Собственник нежилого помещения в МКД уклоняется от заключения договора управления с управляющей компанией. При этом он передал свое нежилое помещение по договору аренды арендатору. Арендатор изъявил желание самостоятельно напрямую заключить договор управления с управляющей компанией. Возможно ли заключение договора управления между управляющей компанией и арендатором (с его согласия) в отсутствие договора управления, заключенного с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме?

Прежде всего отметим, что в соответствии со ст. 210, 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; в случае долевой собственности собственник обязан участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей.
Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Положениями разд. VIII ЖК РФ и пп. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Поэтому именно на собственника помещения в многоквартирном доме возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией (ст. 161, 162 ЖК РФ, определение Верховного Суда РФ от 24 августа 2016 г. N 303-ЭС16-9762 по делу N А73-9195/2015), а также по несению расходов на содержание общего имущества (ч. 2 ст. 153, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15222/11).
Так, в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал следующее: "Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось".
На этом основании суды признают договоры управления многоквартирным домом, заключенные управляющими организациями с арендаторами нежилых помещений, не соответствующими закону и не порождающими поэтому правовых последствий, в связи с чем отказывают в удовлетворении исков к арендаторам о взыскании платы по таким договорам. Смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.10.2013 по делу N А29-4969/2012, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2013 по делу N А81-5/2013.
Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях:
- постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 марта 2020 г. N Ф03-245/20 по делу N А73-14112/2019;
- постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 августа 2019 г. N Ф09-4980/19 по делу N А50-33144/2018;
- постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 июня 2019 г. N Ф10-2481/19 по делу N А08-15177/2017;
- определение Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2018 г. N Ф08-1517/18 по делу N А53-20488/2017;
- постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 апреля 2017 г. N Ф05-2572/17 по делу N А41-29647/2016;
- апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 12 декабря 2016 г. по делу N 33-20784/2016.
Соответственно, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме не возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией и оплате ей услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества. Арендатор несет обязанность лишь перед арендодателем по возмещению собственнику помещения соответствующих расходов, если это предусмотрено договором аренды. В частности, арендатор может вносить плату непосредственно управляющей организации за собственника помещения в порядке ст. 313 ГК РФ, если это предусмотрено договором аренды.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендатор также обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Причем как следует из этой нормы, обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества возникает независимо от того, предусмотрена ли она договором аренды (в договорном порядке можно включить и исключить такую обязанность или ограничить перечень расходов на содержание объекта аренды, бремя которых возлагается на арендатора).

К сведению:
Вместе с тем в своих судебных актах Верховный Суд РФ делает акцент на том, что обязанность по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения лишь в случае отсутствия договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды (вопрос 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462 по делу N А40-30146/2014, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.09.2020 N 305-ЭС19-28087 по делу N А40-179353/2018). В связи с этим появляется новая судебная практика. Так, в постановлении от 18.07.2019 N Ф04-2737/19 по делу N А75-11575/2018 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отказался признавать недействительным договор ссудополучателя нежилого помещения в многоквартирном доме*(1) с управляющей организацией в части содержания и ремонта общедомового имущества, мотивировав это акцессорным характером расходов, связанных с содержанием общего имущества, и тем, что возложение на ссудополучателя обязанности по возмещению платы за содержание помещения следует из положений жилищного законодательства. Определением Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 304-ЭС19-19932 по делу N А75-11575/2018 было отказано в передаче кассационной жалобы по этому делу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
Схожей позиции придерживается и ряд судов, смотрите, например, решение Арбитражного суда Республики Коми от 02.03.2022 по делу N А29-1346/2022, решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.12.2021 по делу N А60-18932/2021, решение Арбитражного суда Кировской области от 20.07.2021 по делу N А28-5610/2021.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Байдина Элина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

13 октября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Исходя из схожести договоров ссуды и аренды, полагает возможным применение этой позиции на практике и к арендаторам.