Недвижимость в России: период кризиса или время возможностей?

Минстрой России уверяет, что темпы ввода жилых домов в эксплуатацию будут только расти – ожидается, что общая площадь готового жилья в 2016 году, как и в предшествующие периоды, составит более 80 млн кв. м. А вот сами застройщики, по словам сопредседателя общероссийской общественной организации "Деловая Россия" и председателя совета директоров группы компаний "Гранель" Андрея Назарова, высказывают опасения, связанные не столько с экономическим кризисом, сколько с законодательными инициативами министерства, призванными ужесточить требования к осуществлению ими долевого строительства жилья. Разберемся, каким образом кризис отразился на первичном рынке недвижимости и как инициативы ведомства могут повлиять на спрос жилья в этом году.

Вопреки ожиданиям

Несмотря на существующие опасения относительно упадка в сфере строительства жилья, Минстрой России оглашает вполне воодушевляющую статистику. По словам министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, в 2015 году введено в эксплуатацию 83,8 млн кв. м жилья – практически столько же, сколько и в 2014 году (в указанный период было сдано 84,2 млн кв. м). Для сравнения в докризисном 2013 году, по данным Росстата, было сдано 70,5 млн кв. м жилья.

При этом министр уточнил, что в минувшем году было продано на 8,2% больше квартир, чем в 2014 году. Это объясняется наметившейся тенденцией к уменьшению средней площади введенных в эксплуатацию жилых помещений – для сравнения в 2010 году этот показатель составлял 81,5 кв. м, а к концу 2014 года уже 74,9 кв. м. И 2015 год также не стал исключением (официальные итоги Минстрой России при содействии Росстата подведет в марте). "Застройщики стараются минимизировать свои затраты и повысить продажи. Этому способствует такой вариант, как уменьшение квадратуры объектов. Такие более дешевые квартиры привлекают свою аудиторию, более широкую, нежели дорогостоящие объекты", – объясняет генеральный директор консалтинговой компании AKELA Максим Лебедьков. И если продажи жилья эконом-класса растут, то спрос на элитную недвижимость в минувшем году снизился в среднем на 20-30%.

Кроме того, по данным ведомства, увеличилось и количество разрешений на строительство жилья – в 2015 году было выдано разрешений на 112 млн кв. м жилья, что на 8% больше, чем в 2014 году. "Это действительно серьезный прорыв и важное достижение – ситуация с непростой экономикой не дала негативного результата на нашу отрасль", – поделился Михаил Мень на прошедшей недавно конференции "Коммерсанта".

Подобные результаты, по мнению министерства, в первую очередь связаны с реализацией разработанной по поручению президента программы по субсидированию ипотечной ставки (Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)"). Напомним, что согласно этой программе в отношении выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года ипотечных кредитов на приобретение жилья решено применять ставку 12% годовых. При этом государство взяло на себя обязанность возмещать агентству по ипотечному жилищному кредитованию и банкам недополученные доходы в связи с введением такой скидки. Каждая третья квартира, которая была приобретена через ипотечные кредиты в прошлом году, по словам Михаила Меня, была взята именно по этой программе – менее чем за год было выдано 210 633 ипотечных кредита. И данная программа субсидирования ипотечных ставок, как подтверждает министр, будет продлена еще как минимум на год – ранее на состоявшемся 5-6 февраля 2016 года XV съезде партии "Единая Россия" об этом говорил премьер-министр России Дмитрий Медведев.

Что касается планов на 2016 год, то одной из своих основных задач Минстрой России видит развитие жилья экономического класса, амбициозно надеясь если не побить рекорд минувшего года, то хотя бы остаться на том же уровне. И в этом куда более скептически настроенные представители строительного бизнеса могут увидеть подтверждение своих опасений.

Поправки в закон о долевом строительстве: "палки в колеса" застройщикам становятся преимуществом для покупателей

Тот положительный рост, о котором упоминает Михаил Мень, – это, по мнению Андрея Назарова, частично результат предшествующих докризисных лет. По данным эксперта, число заключенных договоров участия в долевом строительстве жилья в 2015 году в Москве снизилось на 18,5%, а по всей России – на 20%. "Количество полученных разрешений впечатляет [на 112 млн кв. м жилья. – Ред.], эта цифра действительно очень важна. Но количество проектов, по нашим прогнозам, в 2016 году будет на 50% меньше, чем в прошлом периоде. Это показатель того, что полученное разрешение – еще не строительство", – рассуждает Назаров.

