При заключении договора аренды с ИП, который владеет данным нежилым помещением на правах общей долевой собственности (1/2), какой документ он обязан предоставить о согласии второго участника общей долевой собственности на данную сделку? Какой вариант для арендатора безопаснее с юридической точки зрения: нотариальная доверенность от имени второго дольщика или его письменное согласие? Если письменное согласие, то как оно оформляется? Должно ли оно быть нотариально заверено?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Согласие участника долевой собственности на передачу недвижимого имущества в аренду может быть выражено в соглашении между собственниками, составленном в простой письменной форме или в нотариально удостоверенной доверенности. 

Обоснование вывода:

Законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по взаимному соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Передача имущества в аренду является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2014 по делу N А55-28849/2013, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.01.2014 по делу N А04-2776/2012, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.08.2013 по делу N А41-2673/13, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.01.2020 N Ф09-9597/19 по делу N А60-19525/2019).

По смыслу норм ГК РФ стороной такого договора, предоставляющей имущество в аренду, признаются все сособственники общего имущества, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (п. 1 ст. 308 ГК РФ). При таких обстоятельствах одним из вариантов заключения договора аренды является аренда со множественностью лиц на стороне арендодателя, когда оба долевых собственника заключают договор.

В то же время от имени всех собственников договор аренды может быть подписан и одним из собственников, если он управомочен на это остальными участниками.

Правомочие на заключение договора от имени всех собственников может вытекать из соглашения между собственниками или доверенности.

Из соглашения между собственниками должно следовать право участника долевой собственности распорядиться общим имуществом путем передачи его в аренду на определенных условиях. Каких-либо обязательных требований к форме соглашения и к его условиям законодательство не предъявляет. Вместе с тем полагаем, что указанное соглашение следует заключить в простой письменной форме. Вместе с тем полагаем, что указанное соглашение следует заключить в простой письменной форме.

Также отметим, что в зависимости от конкретных обстоятельств о согласии всех собственников на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6).

Кроме того, как было указано выше, согласие всех собственников на заключение договора может выражаться путем выдачи доверенности одному из собственников (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2004 N Ф09-2779/04ГК).

Что касается формы доверенности, то необходимо отметить следующее.

По смыслу ст. 154, 185 ГК РФ выдача доверенности является односторонней сделкой.

Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (смотрите, например, п. 2 ст. 185, п. 3 ст. 187 ГК РФ), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом если договор аренды заключается на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", полномочия представителя в органе регистрации прав на недвижимое имущество должны быть подтверждены нотариальной доверенностью.

Таким образом, при заключении договора аренды на срок более одного года, доверенность от долевого собственника имущества должны быть удостоверена нотариально.

В ситуации, когда договор аренды заключается на срок менее одного года и обременение в виде аренды не подлежит государственной регистрации в ЕГРН, то полагаем, что доверенность от долевого собственника имущества также подлежит нотариальному удостоверению, поскольку имеет место распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (в рассматриваемом случае распоряжение правом собственности на недвижимое имущество). Указанный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление АС Центрального округа от 19.01.2017 N Ф10-5507/16 по делу N А54-1704/2016, постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28837/15 по делу N А46-3081/2015, постановление Двадцатого ААС от 11.06.2017 N 20АП-2068/17, постановление Второго ААС от 31.07.2015 N 02АП-5603/15, а также решение АС Пермского края от 07.04.2017 по делу N А50-5018/2017, решение АС Рязанской области от 16.02.2017 по делу N А54-6102/2016).

Таким образом, доверенность на заключение договора аренды, независимо от срока его действия (до одного года или более одного года), должна быть нотариально удостоверена. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ковалёва Нина 

Ответ прошел контроль качества 

5 апреля 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.