Может ли здание без земельного участка под ним быть заложено, если этот участок по документам относится к другому зданию, которое не будет заложено? Если не может, то как выделять земельный участок под зданием, которое будет заложено? Может ли земельный участок без расположенного на нем здания быть предметом залога?

 В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Согласно ст. 62, п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 ФЗ N 102).
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В связи с изложенным ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Относительно возможности залога здания с одновременной ипотекой доли в праве собственности на земельный участок судебная практика не единообразна.
Рекомендуем ознакомиться с материалами, представленными ниже.
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 января 2014 г. N Ф04-7553/13 по делу N А03-20706/2012: Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при описании предмета ипотеки воля сторон была направлена на передачу в залог одновременно со зданиями земельного участка (доли в праве общей долевой собственности на участок), на котором находятся эти здания, а действующее законодательство не предусматривает возможности залога доли в праве собственности на земельный участок.
Пункт 1 статьи 62 Закона об ипотеке допускает залог земельного участка как самостоятельного объекта гражданских прав.
Тем не менее применительно к залогу доли в праве собственности на земельный участок Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку в праве собственности на земельный участок. В пункте 2 статьи 62 Закона об ипотеке закреплено, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Но при выделе доли в праве собственности на земельный участок в натуре (статья 254 ГК РФ) в гражданский оборот вместо доли в праве собственности вводится непосредственно новый самостоятельный земельный участок.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Следовательно, в отношении залога доли в праве собственности на земельный участок законодательством, как верно отмечено судами, установлен прямой запрет, вследствие чего доля в праве собственности на земельный участок не подлежит передаче в залог.
Так как при залоге объектов недвижимого имущества земельные участки, на которых эти объекты располагаются, не были выделены в натуре, доля в праве собственности на земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, то договоры ипотеки в указанной части правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признаны судами недействительными в силу ничтожности как противоречащие закону.
Решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 12 ноября 2021 г. по делу N 2-4457/2021: В соответствии с п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Таким образом, в отношении залога доли в праве собственности на земельный участок законодательством установлен прямой запрет, вследствие чего доля в праве собственности на земельный участок не подлежит передаче в залог.
Между тем как было установлено в судебном заседании, 1/2 в праве собственности на земельный участок, принадлежащая Сычевой Л.Г., не является самостоятельным предметом договора залога от "дата", так как передавалась в залог одновременно с 1/2 долей в праве собственности на жилой дом, находящийся на данном земельном участке, единым предметом договора залога (ипотеки) в данном случае выступают доля в праве собственности на жилой дом и доля в праве собственности на земельный участок.
Кроме этого, в соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора залога доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от "дата" недействительным.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 августа 2008 г. по делу N А60-14235/08: В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недвижимое имущество как объект, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 этого же закона, которая предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Согласно части второй статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке" при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, подлежащий выделу в натуре. Однако в данном случае доля земельного участка не является самостоятельным предметом залога, а лишь следует за главной вещью - помещениями.
Как следует из материалов дела, в данном случае доля в праве общей долевой собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом залога, а лишь функционально обеспечивает закладываемые помещения, следует за главной вещью - зданиями.
Решение Арбитражного суда Московской области от 8 августа 2016 г. по делу N А41-11150/2016: Таким образом, одновременно с залогом недвижимого имущества по Договору об ипотеке залогодателю передается в залог доля земельного участка, на котором расположено данное имущество (п. 2.2.58 Договора об ипотеке).
В силу статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
По смыслу данной нормы права, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
Следовательно, доля земельного участка, принадлежащая ответчикам, не является самостоятельным предметом ипотеки, так как она закладывалась одновременно с нежилыми помещениями, находящимися на данном земельном участке.
В системном понимании вышеприведенной судебной практики полагаем, что такой залог возможен, т.к. доля в праве собственности на земельный участок будет выступать не как самостоятельный предмет залога.
Вместе с тем с целью избежания возможного приостановления регистрационных действий рекомендуем провести раздел земельного участка (до передачи в залог объектов недвижимости).
Так, согласно п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из образованных земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 10): Применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 марта 2019 г. N 303-КГ18-21258 по делу N А04-10653/2017: Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

16 мая 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.