Стройка без риска? или Новые гарантии для дольщиков

Ведение девелоперского бизнеса, связанного с привлечением инвестиций для строительства различных объектов недвижимости, практически всегда сопровождается значительными рисками не только для инвесторов, но и для самих застройщиков. Так, граждане могут лишиться своих денег и заветных квадратных метров по вине нечистых на руку бизнесменов, а сами девелоперы не застрахованы от последствий экономической нестабильности и финансовых кризисов. При этом очевидно, что строительные компании, пользующиеся средствами, в первую очередь, граждан, должны обладать достаточным запасом прочности для того, чтобы успешно противостоять таким вызовам.

Вопросам повышения надежности рынка долевого строительства в последние годы уделяется повышенное внимание. К примеру, в прошлом году стали более строгими порядок страхования гражданской ответственности застройщиков и предоставления им поручительства банками, а также требования к страховым компаниям и банкам, обеспечивающим выполнение обязательств девелоперами. В частности, с 400 млн до 1 млрд руб. было увеличено требование о минимальном размере собственных средств страховщика, в том числе уставного капитала в размере не менее, чем 120 млн руб. Причем контролирует теперь соответствие этим требованиям и ведет список аккредитованных страховщиков – Банк России (подп. 7 ч. 1, ч. 1.1, ч. 3.1-3.2 ст. 15.1, подп. "б"-"в", п. 2 ч. 1, ч. 1.1, ч. 1.2, ч. 15 ст. 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – закон об участии в долевом строительстве). А в мае текущего года была введена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве (ст. 200.3 УК РФ).

Очередные масштабные поправки в законодательство об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве были приняты в конце июня, в завершение весенней и заключительной для депутатов Госдумы шестого созыва сессии. А в начале июля Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ (далее – Закон № 304-ФЗ). Новые изменения также главным образом направлены на повышение ответственности застройщиков перед инвесторами и создание механизмов дополнительной защиты дольщиков от "недостроя". Так, изменились требования к размеру уставного капитала строительных компаний и их должностным лицам. Предусмотрена возможность создания специального фонда, финансируемого за счет обязательных взносов девелоперов – на случай банкротства. Также новый закон содержит новеллы, связанные с расширением информационной открытости деятельности строителей и усилением контроля над расходованием средств дольщиков. Положения Закона № 304-ФЗ начнут действовать с 1 января 2017 года за исключением некоторых норм, которые были введены в действие с момента опубликованием закона. Рассмотрим подробнее эти нововведения.

Устойчивость застройщика – основной приоритет

Новые требования к застройщикам, обязательное соответствие которым необходимо для получения права привлекать средства граждан, появятся в законе об участии в долевом строительстве в новом году. Так, для того, чтобы работать с физлицами, девелопер будет обязан полностью оплатить собственный уставный капитал с учетом новых требований к его размеру. А минимальный размер уставного капитала или фонда строительной компании, в соответствии с поправками, будет поставлен в зависимость от общей площади всех возводимых с использованием инвестиционных средств объектов. К примеру, если застройщик возводит объект, общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м, то он будет обязан внести в уставный капитал как минимум 2,5 млн руб. А максимальную сумму – 1,5 млрд руб., должен будет оплатить девелопер, возводящий объект, общей площадью 500 тыс. кв. м и более. Всего Законом № 304-ФЗ предусматривается 9 пороговых значений для минимального размера уставного капитала.

В то же время застройщик сможет быть допущен к работе с гражданами, даже в случае, если сумма его уставного капитала не отвечает этому требованию. Для этого будет необходимо, чтобы его уставный капитал и капиталы аффилированных с ним компаний и поручителей составляли в сумме не менее чем установленный в новой редакции закона минимальный размер. Причем, поручителем сможет выступать учредитель застройщика (абз. 3 подп. "а" п. 3, абз. 2-10 подп. "б" п. 3 ст. 1, абз. 5, п. 15 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). Соответствие этим требованиям будет обязательным для всех тех застройщиков, которые начнут осуществлять проекты долевого строительства после 1 июля 2017 года. Между тем проекты, которые были начаты до даты введения в действие новой редакции закона об участии в долевом строительстве, строители будут завершать по старым правилам. А раскрывать информацию о размере собственного или совокупного с поручителем уставного капитала, девелоперы должны будут в составе проектной декларации (абз. 16 п. 24 ст. 1, п. 3 ст. 7 Закона № 304-ФЗ).

