На земельном участке установлен частный сервитут с организацией, которая прекратила свою деятельность в 2017 году. Как снять данное обременение в Росреестре?

Прежде всего отметим, что для получения полной информации по существу поставленного вопроса необходимы сведения о способе установления сервитута, его цели, а также сведения о правах на объекты недвижимого имущества (которые обслуживаются данным сервитутом).
Вместе с тем считаем необходимым отметить следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 48 ЗК РФ сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно ст. 274 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
В связи с изложенным действующим законодательством определен исчерпывающий перечень оснований для прекращения сервитута (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 24 июня 2019 г. по делу N 33-1217/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 22 марта 2019 г. по делу N 33-4239/2019).
Как следует из содержания п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В силу подп. 2, 5, 8 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Отметим, что прекращение сервитута возможно и во внесудебном порядке (апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 14 января 2013 г. по делу N 33-149).
Вместе с тем, как следует из сути вопроса, прекратить сервитут в административном порядке (по соглашению сторон) не представляется возможным.
В этой связи полагаем, что установленный в ЕГРН сервитут может быть снят на основании вступившего в законную силу судебного постановления в соответствии с положениями ст. 274 ГК РФ (например, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен).
При этом собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать по суду его прекращения независимо от того, в каком порядке сервитут был установлен (по соглашению сторон или судом).
Постановление Президиума Пензенского областного суда от 29 марта 2012 г. N 44г-7/2012: Исходя из положений указанной выше нормы (ст. 276 ГК РФ) материального права, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать по суду его прекращения. При этом не имеет значения, в каком порядке право ограниченного пользования чужим земельным участком было установлено (по соглашению сторон или судом).
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) (пункт 6): Как установлено пунктом 1 статьи 276 ГК РФ, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Однако такая формулировка не означает, что сервитут не может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, в случае, когда объективно потребность в использовании чужого земельного участка отпала.
Спор об отмене сервитута рассматривается судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) (пункт 2): При решении вопроса, какому суду - общей юрисдикции или арбитражному - надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут. Поскольку собственник земельного участка утратил статус индивидуального предпринимателя, коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что возникший спор должен быть рассмотрен судом общей юрисдикции.
Наглядный пример прекращения сервитута ввиду отпадения оснований для его установления - апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 июня 2014 г. по делу N 33-8353/2014 (исходя из положений ст. 274, 276 ГК РФ): По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере. В связи с прекращением права собственности на земельный участок и жилой дом ответчик не имеет права на сохранение сервитута в отношении земельного участка истца, не нуждается в проведении ремонтных работ и обслуживании не принадлежащего ему на праве собственности жилого дома. Иное, по сути, означало бы установление права заявителя постоянного (бессрочного) пользования земельным участком истца, фактическое изъятие у истца - собственника земли части участка для обеспечения нужд постороннего лица, что противоречит принципу "справедливого баланса" с позиции ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека.
Если сервитут установлен для прохода или проезда к земельному участку (зданию) ликвидированного юридического лица, полагаем возможным в обоснование заявленных требований указать на ликвидацию собственника (как юридического лица), отсутствие прав иных лиц на данные обслуживаемые (сервитутом) объекты, длительное отсутствие оплаты по соглашению и другие основания.
При этом считаем необходимым отметить следующее.
В соответствии со ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты (статьи 274, 277).
Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ).
В этой связи переход права собственности на земельный участок или здание, в отношении которого установлен сервитут, не является основанием для его прекращения.
Справка по результатам изучения судебной практики рассмотрения районными судами Республики Мордовия в 2016 году и в первом полугодии 2017 года гражданских дел по установлению сервитута на земельный участок (утверждена Президиумом Верховного Суда Республики Мордовия 16 ноября 2017 г.): Для собственника недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника этого участка права владения, пользования и распоряжения земельным участком. Переход права собственности не является основанием для прекращения сервитута.
В связи с изложенным основанием прекращения сервитута в рассматриваемом случае, на наш взгляд, будет являться именно отпадение оснований для его установления, которое, в частности, будет подтверждаться ликвидацией юридического лица, в пользу которого он установлен.
Если права на обслуживающую вещь перешли к другому лицу, то ликвидация юридического лица, как предыдущего собственника, на наш взгляд, значение иметь не будет.
Относительно оставшихся после ликвидации юридического лица прав (в т.ч. ограниченных вещных прав) считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 3 сентября 2020 г. по делу N А03-4264/2020: Администрация города Рубцовска обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к комитету по финансам, налоговой политике и кредитной политике администрации города Рубцовска о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "Корпорация-ГИВА" на сооружение АХО - погрузочно-разгрузочная площадка УМТС с ж/д подъездными путями с кадастровым номером 22:70:010303:407, протяженностью 986 м, признании отсутствующим обременения в виде частного сервитута между обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация-ГИВА" и открытым акционерным обществом "Автотранспортное электрооборудования", а также снятии с кадастрового учета сооружения АХО - погрузочно-разгрузочная площадка УМТС с ж/д подъездными путями с кадастровым номером 22:70:0103039:407.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Однако из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.05.2019 N 22/001/037/2019-5751 следует, что ООО "Корпорация-ГИВА" не отказывалось от права собственности на спорное имущество и не отчуждало его.
В силу пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 1 статьи 67 Гражданского кодекса Российской Федерации участники общества вправе получить в случае ликвидации общества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, или его стоимость.
Иная процедура прекращения деятельности юридического лица установлена статьей 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в отношении фактически прекративших свою деятельность юридических лиц.
Из разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.12.2006 N 67 "О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о банкротстве отсутствующих должников и прекращении недействующих юридических лиц", следует, что процедура исключения недействующего юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц является специальным основанием прекращения юридического лица, не связанным с его ликвидацией.
Из положений статьи 61-64 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 21.1 Закона о государственной регистрации юридических лиц не следует, что в случаях ликвидации или исключения юридического лица из реестра юридических лиц как фактически прекратившего свою деятельность, происходит утрата права собственности на принадлежащее ему имущество.
В силу пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица. При наличии спора между учредителями (участниками) относительно того, кому следует передать вещь, она продается ликвидационной комиссией с торгов. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другим законом, при ликвидации некоммерческой организации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется в соответствии с уставом некоммерческой организации на цели, для достижения которых она была создана, и (или) на благотворительные цели.
Оставшееся после завершения расчетов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в первую очередь на выплату участникам общества распределенной, но невыплаченной части прибыли; во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества (статья 58 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Поскольку положения статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации не затрагивают непосредственно процедурных вопросов ликвидации юридического лица, направлены на распределение имущества, оставшегося после ликвидации, суд считает, что указанные положения по аналогии права применимы к отношениям по распределению имущества, оставшегося после прекращения деятельности юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ как фактически прекратившего свою деятельность на основании статьи 21.1 Закона о государственной регистрации юридических лиц.
Смотрите также решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18 декабря 2017 г. по делу N А47-10167/2017.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

4 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.