставлении, предусмотренное п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ.

Кроме того, ранее заключенный договор аренды земельного участка, по нашему мнению, подлежит прекращению.

Однако в апелляционном определении СК по административным делам Самарского областного суда от 2 марта 2023 г. по делу N 33а-3067/2023 суд отмечает, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды мер по изъятию объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не предпринято. В этой связи суд делает выводы, что в таком случае предоставление в аренду новому собственнику объекта допускается.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В этой связи смотрите также: апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 2 марта 2023 г. по делу N 33а-3067/2023; апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 апреля 2022 г. по делу N 33а-6382/2022; апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 марта 2023 г. по делу N 33а-6155/2023.

В соответствии с подп. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регламентировано нормами ст. 239.1 ГК РФ и Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299 (далее - Правила).

Согласно п. 2, 4-6 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

В п. 2 письма Минэкономразвития России от 03.07.2015 N Д23и-3084, п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и указывается, что ст. 239.1 ГК РФ не предусматривает ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Данный подход отражен и в апелляционном определении СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 3 декабря 2020 г. по делу N 33-16392/2020.

Таким образом, муниципалитет вправе обратиться в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В этой связи смотрите: определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу N 8Г-27684/2020[88-1068/2021-(88-26618/2020)]; апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 9 ноября 2020 г. по делу N 33-6492/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 5 ноября 2020 г. по делу N 33-5815/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 29 сентября 2020 г. по делу N 33-1443/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 25 февраля 2021 г. по делу N 33-1851/2021.

При этом реализация объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Правилами. Предметом аукциона является сам объект незавершенного строительства, а не земельный участок (пр. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2021 г. N Ф06-70010/20 по делу N А65-4112/2019; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 февраля 2020 г. N Ф09-246/20 по делу N А76-34482/2018).

Однако согласно ч. 11 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения ст. 239.1 ГК РФ не применяются.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, к объектам недвижимости, строительство которых возможно осуществлять по правилам Законом N 214-ФЗ, ст. 239.1 ГК РФ не применяется (пр. решение Арбитражного суда Тюменской области от 18 ноября 2019 г. по делу N А70-15079/2019, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 января 2021 г. по делу N А45-15882/2020).

Следует также отметить, что бывший собственник объекта незавершенного строительства не лишен возможности участвовать на торгах по продаже объекта незавершенного строительства на общих основаниях, поскольку п. 9 Правил установлено, что подать заявку на участие в аукционе может лицо, которое вправе приобрести объект незавершенного строительства в собственность (заявитель). Гражданское законодательство (п. 2 ст. 3 ГК РФ) не ограничивает категории лиц, которые вправе приобретать в собственность объекты незавершенного строительства. Иными словами, из участия в торгах исключаются лица, которым объекты незавершенного строительства могут принадлежать только на ином вещном праве: хозяйственного ведения или оперативного управления (учреждения и унитарные предприятия п. 1 ст. 123.21, ст. 294, 296 ГК РФ).

Мы постарались оказать максимальное содействие в решении вопроса. Однако в связи с имеющимися противоречиями в правоприменительной практике дать однозначный ответ не представляется возможным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

24 мая 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.