Одновременно, к управлению средствами дольщиков не будет допущено юридическое лицо, находящееся в процессе ликвидации, либо в отношении которого арбитражный суд принял решение о введении одной из процедур по делу о банкротстве, или вынес определение о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания. Причем застройщики будут самостоятельно информировать контролирующие органы о своей ликвидации, а суды о принятом решении или вынесенном определении. На это им отводится один день (абз. 17-19 подп. "б" п. 3 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). А за неинформирование, или несвоевременное информирование органа, осуществляющего региональный государственный контроль в области долевого строительства, о своей ликвидации, на застройщика может быть наложен административный штраф: в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб. – на должностных лиц и от 50 тыс. до 200 тыс. руб. – на юридических лиц (ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ).

Также ограниченными в праве заключать с гражданами договоры об участии в долевом строительстве станут те застройщики, сведения о которых попали в реестры недобросовестных поставщиков (далее – РНП), которые ведутся антимонопольными органами в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее – Закон № 223-ФЗ) и Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее – Закон № 44-ФЗ). Правда это ограничение будет действовать только если компания попала в РНП в связи с невыполнением обязательств в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Напомним, сведения о недобросовестных поставщиках автоматически исключаются из этих реестров по истечении двух лет с даты внесения (абз. 7 подп. "а" п. 3 ст. 1 Закона № 304-ФЗ, ч. 5 ст. 5 Закона № 223-ФЗ, ч. 9 ст. 104 Закона № 44-ФЗ). Более того, не сможет привлекать средства инвесторов и та компания, которая была внесена в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже или на право аренды земельного участка. Информация о недобросовестных компаниях хранится в этом реестре также на протяжении двух лет (абз. 8 подп. "а" п. 3 ст. 1 Закона № 304-ФЗ, п. 28-29, п. 32 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, ограничения коснутся и должников по уплате налогов, или руководители которых, а также главные бухгалтеры, имеют непогашенную судимость за преступления в сфере экономики, либо которым суд запретил занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства (абз. 9-10 подп. "а" п. 3 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Контролирующие органы, осуществляющие государственный надзор в области долевого строительства, будут проверять застройщиков на соответствие предъявляемым к ним требованиям, а также контролировать их соблюдение. Кроме этого, в задачи контролеров будет входить мониторинг соблюдения примерных графиков реализации проектов строительства и надзор за финансовой дисциплиной застройщиков. Также, с нового года застройщики не смогут работать с инвесторами, не получив предварительно заключения о соответствии требованиям законодательства. Такое заключение будет выдаваться контролером в течение 30 дней с момента направления в его адрес проектной документации (абз. 7 п. 22, абз. 16–19 п. 25 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

А итогом расширения перечня основных требований к застройщикам станет создание и размещение в открытом доступе в интернете единого реестра, включающего сведения о строительных организациях, соответствующих требованиям закона об участии в долевом строительстве (абз. 3, абз. 6 п. 26 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). Эта норма заработает с 1 января 2017 года. Очевидно, что в совокупности с новыми ограничениями, возможность ознакомиться с этим перечнем сведет риск потенциального инвестора столкнуться с недобросовестным застройщиком к минимуму.

Государственный компенсационный фонд, как подушка безопасности

Дополнительной гарантией защиты прав инвесторов в случае банкротства застройщика может послужить создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, который, как это предусмотрено поправками, будет формироваться за счет обязательных отчислений девелоперов (ст. 23.2 закона об участии в долевом строительстве). При этом размер платежей, которые будут делать застройщики в наполнение фонда, составит не более 1% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации. Как рассказал редакции портала ГАРАНТ.РУ руководитель инвестиционно-девелоперских проектов ГК "МИЦ" Сергей Каверин, планируется, что фонд станет своеобразным аналогом Агентства по страхованию вкладов. В случае банкротства застройщика из средств фонда будут выделятся средства на завершение строительства объекта. По словам главы Минстроя России Михаила Меня фонд, в соответствии с поручением Президента России, может быть создан уже к 1 декабря текущего года. Кроме того, по словам министра, после начала деятельности компенсационного фонда, нормы закона об участии в долевом строительстве, касающиеся страхования и поручительства банков, постепенно будут отменены.

Между тем Сергей Каверин отмечает, что пока из внесенных последними поправками в закон об участии в долевом строительстве положений этого не следует. Кроме того, для запуска компенсационного механизма потребуется принятие правительством ряда нормативных актов, поэтому представители строительной отрасли пока настороженно относятся к этому нововведению. "Оценить возможности застройщиков по формированию компенсационного фонда и его наполнению удастся только после закрепления на бумаге всех механизмов, направленных на сбор и расходование его средств. Существует риск, что внесение обязательных платежей в новый фонд приведет к возникновению дополнительных трат застройщика, что в любом случае отразится на цене квадратного метра", – полагает девелопер.

