Индивидуальный предприниматель заключил договор цессии. Согласно договору первоначальный кредитор обязуется передать право требования к застройщику новому кредитору (индивидуальному предпринимателю) на квартиру, а тот обязуется принять и оплатить право требования. На момент заключения договора цессии индивидуальный предприниматель (новый кредитор) не сформировал свою задолженность перед первоначальным кредитором. В I квартале был зарегистрирован договор цессии и зарегистрировано право собственности на квартиру на индивидуального предпринимателя. ИП применяет общую систему налогообложения и ведет бухгалтерский учет в общеустановленном порядке. Договором цессии предусмотрена оплата приобретенных прав денежными средствами. Квартира приобретается для предпринимательской деятельности. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете договор цессии? Какие налоговые последствия возникают у нового кредитора (индивидуального предпринимателя)? Является ли получение имущественных прав по договору цессии в данном случае "предоплатой", так как между первоначальным кредитором и новым кредитором нет взаимных обязательств на момент заключения договора цессии?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При приобретении прав на квартиру ИП не надо исчислять и уплачивать НДС. Также при приобретении прав на квартиру облагаемого НДФЛ дохода не возникает.
Если приобретенные права на квартиру ИП планирует переуступить третьему лицу, то в бухгалтерском учете приобретенное право на квартиру учитывается в составе финансовых вложений. Если такой цели нет, то до окончания строительства дома и получения готовой квартиры приобретенное право учитывается в составе дебиторской задолженности.

Обоснование позиции:
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Уступка права требования, также именуемая цессией, представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения соответствующей сделки. Сторонами договора цессии являются цедент (первоначальный кредитор, передающий право требования) и цессионарий (новый кредитор, принимающий от цедента право требования).
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права (п. 1 ст. 384 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Как определено ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В то же время ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по указанному договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 17 Закона N 214-ФЗ).
Приобретённое право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации по договору уступки права требования (цессии) к ИП перешло имущественное право (требование) к застройщику по договору участия в долевом строительстве, которое согласно договору ИП должен будет оплатить цеденту денежными средствами.

Налогообложение

В соответствии с п. 1 ст. 38 НК РФ обязанность по уплате того или иного налога непосредственным образом связана с возникновением у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения.