ОНЛАЙН-СЕМИНАР

Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права, партнер юридической фирмы "Пепеляев Групп".

14 января 2016 года

Недвижимость и иные объекты гражданских прав. Новеллы и судебная практика.

Купить запись

 

И это еще не все. Так, по данным общественника, объемы строительства снизились на 7%, при этом около 30 строительных компаний обанкротились. "Невозможно не заметить общее негативное настроение рынка: коллеги испытывают трудности, снижается число новых строительных проектов – значительную часть рынка составляют проекты в стадии завершения", – поддерживает руководитель архитектурного бюро "АРХКОН" Илья Мейтыс.

Одной из основных причин такого спада Андрей Назаров видит реформирование действующего законодательства о долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее – закон о долевом строительстве). По его мнению, закон начали править и ужесточать в то время, когда застройщикам в связи с грянувшим экономическим кризисом было и так непросто.

Пожалуй, наиболее существенными для застройщиков стали изменения в части страхования ответственности. Так, с 1 января 2014 года компании обязаны страховать свою гражданскую ответственность у страховщиков, отвечающих установленным в законе требованиям об уставном капитале и опыте работы на страховом рынке (ст. 15.2 закона о долевом строительстве). Подобные требования повлекли за собой существенное снижение числа страховых компаний, которые могут оказывать такие услуги – одни просто не соответствовали установленным требованиям, а другие не захотели брать на себя дополнительные обязательства и брать лицензию на этот вид страхования. Как подчеркивает Андрей Назаров: "Благое начинание привело к тому, что количество страховых компаний уменьшилось по сути с 70 до 19". В результате регистрация некоторых договоров участия в долевом строительстве была приостановлена либо из-за отсутствия страховки, либо из-за необходимости проверки соответствия деятельности страховой компании и самого договора страхования закону. В связи с этим понятно отношение застройщиков к подобной инициативе.

Что же касается дольщиков, то хотя введение требования об обязательном страховании и повлияло на увеличение стоимости жилья, но несущественно – примерно на 2-3%. В целом же данная инициатива позволила обеспечить безопасность внесенных гражданами денежных средств. "То, что раньше происходило со страхованием застройщиков – это был фейк полный. Если кто-то страхует по тарифу 0,3%, мы понимаем, что это ни о чем, что никто никаких выплат в случае форс-мажора осуществлять не будет. Это тариф "кидалово". Сегодня работает 19 страховых компаний, но таких, которые могут ответить за свои страховые действия. Не хотелось бы в такой сложный момент будоражить эту тему, но мы должны заботиться и о том, чтобы обманутых дольщиков не появлялось", – уточняет Михаил Мень. Более того, многие представители застройщиков в целях поддержания спроса на жилье увеличили скидки в среднем до 15-17%.

Но на этом изменение закона о долевом строительстве не закончилось – в 2016 году ожидаются новые поправки. 15 декабря прошлого года Минстрой России внес в Госдуму законопроект¹, который призван еще больше ужесточить требования к осуществлению застройщиками своей деятельности. В настоящий момент документ готовится ко второму чтению. Основные нововведения могут коснуться, в частности:

• обеспечения финансовой стабильности застройщиков. Так, компании смогут привлекать средства дольщиков, только если их собственный капитал составляет не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на определяемую Росстатом среднюю цену продаж 1 кв. м общей площади жилого помещения в регионе. К группам компаний-застройщиков может быть применен другой подход – их собственный капитал должен составлять не менее 1 млрд руб.;
• исполнения застройщиками обязательств по сохранению денежных средств дольщиков. В этой роли должен выступить банковский эскроу-счет. Его могут ввести в качестве альтернативы уже действующим институтам (банковскому поручительству, страхованию и членству застройщика во Всероссийском обществе взаимного страхования);
• раскрытия информации о деятельности застройщиков. В этих целях предлагается, во-первых, создать единый электронный реестр таких компаний, а, во-вторых, обязать каждую организацию вести свой сайт и размещать там необходимую для покупателей информацию о своей деятельности и будущем проекте – в законопроекте представлен перечень сведений, которые должны быть указаны на таком ресурсе. "Это позволит человеку, не сильно разбирающемуся в строительстве, открыть сайт и посмотреть, сколько застройщик до этого построил, что будет конкретно в этом проекте, какое количество садиков, школ и другой социальной инфраструктуры будет в том проекте, в который он вкладывает деньги. Посмотреть состояние застройщика, то, как и в какие сроки он вел предыдущие объекты для того, чтобы сформировать для себя позицию и мнение о надежности и целесообразности вложения средств в конкретный проект", – уточняет директор департамента жилищной политики Минстроя России Никита Стасишин.

