С точностью до дня, или С какого момента увеличение кадастровой стоимости земли может отразиться на арендной плате

Как известно, в некоторых случаях размер арендной платы по договору аренды земельного участка (далее – ЗУ), находящегося в государственной или муниципальной собственности, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации; далее – Правила). 

И в этом случае в договоре всегда закрепляется такое основание для одностороннего изменения размера арендной платы, как увеличение кадастровой стоимости ЗУ (п. 9 Правил). Арбитражные суды, в том числе ВАС РФ, также неоднократно подтверждали, что согласия арендатора для повышения размера арендной платы в этом случае не требуется.

Однако уже давно назрел вопрос о том, с какого момента арендодатель, представляющий государство или муниципальное образование, может в одностороннем порядке увеличить арендную плату:

• после вступления в силу нормативного акта об увеличении кадастровой стоимости ЗУ;
• после изменения условий договора аренды;
• с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Последнюю точку в этом споре поставил ВАС РФ. 

Фабула дела

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (Челябинская область) и ОАО "Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева" в 2005 году был заключен договор аренды ЗУ. Арендная плата по этому договору исчислялась в зависимости от кадастровой стоимости участка.

Впоследствии была проведена кадастровая оценка земель региона, и в августе 2011 года Правительство Челябинской области утвердило ее результаты. Спустя три месяца комитет направил обществу перерасчет арендной платы за период с 20 октября по 31 декабря 2011 года исходя из увеличенной кадастровой стоимости ЗУ.

Арендатор доплату не произвел, и арендодатель был вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании недоимки по договору.

Аргументы судов

В противовес требованиям комитета общество использовало два довода:

• арендная плата не может увеличиваться чаще одного раза в год (п. 8 Правил);
• новая кадастровая стоимость не может применяться до внесения соответствующей записи в ЕГРП;
• арендная плата может увеличиться только после заключения дополнительного соглашения к основному договору (такое условие содержал сам договор аренды ЗУ).

Суд первой инстанции согласился с аргументами общества и на этом основании отказал комитету во взыскании недоимки (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18 декабря 2012 г. по делу № А07-20211/2012). Правда, на руку ответчику сыграла недоработка представителей истца – текст нормативного акта, утвердившего повышение кадастровой стоимости, суду представлен не был.

Апелляция, тем не менее, заняла сторону комитета. Так, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд подчеркнул, что содержание договора не столь важно (стороны договорились, что арендная плата будет изменяться не чаще одного раза в год).

Суд отметил, что плата по договору аренды ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам (ст. 424 ГК РФ), и поэтому должна рассчитываться на основе соответствующих нормативных актов.

Апелляционный суд сослался также на позицию ВАС РФ, которую тот озвучил в январе 2013 года: если арендная плата является регулируемой, то арендодатель вправе требовать ее внесения в том размере, который установлен государственным органом, причем без изменения договора аренды (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13). Более того, арендодатель в принципе не может использовать другие арендные ставки по своему усмотрению (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 г. № 15117/11).

А содержащиеся в ЕГРП сведения о кадастровой стоимости ЗУ, заключил апелляционный суд, вообще не имеют значения для расчета арендной платы (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2014 г. № 18АП-1301/2013 по делу № А07-20211/2012).

Суд кассационной инстанции поддержал эту позицию, отказавшись заодно учитывать другие аргументы общества – оно настаивало на необходимости заключения дополнительного соглашения к договору и внесении соответствующих изменений в ЕГРП (постановление ФАС Уральского округа от 4 июля 2013 г. № Ф09-6014/2013 по делу № А07-20211/2012). Не помогли ответчику и ссылки на решения других судов по аналогичным делам.

Суд решил

ВАС РФ подтвердил, что арендодатель может требовать увеличения арендной платы в случае утверждения новой кадастровой стоимости ЗУ. Кроме того, Суд разъяснил, с какого момента у собственника участника возникает такое право.

Позиция судей несколько разошлась с интересами арендаторов.

ВАС РФ напомнил, что арендная плата рассчитывается по специальному областному закону (Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-ЗО), а также по решению муниципалитета об установлении специальных коэффициентов (решение Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 20 июня 2008 г. № 372). Эти акты закрепляют формулу расчета арендных платежей, одним из элементов которой является кадастровая стоимость ЗУ. И поскольку этот элемент был изменен, арендодатель вправе требовать повышения платы по договору.