Новые требования к финансовой дисциплине застройщиков

В новой редакции закона о долевом строительстве требования к финансовой дисциплине застройщиков станут заметно строже. К примеру, Законом № 304-ФЗ вводится понятие целевого использования средств граждан и прямой запрет на нецелевые траты. Кроме того устанавливается личная ответственность руководителей строительных компаний за финансовые нарушения. Учитывать денежные средства начиная с нового года компании будут по каждому возводимому объекту в отдельности, а годовая финансовая отчетность в обязательном порядке будет направляться на экспертизу (абз. 18-20, абз. 22 п. 20 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Уточняются также пределы использования застройщиками привлеченных денежных средств. Так, с 1 января будущего года будет расширен перечень целей, для достижения которых могут быть потрачены деньги дольщиков. К примеру, помимо прочего, девелоперы получат право возмещать за счет инвестиций траты на выполнение работ по договору комплексного освоения территории. Также из этих средств могут быть покрыты расходы на подготовку документации по планировке объектов социальной и транспортной инфраструктуры, покрыты проценты по целевым кредитам на строительство и затраты, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (абз. 12-15 п. 20 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Альтернативные формы финансирования проектов долевого строительства

Помимо новых требований к застройщикам, Закон № 304-ФЗ расширил формы осуществления инвестиционных проектов. Так, в дополнение к возможности заключения договора поручительства по обязательствам, возникающим из договорам участия в долевом строительстве (ст. 15.1 закона об участии в долевом строительстве), вводится альтернативный механизм обеспечения обязательств застройщиков – посредством счетов эскроу. Напомним, в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ банковский счет эскроу предназначен для депонирования денежных средств владельца счета, которые передаются банком другому лицу при наступлении того или иного события, предусмотренного соглашением между банком, владельцем счета и бенефициаром.

Согласно новой норме, счет эскроу открывается банком для учета и блокирования денежных средств дольщиков, внесенных в счет уплаты цены договора долевого строительства на срок, равный сроку передачи застройщиком объекта. При этом банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство, достаточный для его завершения. Следует отметить, что не любой банк сможет осуществить проектное финансирование с использованием этого механизма. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве получат только одобренные Банком России кредитные учреждения, перечень которых будет публиковаться ежемесячно (абз. 2 п. 16, абз. 4 п. 17 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Между тем, эксперты, отмечая явные плюсы этого механизма привлечения средств дольщиков, в том числе практически полное освобождение дольщиков от рисков срыва срока строительства или банкротства застройщика, отмечают и некоторые его недостатки. Прежде всего это относится к игрокам строительного рынка. Так, Сергей Каверин полагает, что использование эскроу-счетов ограничивает финансовые возможности как застройщиков, так и участников долевого строительства, а ведущая роль при этом будет отведена банкам, предоставляющим заемные ресурсы под строительство. Таким образом, отмечает эксперт, в принятой редакции поправок практическое осуществление девелоперских проектов посредством счетов эскроу будет всецело зависеть от политики кредитных организаций. Поэтому необходим детальный анализ возможностей банков, которые планируют привлекать средства дольщиков с использованием эскроу-счетов, во избежание резкого удорожания стоимости строительства, заключает эксперт.

Аналогичной точки зрения придерживается  и председатель Комитета по строительству "Опоры России", президент Группы Компаний "Премьер" Николай Циганов. "Самым главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является, как это ни странно, банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и выше. Далее возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика", – недоумевает эксперт. Кроме того, Николай Циганов, видит недоработку законодателя и в том, что не были предусмотрены возможные риски банкротства банков, в которых будут храниться средства дольщиков. Отсутствует и понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика, заключает эксперт.

МНЕНИЕ

Фото: namiks.com

Николай Циганов, председатель Комитета по строительству "Опоры России", президент Группы Компаний "Премьер":

"На мой взгляд, самым цивилизованным механизмом, который снимает максимум рисков при реализации проектов жилищного строительства является институт проектного финансирования. Ведь только профессиональные участники могут оценить ликвидность застройщика, рентабельность проекта, провести оценку или переоценку залогового обеспечения и спрогнозировать успешность или неуспешность реализации предлагаемого проекта. В банковских структурах за годы работы разработаны действенные механизмы контроля использования кредитных средств и у банков есть возможности скорректировать действия кредитора в случае выявления нарушений. Помимо финансовой документации банк оценивает и риски строительного этапа. При анализе проектной и инженерной документации упор делается на проверку пригодности технологий и инженерных решений: риски строительства тесно связаны с применяемыми технологиями и масштабами проекта.

