Кадастровая оценка налога на недвижимость

Как мы сообщали ранее, вместо существующих налога на землю и налога на имущество в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимость. Законопроект № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" принят в первом чтении. Суть нового налога заключается в том, что рассчитываться он будет исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ). Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и является значительно выше инвентаризационной. Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро "Сретенский бульвар" площадью 60 кв. м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс. руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей. Таким образом при уплате налога по новой системе налогообложения собственники таких домов будут отчислять за свое жилье налог значительно больший, чем сейчас.

Как сообщает ФНС России, в первую очередь налог начнет действовать в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости.

Из доклада двухмесячной давности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии "О проведении государственной кадастровой оценки" следует, что работы по определению кадастровой стоимости уже проведены во всех регионах страны. Однако это не означает полную готовность кадастровой оценки. На сегодняшний день Россреестр завершил определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства только в городе Москве. С результатами оценки можно ознакомиться на сайте Росреестра: в разделе "Кадастровый учет" необходимо выбрать подраздел – "Кадастровая оценка объектов капитального строительства" (http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/fgbu_ocenka/fgbu_ocenca_1/) или заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом филиале кадастровой палаты. Госпошлина составляет 200 руб. для физических и 600 руб. для юридических лиц.

Пункт 1 ст. 3 НК РФ предусматривает, что при установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Таким образом, если человек владеет несколькими квартирами и/или домами, значит, что он может себе позволить приобрести такое количество недвижимости, нести бремя расходов по ее ремонту и платить за коммунальные услуги, а следовательно, по логике, способен нести и налоговое бремя за нее. Иначе обстоит ситуация с наследниками, которые вступили в права наследства на недвижимость, расположенную в престижных районах, но у которых нет таких денежных средств для уплаты налога за нее. Таким счастливцам придется либо продавать свое наследственное имущество, либо сдавать в аренду, а налог на недвижимость платить из полученной суммы арендной платы.

Несомненно, новый налог на недвижимость должен учитывать социальную составляющую. По аналогии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I "О налогах на имущество физических лиц", предусматривающими льготы для отдельных категорий граждан (ст. 4), в НК РФ должна быть предусмотрена возможность предоставления соответствующих льгот или освобождения от такого налогового бремени льготных категорий граждан (героев ВОВ, инвалидов, пенсионеров и др.).

В связи с тем, что закон о введении нового налога еще не принят, следовательно и не принят механизм, определяющий ставки такого налога.

В марте текущего года Минфин России подготовил и внес в Правительство РФ проект поправок к проекту федерального закона № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации", которым вводится новая глава в НК РФ – "Глава 32. Налог на недвижимое имущество" (принят в пером чтении, назначен ответственный комитет – Комитет Государственной Думы по бюджету и налогам, находится на рассмотрении).

Так, Минфин России предлагает дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости. Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн руб., ставка налога не должна быть более 0,1% в отношении жилья, 0,5% – для иных зданий и 0,3% – для земель сельскохозяйственного назначения, дачных участков и наделов, приобретенных для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит до 1,5%.

К примеру, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру стоимостью 7 млн руб. может составить 7 тыс. руб. (из расчета: 7 млн руб. х 0,1%). Сейчас – 1350 руб. (из расчета: 450 000 руб. х 0,3%).

В случае превышения кадастровой стоимости объектов недвижимости (более 300 млн руб.) ставки налога в отношении зданий, строений, помещений и объектов незавершенного строительства могут установить в пределах от 0,5% до 1%. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков, кадастровой стоимости и (или) вида использования соответствующего объекта.

Как отразится новый механизм взимания налога на рынке недвижимости?

Увеличение налога несомненно отразится на зданиях старого фонда, а также на зданиях, расположенных в престижных районах. На сегодняшний день жилые дома дореволюционной постройки имеют низкую инвентаризационную стоимость, и собственники помещений платят довольно маленький налог. После введения нового механизма налогообложения будет учитываться не только стоимость самого здания, но и земли, на которой это здание стоит. Земля в исторических районах города оценивается довольно дорого, следовательно, и налог здесь будет выше.

Софья Лебедева, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" обозначает две тенденции, которые, скорее всего, возникнут на рынке недвижимости, когда будет введен в действие новый налог: "Первая – уменьшение стоимости инвестиционного жилья в связи с уменьшением количества инвестиционных сделок ввиду снижения их рентабельности, с продажей "инвестиционных" квартир, а также с продажей "обычных" квартир, которые стало невыгодно содержать из-за высоких налогов. Вторая – увеличение стоимости небольших квартир в связи с возросшим спросом на них. Такие разнонаправленные тенденции будут способствовать стагнации на рынке недвижимости. Кроме того, велика вероятность того, что часть девелоперов поменяют свои проекты с учетом изменившегося спроса на рынке недвижимости, и влияние на данную ситуацию может оказать развивающийся рынок апартаментов".