А затем ВАС РФ просто подытоживает: "выводы судов о возникновении у общества обязанности по оплате арендной платы в новом размере до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости являются обоснованными". Развернутой мотивировки этого вывода Суд не дает, только ссылается на ранние свои решения.

Кстати, ВАС РФ на самом деле и раньше рассуждал о том, с какого момента следует применять новый размер арендной платы. Так, в 2009 году возросла кадастровая стоимость ЗУ, арендуемого одним из предпринимателей Саратовской области. Арендатор, а вслед за ним и суды, попытались применить новую кадастровую стоимость до вступления в силу соответствующего акта. Однако ВАС РФ пресек эту практику: увеличенная кадастровая стоимость, подчеркнул Суд, может применяться только после вступления в силу соответствующего акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 г. № 15117/11).

Тот же вывод Суд сделал и на этот раз. Таким образом, для увеличения арендной платы достаточно вступления в силу акта, утверждающего новую кадастровую стоимость. Изменения договора аренды или внесения соответствующей записи в ЕГРП не требуется. 

ИЗ РЕШЕНИЯ


"Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего правового акта". (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 декабря 2013 г. № 155534/13).

---

  

На местах

Конечно, арбитражные суды единодушно соглашаются с возможностью одностороннего увеличения арендной платы вследствие роста кадастровой стоимости. В этом случае закон защищает интересы государства как арендодателя, и судебная практика это подтверждает – вне зависимости от рыночной стоимости ЗУ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 декабря 2013 г. по делу № А05-1272/2013, постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 февраля 2013 г. по делу № А66-11634/2011).

Да и сам ВАС РФ неоднократно подтверждал право арендодателя на повышение арендных платежей при использовании регулируемых цен (Определение ВАС РФ от 21 мая 2013 г. № ВАС-5812/13 по делу № А57-24805/2011, Определение ВАС РФ от 28 сентября 2012 г. № ВАС-12080/12 по делу № А46-14748/2011). Причем изменение условий договора аренды происходит независимо от воли сторон договора и без внесения изменений в его текст (Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11).

Однако на вопрос о том, когда именно можно начинать использовать новую кадастровую стоимость, арбитражные суды дают различные ответы:

***

Конечно, арендаторам было бы выгоднее другое решение проблемы, позволяющее применять новую кадастровую стоимость только после корректировки ЕГРП. Однако и в позиции ВАС РФ можно увидеть положительные стороны – к примеру, невозможность изменения арендной платы "задним числом".

Такие случаи встречались в практике. Например, в Республике Адыгея ставка платы по договору аренды ЗУ, находящегося в государственной собственности, была утверждена 2 апреля 2008 года. Но сам правовой акт содержал оговорку о распространении его норм на отношения, возникшие раньше, с 1 января 2008 года. И суды признали правомерность такой оговорки (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2010 г. № 15АП-11766/2009 по делу № А01-1119/2009). Теперь такая вероятность если не исключена, то по крайней мере значительно снижена.

Можно спрогнозировать, что количество споров по поводу кадастровой стоимости в ближайшее время будет только возрастать – ведь на нее завязано и исчисление налогов, что тоже чревато частыми конфликтами с участием госорганов. Поэтому нам стоит ожидать и корректировки законодательства в этой области, и новой интересной практики.

Документы по теме:

Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" 

Новости по теме:

• Административный штраф за нецелевое использование земель сельхозназначения будут рассчитывать в процентах от кадастровой стоимости – ИА "ГАРАНТ", 5 февраля 2014 г. 
• Имущество организаций будет облагаться налогом в зависимости от его кадастровой стоимости – ИА "ГАРАНТ", 5 ноября 2013 г. 

Материалы по теме: 

Неоднозначные поправки: кто выиграет от изменений в НК РФ и кого обяжут платить больше
Закон, который первоначально был направлен на совершенствование налогового администрирования, в окончательной редакции существенно увеличил налоговое бремя малого бизнеса.

Не пропустите изменения по налогам на транспорт и имущество
В конце прошлого года в Налоговый кодекс было внесено много изменений. Не обошли стороной и транспортный налог для дорогих автомобилей и налог на имущество организаций. Так, были введены повышающие коэффициенты, применять которые необходимо в зависимости от стоимости и возраста автомобилей. Для некоторых объектов недвижимости поменялся порядок расчета имущественного налога. Об этих и других изменениях нам рассказал Михаил Сергеев, начальник Управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС России.