В результате проектного финансирования банк, предоставляя заем в размере от 60% до 100% стоимости проекта, снижает риски недостроя практически к нулю, таким образом, уменьшая риск невозвратности кредита со стороны застройщика. Застройщик, получая финансирование на весь проект или его значительную часть, защищен от ряда внешних факторов, которые могут привести к остановке хода строительства. Например, если резко снижается спрос на жилье, снижается приток частных инвестиций по договорам долевого участия. Такое временное явление как снижение спроса не влияет, в данном случае, на ход реализации проекта. Дольщики получают гарантию завершения строительства в срок. Помимо прочего, граждане понимают, что если банк со всеми своими ресурсами и механизмами одобрил девелоперский проект, значит, банк уверен в успешной реализации этого проекта и в застройщике. А чем больше будет реализовано проектов создания доступного жилья с привлечением проектного финансирования, тем меньше будет случаев обмана дольщиков и долгостроев".

---

Строители расскажут о себе все

Помимо вопросов финансовой состоятельности и дисциплины застройщиков авторы закона уделили внимание мерам повышения их информационной открытости. Так, к началу будущего года, всем компаниям, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе широкий спектр информации о себе и о каждом возводимом ими объекте (абз. 3 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). В частности, девелоперы должны будут опубликовывать следующие документы и сведения:

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые были ранее возведены и сданы компанией;
• разрешение на строительство;
• заключение экспертизы проектной документации;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
• проектную декларацию;
• заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации предъявляемым законом требованиям;
• проект договора участия в долевом строительстве;
• фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства и т. д. (абз. 5-9, 12 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Эти и иные сведения и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии компании предъявляемым требованиям. А фотоматериалы подлежат ежемесячному обновлению (абз. 13 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Перечень информации о застройщиках и о возводимых объектах, которую они обязаны будут сообщать в составе проектной декларации, также будет уточнен. Так, более полными станут общие сведения о строительной компании. В состав декларации, помимо прочего, будут включаться данные об адресе интернет-сайта застройщика, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа компании-девелопера, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении и т. д. Застройщики также получат право сообщать в составе документации и иную информацию о себе (абз. 4, абз. 13 п. 23 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Одновременно, более полно будут раскрываться сведения о проекте строительства. К примеру, в дополнение к имеющейся, застройщики обязаны будут включать в проектную декларацию следующую информацию о:

• видах возводимых объектов капитального строительства;
• планируемых элементах благоустройства территории;
• планируемом подключении к инженерным сетям и размере платы за такое подключение, а также о планируемом подключении к сетям связи;
• примерном графике реализации проекта строительства, а также об этапах и сроках его реализации;
• возводимых объектах социальной инфраструктуры и т. д. (абз. 3, абз. 6, абз. 8, абз. 11, абз. 18 п. 24 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Напомним, за опубликование неполной или недостоверной проектной декларации, либо иной информации застройщиком, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб, а на юридических лиц – от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

***

Эксперты, отмечая очевидные позитивные моменты поправок, полагают, что дальнейшее усложнение процессов подготовки и организации строительства, а главное – обременение застройщиков существенными дополнительными расходами, негативно скажутся на конечной стоимости жилья. "Рынок обязательно отреагирует на изменения законодательства, и результат мы увидим в самое ближайшее время. К сожалению, мы не ожидаем повышения доступности цен на первичном рынке для клиентов. С другой стороны, положительный эффект может заключаться в повышении благонадежности застройщиков, улучшении качества построенных объектов и соблюдения сроков строительства", – оценивает последствия изменений законодательства Сергей Каверин.

В то же время нельзя не согласиться с тем, что Закон № 304-ФЗ все же стал своеобразным результатом диалога власти и бизнеса. Очевидно, что законодатель, вводя не только ограничительные меры и повышая ответственность застройщиков, но и предлагая альтернативные варианты увеличения надежности инвестиционных проектов, прежде всего в жилищном строительстве, стремился найти баланс между снижением рисков в долевом строительстве и конечной стоимостью жилья. И даже если прогнозам экспертов о некотором удорожании первичного квадратного метра суждено сбыться, это станет необходимой платой за повышение добросовестности застройщиков и снижение социальной напряженности в сфере долевого строительства.