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС являются:
- реализация товаров (работ, услуг) на территории России, а также передача имущественных прав, включая безвозмездную передачу товаров, безвозмездное выполнение работ, оказание услуг (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ);
- передача на территории России товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, если расходы на это не могут быть учтены для целей налога на прибыль (то есть для целей, не связанных с коммерческой деятельностью) (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ);
- выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления (пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ);
- ввоз товаров на таможенную территорию РФ и иные территории, находящиеся под её юрисдикцией (пп. 4 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Согласно разъяснениям специалистов Минфина России операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, для целей налогообложения следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
При этом в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС. Отметим, что в пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ говорится о передаче, а не получении имущественных прав. Получение имущественных прав не указано в п. 1 ст. 146 НК РФ среди объектов налогообложения НДС.
Поэтому объект налогообложения НДС при передаче имущественных прав возникает у передающей права требования стороны - цедента, при условии, что он является организацией или ИП, являющимся плательщиком НДС.
Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
До регистрации уступки прав на строящуюся квартиру (п. 3 ст. 433 ГК РФ) участником долевого строительства является цедент. Поэтому при передаче имущественных прав именно цедент должен определять налоговую базу в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ. Что еще раз подтверждает вывод о том, что объект налогообложения НДС возникает у цедента.
В рассматриваемой ситуации предприниматель приобретает права требования на квартиру. Поэтому при получении прав требования на строящуюся квартиру не исчисляет НДС ввиду отсутствия объекта налогообложения.
Получение имущественных прав в анализируемой ситуации нельзя также рассматривать как получение аванса (предоплаты).
В целях главы 21 НК РФ предоплатой (авансом) признается получение имущества (денежных средств или иного имущества), а также имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ, ст. 128 ГК РФ) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (пп. 2 п. 1 ст. 167, абзац 2 п. 1 ст. 168, абзаца 1 п. 3 ст. 168 НК РФ).
То есть предоплатой, применительно к анализируемой ситуации, является получение цедентом имущества (в том числе денежных средств) или имущественных прав от ИП до передачи предпринимателю имущественных прав на квартиру.
И в этой ситуации именно цедент должен исчислить и уплатить НДС с предоплаты (п. 8 ст. 167 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации получение имущественных прав на строящуюся квартиру не связано с предстоящими поставками товаров (выполнением работ, оказанием услуг), передачей имущественных прав предпринимателем своему контрагенту (цеденту), например, как по договору мены (ст. 567 ГК РФ).
Предприниматель лишь обязан выполнить свои обязательства по оплате денежными средствами полученного имущественного права. При этом передача денежных средств не признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ).
Нормы главы 21 НК РФ не обязывают получателя имущественных прав исчислять НДС в случае наличия задолженности по оплате перед контрагентом.
Объект налогообложения у ИП может возникнуть:
- в случае последующей уступки прав на рассматриваемую строящуюся квартиру (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ);
- в случае продажи уже готовой квартиры. При этом необходимо учитывать, что при реализации готовой квартиры хоть и возникает объект налогообложения НДС, но эта операция не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;
- в случае погашения долга перед цедентом за полученное имущественное право неденежными средствами, например передачей в счет оплаты готовой продукции, товаров, результатов выполненных работ, оказанных услуг (ст. 409 ГК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.01.2014 N А45-5760/2013, от 30.10.2012 N Ф06-7951/12 по делу N А65-27596/2011, от 31.07.2012 N Ф06-5983/12 по делу N А65-33842/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2013 N А32-33165/2012, ФАС Поволжского округа от 31.07.2012 N Ф06-5983/12 по делу N А65-33842/2011).
При получении имущественных прав на квартиру ИП может принять к вычету сумму НДС, предъявленную цедентом (если он является плательщиком НДС).
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
Так, на основании п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику, в частности, при приобретении имущественных прав, при условии, что эти имущественные права будут использоваться в деятельности, облагаемой НДС.
Согласно п. 1 ст. 172 НК РФ при приобретении налогоплательщиком имущественных прав налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами.
Вычетам подлежат, если иное не установлено ст. 172 НК РФ, только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении имущественных прав на территории РФ, после принятия на учет указанных имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных ст. 172 НК РФ, и при наличии соответствующих первичных документов.
Особенностей применения вычета суммы НДС, предъявленной цедентом, ст.ст. 171 и 172 НК РФ не установлено (письмо УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).
При этом факт оплаты приобретенных имущественных прав значения не имеет. Вычет может быть применен даже в том случае, если эти права ИП-получателем (цессионарием) не оплачены. Важен лишь факт постановки на учет имущественных прав на основании первичных документов.
Таким образом, если предприниматель намеревается использовать приобретенное имущественное право на квартиру в деятельности, облагаемой НДС (например, в целях последующей переуступки прав, в целях сдачи в аренду готовой квартиры), то НДС, предъявленный цедентом может быть принят к вычету на основании счета-фактуры, выставленного цедентом, после принятия на учет имущественного права на основании первичного документа (например акта приемки-передачи).
Если же имущественное право приобретается с целью последующей продажи готовой квартиры, то НДС, предъявленный цедентом к вычету не принимается, так как в таком случае имущественное право не приобретается для использования в деятельности, облагаемой НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149, п. 2 ст. 171, пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

