Правомерность отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если застройщик не подключил объект к инженерным сетям, ссылаясь на использование альтернативных источников энергии

В разрешении на строительство указано, что все инженерные коммуникации, необходимые для эксплуатации объекта, имеются на территории земельного участка (проектировщик указал в проектной документации, что проекты на водоснабжение, канализацию, энергоснабжение выполняются отдельными проектами при необходимости).
Застройщик обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, приложив письмо, согласно которому объект капитального строительства будет эксплуатироваться с помощью альтернативных источников (привозная вода, солнечные батареи).
Вправе ли орган местного самоуправления выдать разрешение на ввод при таких условиях?

Предоставить однозначный ответ затруднительно, поскольку правоприменительная практика не обнаружена и сам вопрос связан с применением технических/строительных норм, что не входит в перечень тематик Правового консалтинга. В то же время полагаем, что может быть полезной следующая информация.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с:

- разрешением на строительство,

- проектной документацией,

- требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: отсутствие документов, указанных в ч. 3 и 4 ст. 55 ГрК РФ, в том числе акта о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией).

В соответствии с разделами 16, 17 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87, в проектной документации должны быть отражены сведения о существующих и проектируемых источниках водо-, электроснабжения в пределах границ земельного участка, предназначенного для размещения объекта капитального строительства, и т.д.

Учитывая изложенное, считаем, что проектная документация должна содержать сведения о возможности использования альтернативных источников водоснабжения и электроснабжения (смотрите также решение АС Пермского края от 18.10.2023 по делу N А50-13286/2023, решение АС Красноярского края от 03.02.2017 по делу N А33-26756/2014, постановление Третьего ААС от 20.02.2021 N 03АП-316/21, решение АС Амурской области от 03.08.2020 г. по делу N А04-4008/2020, решение Карталинского городского суда Челябинской области от 12.10.2023 по делу N 2-1055/2023).

В соответствии с п. 4.2 СП 30.13330.2020 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий" во всех типах зданий, возводимых в канализованных районах, следует предусматривать внутренние системы водоснабжения и водоотведения.

Как следует из вопроса, в проектной документации указывалось, что водо-, электроснабжение будут осуществляться путем подключения (технологического присоединения) объекта к существующим системам электро- и водоснабжения.

Таким образом, проектной документацией не изменены указанные нормы свода правил*(1) и данный объект все же необходимо подключать к существующим сетям электро-, водоснабжения.

В соответствии с ч. 5 ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией.

Следовательно, построенный объект должен соответствовать проектной документации. Отсутствие тех или иных сведений в проектной документации может привести к затруднениям при эксплуатации здания, рискам причинения ущерба зданию и третьим лицам.

Соответственно, в случае, если застройщик решил изменить способ электро- и водоснабжения такие обстоятельства, полагаем, подлежат отражению в проектной документации, например, количество панелей, необходимых для обеспечения здания энергией, порядок взаимодействия с существующей системой электрических сетей (возможность и необходимость использования существующей системы электроснабжения в качестве дополнительной при аварийных ситуациях, недостатке энергии в аккумуляторах солнечных батарей и т.д.), место расположения солнечных батарей и иного оборудования, использующегося при такой системе электроснабжения здания, взаимодействие системы с запроектированными системами пожарной безопасности и др.

По нашему мнению, письмо застройщика о том, что он не планирует подключаться к централизованной системе водоснабжения, а также системе электроснабжения по причине использования альтернативных источников не может служить подтверждением факта изменения проектной документации, поскольку не отражает всех технических особенностей новых способов электро-, водоснабжения.

Кроме того, в соответствии с ч. 15, 15.2 ст. 48 ГрК РФ изменения в проектную документацию подлежат утверждению застройщиком при наличии подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, предоставленного лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, утвержденного привлеченным этим лицом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта.

Учитывая изложенное, считаем, что уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия актов о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, т.к. такое подключение (технологическое присоединение) предусмотрено проектной документацией, а изменения в проект не вносились.

Дополнительно обращаем внимание, что в отсутствие аналогичной судебной практики указанная позиция является экспертным мнением и может не совпадать с мнением иных специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ермакова Елена

Ответ прошел контроль качества

13 сентября 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Об обязательности применения норм сводов правил смотрите п. 4 ст. 16.1 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании"; Вопрос: Обязательность применения норм сводов правил в области строительства (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2024 г.).