Жилищное строительство и ЖКХ: итоги 2013 года

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская подвела итоги работы комитета за 2013 год на пресс-конференции, состоявшейся 19 декабря текущего года в пресс-центре РИА Новости. Предлагаем краткий обзор основных законодательных инициатив, а также тенденций применения действующих законов в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Капитальный ремонт многоквартирных домов 

В конце декабря прошлого года была введена принципиально новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, вступившая в силу с 26 декабря 2012 года (Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").

В структуре платы за жилье и коммунальные услуги отдельной строкой теперь выделяются взносы на капитальный ремонт (п. 2 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее – Кодекс). Минимальный размер этого взноса, исчисляемого за один квадратный метр жилого или нежилого помещения, устанавливается регионами (п. 8.2 ст. 13 Кодекса), а окончательный – общим собранием собственников помещений дома (п.1.1 ст. 44 Кодекса).

Предусмотрено две основные схемы формирования фонда капитального ремонта – региональным оператором (сценарий "общего котла") и на специальном счете для конкретного дома (сценарий "активных собственников"). Конкретный способ формирования этого фонда должны выбрать сами собственники помещений многоквартирного дома (ч. 3 ст. 170 Кодекса).

В ряде регионов уже разработаны региональные программы капитального ремонта, но не всегда они получают поддержку у населения. Так, в Белгороде минимальный размер взноса на капремонт первоначально был установлен в сентябре 2013 года в сумме 7,8 руб. за кв. м. Однако после массовых протестов граждан значение этого платежа было снижено до 5,9 руб. за кв. м (постановление Правительства Белгородской области от 25 ноября 2013 г. № 486-пп "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Белгородской области на 2014 год").

Мнение


Галина Хованская:
"Сценарий "общего котла" для ленивого собственника, может быть, и хорош, но в этом случае не стоит удивляться, что через 20-25 лет, когда дойдет очередь до ремонта его дома, средств в бюджете на эти цели не окажется. Следует иметь в виду также и то, что формулировка жилищного законодательства позволяет регионам не вкладывать деньги в софинансирование капитального ремонта домов. Формулировка "финансирование может осуществляться за счет средств бюджета" [ст. 191 Кодекса. – Ред.] для федерального закона не очень корректна – тем более, что большинство регионов у нас дотационные.

Второй сценарий предполагает активность собственников: "я ремонтирую свой дом, я открываю счет на свой дом". Сейчас собственники должны выбрать конкретный сценарий не позднее чем через два месяца после опубликования региональной программы капремонта [ч. 5 ст. 170 Кодекса. – Ред.], однако это очень маленький срок, поэтому Комитетом была утверждена поправка, увеличивающая его до шести месяцев".

Некоммерческий наем жилья 

25 декабря 2012 года в Госдуму был внесен законопроект, призванный решить жилищный вопрос некоторых категорий граждан. Прежде всего это коснется тех россиян, которые не являются малоимущими и поэтому не могут встать в очередь на получение жилья, но доходы которых все-таки не позволяют приобрести жилье по рыночным ценам¹. Предполагается, что им будет предоставлена возможность снимать жилье по договорам так называемого некоммерческого найма. Размер платы за жилое помещение по таким договорам будет выше, чем по договору социального найма, но существенно ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма.

Документ предусматривает необходимость закрепления предельного уровня доходов и стоимости имущества, которое находится в собственности граждан, имеющих право быть нанимателями. Наймодатель, в свою очередь, может дополнительно оговорить категории граждан, которые будут проживать в конкретном доме – к примеру, работники бюджетной сферы или представители значимых для региона или муниципального образования профессий.

Для заселения жильцов по договорам некоммерческого найма авторы инициативы предлагают строить специальные наемные (арендные) дома – преимущественно многоквартирные, однако возведение отдельных домов также не исключается. Наемный дом будет находиться в собственности одного лица, а все помещения в нем будут предоставляться на основании одного вида договора.