Застройщики встречают эту инициативу без особого энтузиазма. Так, по мнению президента группы компаний "Гранель" Ильшата Нигматуллина, установленные в законопроекте требования к уставному капиталу компаний приведут к укрупнению бизнеса, вытеснив всех мелких застройщиков с рынка. Наиболее резкую критику вызывает у экспертов предложение относительно открытия эскроу-счетов, которые, являясь сомнительной гарантией сохранности средств вкладчиков, лишь увеличат стоимость строительства.

Основной идеей законодателя при этом снова оказалась защита интересов граждан-дольщиков, которые в том случае, если данный проект закона будет одобрен, получат дополнительные финансовые гарантии и более полную информацию о деятельности застройщика.

Однако ряд положений еще нуждается в уточнении и обсуждении. Так, например, неизвестно, как отразится на практике – качестве, скорости и стоимости строительства – предложение дать застройщикам право использовать средства вкладчиков не только на возведение самого дома, но и на строительство находящихся поблизости социальных объектов (детских садов, школ и поликлиник).

МНЕНИЕ

Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро "АРХКОН":

"Расширение спектра целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков, вызывает сомнение. Сегодня застройщик может направлять эти деньги только на строительство самого объекта долевого строительства, и это проверенный европейский опыт. Поправки же позволят направлять денежные средства граждан и на строительство социальных объектов: детсадов, поликлиник. С одной стороны, это можно понять, так как социальная инфраструктура необходима, а средства дольщиков – более дешевое финансирование, чем кредит. Но с другой, социальные объекты – это сфера ответственности государства, и даже в сегодняшних условиях она должна оставаться ею, хотя бы частично".

---

Вместе с тем представитель Минстроя России признается, что единственное, на чем будет настаивать ведомство – это положение законопроекта об информационной открытости застройщиков. Остальное является предметом дискуссии.

Какие еще изменения в сфере долевого строительства могут положительно повлиять на спрос жилья?

Наиболее существенно изменить ситуацию и увеличить продажи жилья, как считает Андрей Назаров, помогло бы снижение процентной ставки по ипотеке с 12% до 7%. По его мнению, это в три раза увеличило бы количество людей, которые могли бы себе позволить вступить в ипотечную программу. Однако Минстрой России настроен более чем решительно – снижаться действующая процентная ставка не будет. "Наше министерство сторонник того, чтобы делать ипотеку максимально доступной, но программа субсидирования ипотеки создает бюджету проблемы на будущее в геометрической прогрессии. Потому что эти обязательства государство берет не на год и не на два, а на достаточно большое количество времени – до 10, 20 лет. Вот, в чем вся проблема", – объясняет Михаил Мень.

Куда больше перспектив у другой инициативы в части снижения ставки по первому ипотечному взносу – Андрей Назаров предлагает установить его в размере 10% от стоимости жилья (сейчас такой взнос составляет в среднем 15-20%). "Нам эта идея нравится, но окончательное решение должны принимать банки", – комментирует министр.

Кроме того, по словам Никиты Стасишина, в настоящий момент депутаты Госдумы разрабатывают законопроект, который предусматривает для представителей застройщиков уголовную ответственность за любое привлечение денежных средств граждан в обход закона о долевом строительстве. "Если дольщик хочет быть уверен в том, что он получит свое жилье, он должен вкладывать деньги только по этому закону", – уточняет он.

С учетом озвученной статистики, а также общих тенденций, связанных с изменением законодательства о долевом строительстве, Стасишин убежден, что 2016 год – лучшее время для улучшения своих жилищных условий и приобретения жилья на первичном рынке.