Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Срок аренды - 11 месяцев (до 31.12.2020). Договором предусмотрено, что сумма обеспечительного платежа составляет 300 000 руб. Условия договора, затрагивающие положение об обеспечительном платеже, следующие: В случае прекращения настоящего договора по вине арендатора обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя и возврату арендатору не подлежит на основании п. 3 ст. 310 ГК РФ. Стороны определили, что арендатор уплачивает штраф в размере суммы обеспечительного платежа в случаях прекращения действия настоящего договора по виновным обстоятельствам (просрочка платежей и т.д.). Арендодатель в качестве штрафа имеет право удержать в одностороннем порядке в зачет суммы штрафа сумму перечисленного по настоящему договору обеспечительного платежа. Вместе с тем по требованию арендатора настоящий Договор аренды может быть расторгнут без указания каких-либо причин, при этом Арендодатель уведомляется об этом за 90 дней до предстоящего отказа от исполнения договора. Таким образом, арендатор направил уведомление о досрочном расторжении за 90 дней. 15 октября 2019 года стороны расторгли договор. Арендодатель удержал обеспечительный платеж на основании п. 3 ст. 310 ГК РФ. Соглашение о расторжении, в котором указаны сроки оплаты задолженности и условия удержания обеспечительного платежа, арендатор не подписал. Акт возврата подписан сторонами 15.10.2019. В декабре 2021 года арендатор обратился с письменным заявлением о возврате обеспечительного платежа, ссылаясь на необоснованность его удержания. Правомерно ли было удержание обеспечительного платежа, учитывая положения договора и сложившуюся судебную практику? Каковы шансы доказать правомерность удержания депозита?

Предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
Обеспечительный платеж (гарантийный взнос, депозит и т.п.) является способом обеспечения исполнения обязательства, который заключается в том, что одна из сторон вносит в пользу другой стороны определенную денежную сумму на случай наступления предусмотренных договором обстоятельств. При возникновении таких обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения связанного с этими обстоятельствами обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
В рамках арендных отношений обеспечительный платеж может вноситься арендатором, в частности, на случай просрочки уплаты арендной платы, возникновения обязанности по уплате неустойки в связи с нарушением договора, обязанности по возмещению арендодателю убытков, вызванных повреждением арендуемого имущества.
Перечень обязательств, обеспечиваемых обеспечительным платежом, является открытым. Конкретные основания удержания денежных средств из суммы обеспечительного платежа определяются по соглашению сторон. Судебная практика допускает, в частности, возможность включения в договор аренды условия о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний расчетный период (периоды), о его удержании в качестве платы за односторонний отказ арендатора от договора, в виде штрафа за нарушение арендатором порядка расторжения договора (постановления АС Северо-Западного округа от 11.02.2021 N Ф07-16176/20, АС Московского округа от 27.04.2020 N Ф05-5036/20, Девятого ААС от 26.03.2021 N 09АП-76562/20, от 23.03.2021 N 09АП-875/21, Двадцатого ААС от 18.11.2020 N 20АП-5954/20).
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Представляется, что условие договора об обязанности арендатора уплатить арендодателю определенную сумму (штраф) в связи с прекращением договора аренды по обстоятельствам, связанным с виновным поведением арендатора, не противоречит закону. Не противоречит закону, на наш взгляд, и условие о зачете (удержании) арендодателем денежной суммы, которую арендатор обязан уплатить в случае отказа от исполнения договора аренды (или штрафа, который арендатор должен уплатить в случае прекращения договора в связи с неправомерным поведением арендатора), в счет суммы обеспечительного платежа, ранее внесенного арендатором (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2021 г. N 09АП-67006/21 по делу N А40-140631/2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2021 г. N 09АП-67910/21 по делу N А40-133631/2021). Однако правомерность такого "удержания" в каждом конкретном случае должна оцениваться с учетом условий договора аренды и, в частности, исходя из того, возникла ли у арендатора обязанность уплатить предусмотренную договором сумму. В приведенной ситуации использованные в договоре формулировки не позволяют однозначно установить, какие именно обстоятельства стороны договорились рассматривать в качестве основания для возникновения у арендатора обязанности по уплате указанной в договоре суммы. Дело в том, что в случае прекращения договора в связи с реализацией арендатором права на односторонний отказ от исполнения договора такое прекращение не может рассматриваться как состоявшееся "по вине" арендатора, поскольку реализация права не является виновным действием, в том числе если сумма, подлежащая выплате за односторонний отказ от договора, поименована в договоре как неустойка или штраф (определение ВС РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784, постановление АС Северо-Западного округа от 14.02.2020 N А56-40217/2019).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации для того, чтобы оценить правомерность "удержания" арендодателем суммы обеспечительного платежа, необходимо установить правовой смысл приведенного в вопросе условия договора. Упоминание в этом условии п. 3 ст. 310 ГК РФ, как нам представляется, может рассматриваться как свидетельство того, что стороны пришли к соглашению об обязанности арендатора в случае реализации им права на отказ от исполнения договора уплатить арендодателю сумму в размере, равном размеру обеспечительного платежа. Косвенно это подтверждается тем, что арендатор в течение продолжительного срока не обращался к арендодателю с требованием о возврате обеспечительного платежа. Однако по вышеописанным причинам мы не можем однозначно оценить перспективу правовой квалификации упомянутого условия судом в случае передачи спора на рассмотрение суда.
Напомним, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).
В постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 (далее - Постановление N 49) суд указал, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (п. 43 Постановления N 49). Кроме того, как разъяснено в п. 45 Постановления N 49, по смыслу абзаца второго ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом, толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора либо предложившей формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, определение ВС РФ от 22.06.2015 N 305-ЭС15-2155, постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 2504/14).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

20 января 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.