Предполагается, что "стандартный" (долгосрочный) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок не менее трех лет и не более 10 лет. Точный размер платы за жилое помещение в рамках договора некоммерческого найма будут устанавливать субъекты федерации или муниципальные образования – в зависимости от формы собственности дома.

Со дня внесения законопроекта в нижнюю палату парламента прошел почти год, но за это время инициативу одобрили только в первом чтении, которое состоялось 22 марта 2013 года. Срок внесения поправок ко второму – основному – чтению несколько раз менялся, а само рассмотрение законопроекта во втором чтении переносилось три раза.

Мнение


Галина Хованская:
"Документ объективно очень сложный, потому что надо не только ввести институт некоммерческого найма жилья, но и создать специальный жилищный фонд. Для этого необходимо предоставить застройщикам льготы в виде бесплатного земельного участка, налоговых послаблений, а для финансово обеспеченных субъектов возможно предусмотреть также прямое субсидирование за счет средств регионального бюджета. Однако особенность данного жилищного фонда заключается в том, что его дальнейшая эксплуатация не увеличивает нагрузку на бюджет. Нужны будут изменения в Градостроительный кодекс РФ, в НК РФ, закон о регистрации [Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". – Ред.], ГК РФ. В Земельный кодекс РФ мы уже вносим изменения".

Жилье для военнослужащих 

20 декабря 2013 года Госдума приняла сразу во втором и третьем чтениях закон, вносящий поправки в ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", которая закрепляет порядок обеспечения военнослужащих жильем². Перечень применяемых сегодня форм жилищного обеспечения военнослужащих (государственный жилищный сертификат, накопительно-ипотечная система, предоставление квартир в натуральной форме) будет дополнен еще одной – предоставление единовременной денежной выплаты на приобретение (строительство) жилья.

Порядок расчета субсидии устанавливается Правительством РФ, а ее размер будет определяться исходя из норматива общей площади жилого помещения, норматива стоимости одного кв.м жилья по стране, а также продолжительности военной службы лица, претендующего на получение выплаты.

Инициатива получила положительное заключение Общественной палаты РФ, и в случае одобрения Советом Федерации и президентом новые правила вступят в силу уже с 1 января 2014 года.

Мнение


Галина Хованская:
"Изначально предполагалось перевести всех военнослужащих на денежные выплаты. Однако на рынке жилья очень сложно ориентироваться, и я не хочу, чтобы среди военнослужащих появились "обманутые дольщики" и офицеры с семьями, сделки по приобретению жилья которыми суд признал недействительными, – и человек остается и без квартиры, и без денег. Я готова поддержать денежную выплату для активной части военнослужащих, но при сохранении права выбора формы жилищного обеспечения – причем закреплено это право должно быть не за начальником, а за самим военнослужащим". 

Закон "о резиновых квартирах"

Внесенный в начале января 2013 года законопроект об усилении ответственности за нарушение правил регистрационного и миграционного учета³ прошел первое чтение через месяц с небольшим, но потом его рассмотрение приостановилось из-за серьезного общественного резонанса. Однако работа над документом продолжилась, и принятый на его основе закон 21 декабря 2013 года был подписан президентом (Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Напомним, документ предусматривает уголовную ответственность за фиктивную регистрацию по месту пребывания или жительства и фиктивную постановку на учет в виде штрафа в размере от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере зарплаты или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительных работ на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на тот же срок или без такового, либо лишения свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на тот же срок или без такового (УК РФ будет дополнен статьями 322.2 и 322.3)

Помимо этого, вводится и административная ответственность за следующие правонарушения.

Таблица. Административная ответственность за нарушения правил регистрационного учета (по Федеральному закону от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") 

Поправки вступят в силу уже со 2 января 2014 года.

Мнение


Галина Хованская:
"Я была категорически не согласна с этим законопроектом. Совместно с председателем Комитета Госдумы по гражданскому законодательству Павлом Крашенинниковым мы предлагали поправки, но они, к сожалению, попали в число отклоненных. Смысл их был в том, что нужно установить хотя бы учетную норму на вселение, особенно если речь идет о квартирах коммунального заселения. У ФМС России сейчас нет оснований для отказа в регистрации на площади даже в 10 кв. см. Должна быть какая-то минимальная норма – хотя бы по нормам общежития [не менее 6 кв. м на одного человека – Ред.] Нельзя превращать коммунальные квартиры рядом с вокзалами в ночлежки".