Введение нового механизма взимания налога отразится не только на малом и среднем бизнесе, занимающимся арендой недвижимости, но и на гражданах, арендующих жилые помещения.
"С одной стороны, может увеличиться число предложений по аренде недвижимости больших площадей, так как стоимость их аренды, скорее всего, снизится, с другой – повыситься спрос на аренду небольших квартир, что приведет к росту арендных ставок, но к росту незначительному", – отмечает Софья Лебедева.

Кто наделен полномочиями по кадастровой оценке объектов недвижимости?

Напомним, что соответствующий законопроект был разработан и внесен в Госдуму еще в 2004 году, но переход к единому налогу затянулся, поскольку не существовало единого кадастра для жилой и нежилой недвижимости. Теперь же данная ситуация разрешилась, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии стала заказчиком оценочных мероприятий, а выполнять задание будут независимые оценщики.

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) полномочиями по кадастровой оценке наделены субъекты РФ, которые должны проводить кадастровую оценку недвижимости не реже чем один раз в пять лет.

В состав комиссии должны входить представитель СРО оценщиков, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности, который тоже является оценщиком и представляет определенную СРО оценщиков (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно тексту изначального варианта законопроекта № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" оценка рыночной стоимости объектов недвижимости должна определяться на основе применения методов массовой оценки.

Массовая оценка представляет собой трудоемкий и весьма затратный процесс, в результате которого можно столкнуться с такими проблемами как, недостаточность информации государственного кадастра недвижимости, отсутствие нужного объема данных для построения общей картины стоимости недвижимого имущества, а также с коррупционной составляющей как ценовой сговор между собственником и оценщиком.

Факторы, оказывающие ценовое влияние на кадастровую оценку недвижимого имущества:

• экономическая ситуация в регионе, величина субъекта РФ, уровень среднемесячной зарплаты в регионе;
• к какому сегменту принадлежит объект недвижимости – коммерческому, производственному, жилому;
• расположение объекта недвижимости, его удаленность от центра населенного пункта, железнодорожной станции, метро;
• индивидуальные характеристики объекта недвижимости, год его постройки, площадь объекта, строительный материал, этаж, вид из окна и состояние квартиры.

Совокупность указанных данных влияет на итоговый результат оценки.

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества, могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается, прежде всего, в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Досудебный порядок

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 МАРТА 2012 г. № 263.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Узнать информацию о том, где будут созданы такие комиссии можно на официальной сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_consideration_disputes_cadastral_cost). Информация о создании комиссии также размещается на информационных стендах территориального органа уполномоченного федерального органа субъекта Российской Федерации, в котором создана комиссия.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Правда, на досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Важным аспектом, затрудняющим оспаривание кадастровой стоимости на данном этапе является установленные законодательством хронологические рамки – для этой процедуры отводится шесть месяцев (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Такой период явно недостаточный, поскольку подавляющее число налогоплательщиков могут не обладать информацией об утверждении результатов кадастровой оценки и/или о порядке оспаривания таких результатов. Логично предположить, что своевременное информирование населения об изменениях в законодательстве и доступности необходимой информации, в дальнейшем позволит облегчить процедуру оспаривания и избежать волокиты.

Судебный порядок

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Таблица 1. Основные направления оспаривания действий субъектов на всех стадиях проведения кадастровой оценки

Тем самым названная норма подтверждает приоритет рыночной стоимости перед кадастровой (рыночной) стоимостью определенной методами массовой оценки. В отношении земельных участков, такой приоритет закреплен в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ , где прямо говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Обращаем ваше внимание, что обращение в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, не имеет под собой правовых оснований.

В соответствии со ст. 128 АПК РФ Арбитражный суд установив, что исковое заявление подано без соблюдения требований, установленных ст. 126 данного кодекса (а именно к нему не приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора), выносит определение об оставлении искового заявления без движения.

И здесь также нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течении трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Согласно ст. 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

Судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла и др., но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации (ст. 12 Федерального закона от 4 мая 2011 г. № 99 – ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"). Тем не менее, при выборе эксперта, следует руководствоваться такими критериями как: опыт работы в области проведения оценочной экспертизы, знание специалистами экспертного учреждения российского законодательства в области проводимой экспертизы, наличие высшего профессионального образования соответствующего профиля, наличие стажа работы по данной специальности. 

Новости по теме:
ФНС России разъяснила порядок, который будет применяться при исчислении налога на недвижимость – ИА "ГАРАНТ", 30 мая 2013 г.

Документы по теме:

• НК РФ
• Земельный кодекс РФ
• АПК РФ
• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 

Алиса Ермакова, www.garant.ru

Воспроизведение (целиком или частями) материала может производиться только по письменному разрешению с указанием активной гиперссылки.