Демонтаж козырьков балконов и кондиционеров на фасаде МКД по требованию управляющей компании

Многоквартирный девятиэтажный дом был построен в 1975 году. По проекту все балконы и лоджии - без остекления.
Управляющая компания направила собственникам квартир, расположенных на девятом этаже, уведомления о необходимости произвести демонтаж козырьков над балконами и разбор остекления балконов, так как это незаконные сооружения.
Являются все эти конструкции (козырьки, остекление) незаконными?
Также на фасаде дома закреплены кондиционеры.
Нужно ли будет их демонтировать? Возможно ли получить разрешение оставить кондиционеры?

1. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.

В соответствии с п. 1 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 мая 2021 г. N 292/пр, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с указанными Правилами.

Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, которые определяют в числе прочего правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.

Согласно п. 4.2.4.9 указанных Правил самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства не допускаются.

Крыша с остеклением балкона создает дополнительную нагрузку, что может повлечь обрушение. Ограждение балкона, его навес и оконные блоки находятся на балконной плите, которая защемлена внешними несущими конструкциями дома. Каждый балкон имеет свою предельную нагрузку, превышение которой может привести к его обрушению.

В постановлении Госстроя N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" содержится не только понятие "перепланировка и переустройство жилого помещения", но "переоборудование балконов и лоджий". Так, согласно п. 1.7.4 Правил и норм наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Судебная практика по искам заинтересованных лиц о демонтаже самовольно осуществленного остекления балкона и устройства крыши (козырька) противоречивая. Некоторые суды приходят к выводу, что остекление балкона является перепланировкой квартиры, т.к. в результате возникает необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В некоторых случаях суды указывают, что остекление балкона относится к реконструкции здания.

Но в любом случае, вне зависимости от отнесения остекления балкона к перепланировке, переустройству или реконструкции, суд при рассмотрении дела обязан установить факт соблюдения или несоблюдения строительных норм и правил при монтаже стеклопакетов, не ведет ли остекление балкона к разрушению балконной плиты, нарушены ли права других лиц.

В этой связи рекомендуем обратить внимание на судебную практику: определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 июля 2023 г. по делу N 8Г-12474/2023[88-14596/2023], решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 21 февраля 2022 г. по делу N 2-91/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 мая 2023 г. по делу N 33-16011/2023, апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08 июня 2020 г. по делу N 33-3625/2020, решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21 февраля 2023 г. по делу N 2-1233/2023, решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 03 февраля 2023 г. по делу N 2-26/2023, решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 13 апреля 2022 г. по делу N 2-4181/2022.

2. Относительно демонтажа кондиционеров отметим следующее. Как уже отмечалось выше, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Иными словами, наружная сторона стен (фасад), являясь составным элементом несущих стен и принадлежностью общего имущества многоквартирного дома, находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в этом доме.

Как следует из положений ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, подп. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление многоквартирным домом, а также перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту указываются в договоре управления домом, который заключается при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания (чч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ).

При установке кондиционеров на фасаде дома собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Устройство кондиционера влечет использование общего имущества фасада дома и требует согласования с собственниками помещений.

Таким образом, монтаж внешнего блока кондиционера на стене многоквартирного дома является использованием общего имущества многоквартирного дома. Возможность пользования общим имуществом многоквартирного дома предполагает необходимость получения согласия от общего собрания собственников помещения многоквартирного дома (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Данный вывод нашел свое подтверждение в следующей судебной практике: определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31 августа 2022 г. по делу N 8Г-18004/2022[88-19345/2022]; определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27 июля 2022 г. по делу N 8Г-15837/2022[88-17837/2022].

В этой связи рекомендуем обратить внимание на материал: Установка кондиционера на фасаде МКД без решения ОСС незаконна (Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за март 2023 года (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, апрель 2023 г.). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена 

Ответ прошел контроль качества 

12 октября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.