Социальная норма потребления электричества 

1 сентября текущего года в нескольких регионах страны был запущен эксперимент по введению социальной нормы на электроэнергию. Смысл его заключается в том, что в пределах установленной регионом нормы потребленное электричество оплачивается по пониженному тарифу, а при сверхнормативных затратах электроэнергии ее стоимость значительно возрастает.

В пилотном проекте участвуют шесть регионов (Владимирская, Нижегородская, Орловская, Ростовская области, Забайкальский и Краснодарский края), и значение социальной нормы в этих субъектах серьезно различается – от 50 кВт/час до 190 кВт/час на одного человека в месяц. Предполагалось, что с 1 июля 2014 года новый порядок расчета платы за электроэнергию начнет действовать на всей территории России. Кроме того, в 2014 году планировалось запустить еще один эксперимент с социальной нормой, распространив ее на потребление воды.

Однако уже в начале декабря Президент РФ Владимир Путин на конференции Общероссийского народного фронта "Форум действий" призвал не спешить с расширением сферы применения социальной нормы, поскольку, по его словам, "есть известные социальные риски". 11 декабря 2013 года в Госдуму поступил законопроект об отмене социальной нормы⁴. В пояснительной записке к нему отмечается, что введение социальных норм не достигает целей экономии электроэнергии и ликвидации перекрестного субсидирования промышленными предприятиями энерготарифов для населения.

Мнение


Галина Хованская:
"Я считаю, что если и вводить какие-то социальные нормы – то только не на электроэнергию. Среди европейских стран Россия – одна из самых экономных. Правда, это связано еще и с некомфортностью многих жилых помещений, потому что далеко не у каждого россиянина есть теплые полы и прочие удобства, которые есть, к примеру, в Финляндии, где среднее потребление – 400 кВт/час в месяц. Для сравнения, россияне потребляют около 100 кВТ/час в месяц на человека. Экономные немцы потребляют в два раза больше электроэнергии, чем мы, англичане – в два с половиной, американцы – в четыре (причем это касается экономных американцев, так как норматив – 600 кВт/час в месяц).

Социальную норму на электроэнергию ввели по одной простой причине – счетчики на электроэнергию есть практически во всех домах, а без них любая норма теряет смысл. Счетчики на воду же установлены примерно в 50% домов, на тепло – это отдельная тема. У нас есть пятиэтажки, которые отапливают улицу, и установка счетчиков на тепло в таких домах – это просто разорение для не самых богатых граждан".

Запрет банкротства ТСЖ

13 марта 2013 года в Госдуму поступил законопроект, предусматривающий отмену процедуры банкротства в отношении товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов⁵, который впоследствии получил одобрение Комитета Госдумы по вопросам собственности. Депутаты подчеркнули, что общее имущество собственников жилых и нежилых помещений не принадлежит на праве собственности ТСЖ, ЖК и ЖСК и поэтому не может быть включено в конкурсную массу.

По словам парламентариев, основной причиной возникновения задолженности ТСЖ, ЖК и ЖСК перед третьими лицами является неисполнение отдельными собственниками помещений обязанностей по внесению платы за помещение, а также противоправные действия правления и председателя правления. Однако наличие такой задолженности не может повлечь за собой продажу в процессе конкурсного производства общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку в таком случае будут нарушены права добросовестных собственников помещений, надлежащим образом исполняющих свои обязанности.

Мнение


Галина Хованская:
"Этот законопроект, что называется, "подвесили", хотя это была абсолютно разумная вещь. Банкротить ЖСК и товарищества собственников жилья – то есть нас с вами, обращать взыскание на общее имущество собственников совершенно, с моей точки зрения, недопустимо. Но, к сожалению, большинство в моем комитете не за мной".

