Возможность реализации арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на прежних условиях

Между сторонами был заключен договор аренды. Срок договора истекает. Арендодатель предлагает заключить договор аренды на новый срок с повышением арендной платы на 50%. В соответствии с условиями ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Является ли указание в ст. 621 ГК РФ на изменение условий именно по соглашению сторон сохранением общих условий предыдущего договора аренды для нового договора аренды и возможностью их изменения только при согласии и арендатора, и арендодателя?

По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Необходимыми условиями реализации такого права являются:

- надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей в период действия договора аренды;

- отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды;

- письменное уведомление арендатором арендодателя о своем желании заключить новый договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Правила п. 1 ст. 621 ГК РФ предполагают заключение сторонами нового договора аренды, а не изменение срока ранее действовавшего договора. Поэтому арендодатель не обязан заключать новый договор на прежних условиях и вправе обусловить возможность его заключения необходимостью согласования новых условий, в том числе в части размера арендной платы (смотрите абзац второй п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В случае отказа арендодателя в заключении договора на новый срок закон не предусматривает возможности понуждения его к заключению договора в судебном порядке (смотрите, например, постановления АС Северо-Западного округа от 21.11.2022 N Ф07-15741/22, Седьмого ААС от 15.11.2021 N 07АП-9381/21). Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении нового договора, но впоследствии в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по такому договору и возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды. В том случае, если арендатор утратил интерес в продолжении арендных отношений, он вправе потребовать только возмещения убытков (абзац третий п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации, как следует из вопроса, арендодатель не отказа арендатору в заключении договора на новый срок, а выразил согласие заключить такой договор при условии увеличения арендной платы. На наш взгляд, с учетом положений ГК РФ об оферте, для принятия такого условия арендатор должен в течение нормально необходимого времени (п. 1 ст. 441 ГК РФ) обратиться к арендодателю с предложением заключить договор на условиях арендодателя. Закон не конкретизирует понятие "нормально необходимое время"*(1). Представляется, что соответствующая оценка должна учитывать, в частности, срок, оставшийся до истечения срока аренды. Если в течение такого нормально необходимого времени арендатор не ответит на предложение арендодателя, то в случае заключения последним договора аренды с третьим лицом арендатор не сможет ни потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору, ни возмещения убытков, поскольку, как уже отмечено, арендодатель не отказывал арендатору в заключении договора на новый срок.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

26 июня 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 апреля 2018 г. N Ф07-1759/18 по делу N А13-8280/2014 суд посчитал, что четырехмесячный срок явно превышает нормально необходимый. Возможно, будут полезны другие судебные акты, посвященные вопросу оценки срока на акцепт оферты (смотрите решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 октября 2023 г. по делу N А40-138094/2023, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 апреля 2018 г. N Ф07-1759/18 по делу N А13-8280/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2016 г. N 09АП-56208/16, решение Арбитражного суда Приморского края от 8 мая 2018 г. по делу N А51-29919/2017, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 января 2023 г. по делу N А56-36069/2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2021 г. N 09АП-67191/21 по делу N А40-52475/2021).