НДФЛ

Все физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, признаются налогоплательщиками НДФЛ, а объектом налогообложения для них признается доход, полученный как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 207, п. 1 ст. 209 НК РФ).
ИП - это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 1 ст. 11 НК РФ). Соответственно, при применении общей системы налогообложения ИП в соответствии с нормами главы 23 НК РФ признаются налогоплательщиками НДФЛ в части доходов от предпринимательской деятельности (смотрите также письма УФНС России по г. Москве от 14.02.2012 N 20-14/012258@, от 02.09.2011 N 20-14/2/085308@).
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 227 НК РФ ИП самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ с суммы доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 54 НК РФ ИП, применяющие ОСНО, исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных, отраженных в Книге учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя в порядке, утвержденном приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок).
При рассмотрении вопроса о порядке учета доходов и расходов ИП следует руководствоваться исключительно положениями главы 23 НК РФ.
Виды доходов, полученных как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ, поименованы в ст. 208 НК РФ. Среди них не поименованы доходы в виде полученного имущества или имущественных прав, подлежащих последующей оплате.
В силу п. 1 ст. 41 НК РФ доходом для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, для физических лиц, в соответствии с главой 23 НК РФ.
Приобретая имущественное право на строящуюся квартиру, ИП не получает какой-либо экономической выгоды, а несет расходы, под которыми, с учетом положений п. 1 ст. 11 НК РФ, п. 2 ПБУ 10/99 "Расходы организации" (далее - ПБУ 10/99), понимается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала ИП.
В данном случае после получения имущественных прав на квартиру у ИП возникли согласно договору обязательства по оплате приобретенных прав. То есть возникли обязательства, которые приведут в последующем (при оплате) к уменьшению капитала ИП.
Таким образом, приобретая по договору цессии имущественные права, предприниматель облагаемых НДФЛ доходов не получает, а несет расходы на приобретение этих прав.
Поэтому при получении имущественных прав на квартиру, даже не оплатив их, предприниматель не исчисляет НДФЛ и не уплачивает его в бюджет. При перечислении денежных средств в качестве оплаты также не возникает облагаемого НДФЛ дохода (пп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ).
Экономическая выгода в виде дохода в натуральной форме может возникнуть у ИП, если полученные им имущественные права оплатит за него третье лицо (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ) или в случае прощения (частичного прощения) цедентом долга (пп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ, дополнительно смотрите письма Минфина России от 02.08.2013 N 03-04-06/31052, от 24.12.2012 N 03-04-06/4-362, от 20.09.2010 N 03-04-05/5-562, от 01.06.2010 N 03-04-06/6-106, от 22.01.2010 N 03-04-06/6-3, от 27.04.2006 N 03-05-01-04/103).
У предпринимателя может возникнуть облагаемый НДФЛ доход, если права на строящуюся квартиру будут впоследствии уступаться или готовая квартира продаваться (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Также может возникнуть доход от реализации готовой продукции, товаров, имущественных прав, в случае передачи этого имущества или имущественных прав в качестве отступного в счет оплаты по договору цессии (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 39 НК РФ, п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, решение ФНС России от 16.04.2015 N 300).
Аналогично может возникнуть доход от выполнения работ (оказания услуг) (пп. 6 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 39 НК РФ) в случае выполнения (оказания) этих работ (услуг) в счет оплаты по договору цессии.
Учет же расходов на приобретение имущественного права будет зависеть от того, каким образом будет использовано это право.
Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, облагаемых НДФЛ, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.
В соответствии с нормами ст. 221 НК РФ физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, при исчислении налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов (далее - ПНВ) в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав таких расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций".
Из вышеприведенных положений ст. 221 и п. 3 ст. 210 НК РФ следует, что для включения расходов в сумму ПНВ требуется одновременное выполнение нескольких условий, а именно, расходы должны быть фактически произведены, документально подтверждены и непосредственно связаны с извлечением доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%.
В письме Минфина России от 20.02.2014 N 03-04-05/7199 сказано, что расходами ИП - налогоплательщиков НДФЛ признаются затраты после их фактической оплаты, осуществленные налогоплательщиком при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Смотрите также письма Минфина России от 08.08.2013 N 03-04-05/32061, от 15.11.2012 N 03-04-05/8-1308.
В то же время согласно разъяснениям, данным в письме Минфина России от 11.11.2013 N 03-04-05/48059, такие расходы могут учитываться в составе ПНВ в текущем или в каком-либо из последующих налоговых периодов, в котором будет получен доход, с которым связаны данные расходы ИП. Смотрите также письма Минфина России от 22.02.2017 N 03-04-05/10448, от 12.12.2012 N 03-04-05/8-1387, от 05.09.2012 N 03-04-05/8-1063, ФНС России от 20.11.2012 N ЕД-4-3/19532@.
То есть в ряде случаев чиновники связывают включение фактически произведенных расходов в ПНВ с тем налоговым периодом, в котором доходы фактически получены.
Пунктом 14 Порядка определено, что стоимость реализованных товаров, выполненных работ и оказанных услуг отражается с учетом фактических затрат на их приобретение, выполнение, оказание и реализацию.
Если имущественные права на квартиру будут в дальнейшем переуступлены или уже готовая квартира будет реализована как товар, то с учетом положений абзаца 2 п. 1 ст. 221, пп.пп. 2.1, 3 п. 1 ст. 268 НК РФ доход от реализации имущественного права или товара, определяемый на дату получения оплаты от покупателей (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ), можно будет уменьшить на понесенные расходы по договору цессии (письма Минфина России от 07.06.2013 N 03-04-05/21236, от 18.04.2016 N 03-04-05/22206).
При этом повторимся, что для включения в ПНВ расходов на приобретение имущественного права эти расходы должны быть фактически оплачены предпринимателем.
Если же приобретаемая квартира будет использоваться ИП в предпринимательской деятельности, например, для сдачи в аренду, то квартиру необходимо будет учесть в составе амортизируемого имущества (п. 30 Порядка), а расходы, уплаченные по договору цессии, будут формировать первоначальную стоимость ОС (п. 24 Порядка).
При этом необходимо учитывать, что имущественные права не являются амортизируемым имуществом, поэтому пока квартира не будет готова и передана застройщиком предпринимателю по акту приемки-передачи, ее нельзя учитывать в качестве амортизируемого имущества и, соответственно, учитывать расходы в виде амортизации в ПНВ.
В амортизационную группу можно будет включить готовую квартиру с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию прав на нее (п. 38 Порядка).