Авансовые платежи

В середине ноября 2013 года Правительство РФ выдвинуло предложение о введении предоплаты за коммунальные платежи путем закрепления в ст. 155 Жилищного кодекса РФ правила о том, что плата за коммунальные услуги вносится до 10 числа текущего месяца (сейчас – до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем). Разработка этого вопроса была возложена на Минрегион, Минэкономразвития и ФСТ России.

Инициатива получила отрицательное заключение по итогам обсуждения в Общественной палате РФ, состоявшемся 18 ноября 2013 года. Эксперты отметили, в частности, что авансовые платежи не имеют никакого отношения к ответственности потребителя, а результаты размещенного на сайте палаты опроса показали, что 88% респондентов отрицательно относятся к введению предоплаты за услуги ЖКХ.

Мнение


Галина Хованская:
"Я предлагала предоставить гражданам возможность вносить предоплату исключительно в добровольном порядке и – со скидкой. Если я плачу вперед, то получается, что я фактически кредитую ресурсоснабжающую организацию – а за кредит всегда нужно платить. Кстати, предоплату на таких условиях поддержали пенсионеры".

Документы по теме:

• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
• Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"
• Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг"
• Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" 

Новости по теме:

• Ответственность за нарушение правил регистрационного и миграционного учета в РФ будет усилена – ИА "ГАРАНТ", 16 декабря 2013 г. 
• Депутаты предлагают отменить право органов власти устанавливать социальные нормы потребления электроэнергии – ИА "ГАРАНТ", 11 декабря 2013 г.
• Военнослужащих могут наделить правом получать единовременную выплату на приобретение жилого помещения – ИА "ГАРАНТ", 5 декабря 2013 г.
• Устанавливать в России социальные нормы потребления электроэнергии пока рано – ИА "ГАРАНТ, 14 ноября 2013 г. 
• Россиян могут обязать оплачивать жилищно-коммунальные услуги на месяц раньше – ИА"ГАРАНТ", 14 ноября 2013 г. 
• За несвоевременную оплату электрической энергии планируется ввести законную неустойку – ИА "ГАРАНТ", 30 сентября 2013 г. 
• Госдуме рекомендовано принять в первом чтении два законопроекта по вопросам банкротства – ИА "ГАРАНТ", 13 сентября 2013 г. 
• Некоторые граждане РФ могут получить льготы при оплате взносов на капремонт многоквартирных домов – ИА "ГАРАНТ", 27 августа 2013 г.
• В России могут ввести социальные нормы потребления воды – ИА "ГАРАНТ", 29 июля 2013 г. 
• Госдума поддержала продление срока действия Фонда ЖКХ до 1 января 2018 года – ИА" ГАРАНТ", 8 июля 2013 г. 
• Президент РФ внес в Госдуму законопроект о борьбе с фиктивной регистрацией граждан России – ИА "ГАРАНТ", 10 января 2013 г. 
• В Госдуму внесен законопроект о некоммерческом найме жилья – ИА "ГАРАНТ", 26 декабря 2012 г. 
• Правительство РФ проработает вопросы, связанные с организацией капремонта жилищного фонда – ИА "ГАРАНТ", 13 ноября 2012 г. 
• Для граждан с невысоким доходом будет создан доступный рынок арендного жилья – ИА "ГАРАНТ", 31 августа 2012 г. 
• В первом чтении принят законопроект об оплате капремонта домов собственниками – ИА "ГАРАНТ", 9 июня 2012 г. 
• Тем, кто не оплачивает электроэнергию, режим ее потребления могут ограничить – ИА "ГАРАНТ", 5 марта 2012 г.  

______________________________

¹ С текстом законопроекта №197376-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений" можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
² С текстом законопроекта № 401159-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "О статусе военнослужащих" можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
³ Текст законопроекта № 200753-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" размещен на официальном сайте Госдумы.
⁴ Текст законопроекта № 405690-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об электроэнергетике" и статью 27 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" размещен на официальном сайте Госдумы.
⁵ Текст законопроекта № 238759-6 "О внесении изменений в статьи 61 и 65 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 7.23.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" размещен на официальном сайте Госдумы.