Оплата ремонтных работ по замене окон в нежилом помещении в МКД за счет средств на капитальный ремонт дома

В многоквартирном доме (девять этажей, семь подъездов) первый этаж и часть подвала занимает ФНС. Данная площадь составляет единый объект, имеется отдельных вход. Остальные помещения многоквартирного дома - жилые квартиры.
В доме организовано ТСЖ, избраны председатель и члены правления. Оформлен отдельный расчетный счет для взносов на капитальный ремонт. На этот расчетный счет ФНС согласно тарифу переводит взносы, как и собственники квартир.
В 2023 году ФНС сделала у себя в помещении капитальный ремонт и потребовала у ТСЖ оплатить работы по замене его окон со средств фонда капитального ремонта МКД.
1. Являются ли окна в помещении налоговой службы общедомовым имуществом?
2. Вправе ли налоговая служба требовать у ТСЖ оплаты за счет средств фонда капитального ремонта МКД работ по ремонту и замене своих окон (окна принадлежат ФНС)?

1. Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (далее - дом, МКД) являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности, а именно (ст. 290 ГК РФ):

• общие помещения МКД,
• несущие и ненесущие конструкции,
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование МКД, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в МКД (смотрите также п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).

Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ). В частности, к общему имуществу относятся вспомогательные помещения (например технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места (п. 2 ст. 287.5 ГК РФ).

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 3 ст. 287.5, п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), состав общего имущества определяется:

1) собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

3) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При определении состава общего имущества используются имеющиеся в Реестре сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречий) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пп. 3, 4 Правил N 491).

Согласно подп. "а", "б" п. 15, п. 19 Правил N 491 в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества не входят:

• содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
• работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения.

Соответственно, окна нежилого помещения, расположенного в МКД, не относятся к общему имуществу этого МКД.

2. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 1 ст. 189 ЖК РФ предусматривает, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных ч. 6 ст. 189 ЖК РФ.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пп. 1.1, 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пп. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку окна нежилого помещения, расположенного в МКД, не относятся к общему имуществу этого МКД, ТСЖ (как владелец специального счета) должен отказать собственнику нежилого помещения в оплате работ по замене его окон со средств фонда капитального ремонта МКД. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлычев Дмитрий 

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена 

26 сентября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.