Бухгалтерский учет

Согласно пп. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" ИП не обязан, но вправе вести бухгалтерский учет.
При этом правила ведения бухгалтерского учета для ИП законодательно не установлены. Поэтому полагаем, что ИП, принявший решение о ведении бухгалтерского учета, вправе разработать порядок его ведения самостоятельно (с учетом требований, законодательства РФ о бухгалтерском учете установленных для организаций).
Для целей бухгалтерского учета объект, подлежащий учету, классифицируется в соответствии с установленными определениями видов активов и критериями признания их. По общему правилу указанная классификация производится первоначально при признании объекта в бухгалтерском учете исходя из соответствия его на момент признания установленным определениям видов активов и критериям признания их (Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2006 год, утвержденные письмом Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).
Приобретённое по договору цессии право на квартиру, как мы уже выше отметили, является имущественным правом.
Если ИП в дальнейшем планирует переуступить такое право, то в этой ситуации возникают предпосылки для отражения приобретенного права в составе финансовых вложений на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет "Права участника долевого строительства" на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений" (далее - ПБУ 19/02).
Вместе с тем допускается учет прав и на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не образуется экономической выгоды (дохода), например, в виде разницы между ценой продажи финансового вложения и затратами на его приобретение, а также в случае, если ИП намеревается получить от застройщика готовую квартиру.
В результате в учете ИП могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 58 (76, субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве") Кредит 76, субсчет "Расчеты с цедентом"
- принято к учету требование к застройщику;
Дебет 19 Кредит 76, субсчет "Расчеты с цедентом"
- учтен НДС, предъявленный цедентом;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19
- НДС принят к вычету;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с цедентом" Кредит 51
- перечислены причитающиеся цеденту денежные средства по договору.
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности ИП, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", п. 11 ПБУ 10/99).
Дебет 62 (76, субсчет "Расчеты по договору уступки имущественного права") Кредит 91
- отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76, субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве")
- списана стоимость прав требования;
Дебет 91 Кредит 68
- исчислен НДС;
Дебет 51 Кредит 62 (76, субсчет "Расчеты по договору уступки имущественного права")
- получены денежные средства от покупателя.
Если же деятельность по приобретению и дальнейшей переуступке прав по договорам долевого участия является для ИП основной, то переуступка отражается в составе доходов по обычным видам деятельности, т.е. с применением счета 90 "Продажи".
Возможно, что ИП примет решение не переуступать право, а получить готовую квартиру от застройщика.
В силу п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями.
Следовательно, после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, а квартира по акту приема-передачи будет передана ИП, в бухгалтерском учете следует отразить выбытие финансовых вложений или дебиторской задолженности (в зависимости от того, где имущественное право было учтено) и поступление либо товара (если квартира предназначена для продажи) (п. 2 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов", далее - ПБУ 5/01), либо ОС, если квартира будет удовлетворять требованиям, установленным п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) (например, если есть намерение использовать квартиру для сдачи аренду в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев).
Тогда в учете ИП будут сделаны следующие записи:
Дебет 41 Кредит 58 (76, субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве")
- на дату подписания акта приема-передачи стоимость приобретенных имущественных прав включена в стоимость квартиры;
либо:
Дебет 08 Кредит 58 (76, субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве")
- квартира учтена в составе внеоборотных активов;
Дебет 08 Кредит 60
- учтена стоимость работ по отделке квартиры (затраты на приведение объекта ОС в состояние, пригодное к использованию, включаются в первоначальную стоимость ОС (п. 8 ПБУ 6/01));
Дебет 19 Кредит 60
- отражена сумма НДС, предъявленная подрядной организацией, осуществляющей работы по отделке;
Дебет 68 Кредит 19
- НДС принят к вычету;
Дебет 01 (03) Кредит 08
- сформирована первоначальная стоимость ОС.
Впоследствии при начислении амортизации ежемесячно:
Дебет 20 (26, 44) Кредит 02.
- начислена амортизация (по объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03), амортизация начисляется в общеустановленном порядке (абзац 4 п. 17 ПБУ 6/01)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.