Экодевелопмент: почему зеленое строительство в России все еще не стало массовым?

sellingpix / Depositphotos.com

Несмотря на то что в последнее время вопросы экологии находятся в центре внимания и государства, о чем свидетельствует, в частности, утверждение национального проекта "Экология", и населения: растет интерес к ответственному потреблению и раздельному сбору отходов, развитие необходимого, казалось бы, в таких условиях так называемого зеленого строительства пока идет не быстрыми темпами. Основываясь на мнениях представителей данного сегмента рынка, посмотрим, каковы основные характеристики экологичных зданий и что мешает в настоящее время их массовому строительству.

Энергоэффективность зданий

Выполнение требований энергетической эффективности зданий, вступивших в силу 6 апреля прошлого года (приказ Минстроя России от 17 ноября 2017 г. № 1550/пр; далее – Требования), предполагает соблюдение удельных характеристик расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию, установленных для малоэтажных жилых одноквартирных зданий (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых домов; приложение № 1 к требованиям), МКД, общественных зданий, причем для разных типов последних предусмотрены свои показатели (приложение № 2 к требованиям). Более того, эти удельные значения расхода энергии должны постепенно снижаться. Для строящихся новых зданий: с 1 июля 2018 года – на 20% по отношению к установленным величинам, с 1 января 2023 года – на 40%, с 1 января 2028 года – на 50%. Для проходящих реконструкцию или капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, за исключением МКД, предусмотрено однократное снижение данного показателя – на 20% с 1 июля 2018 года. В отношении реконструированных или прошедших капитальный ремонт МКД применяются показатели базового уровня удельного годового расхода энергии, установленные правилами определения класса энергетической эффективности МКД (приказ Минстроя России от 6 июня 2016 г. № 399/пр).

При этом к первоочередным требованиям энергетической эффективности с 1 января 2018 года относятся (п. 14 Требований, п. 8. 1 Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений)

• установка при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте внутренних инженерных систем теплоснабжения административных и общественных зданий площадью более 1000 кв. м, подключенных к системам централизованного теплоснабжения, и строительстве МКД оборудования, обеспечивающего автоматическое регулирование потребления энергии в системах отопления и вентиляции в зависимости от изменения температуры наружного воздуха, а также поддержание заданной температуры в системе горячего водоснабжения. Уточняется, правда, что данное требование обязательно лишь при наличии технической возможности для оснащения внутренних инженерных систем данным оборудованием. При таком же условии на отопительные приборы в административных и общественных зданиях устанавливаются автоматические терморегуляторы, позволяющие изменять потребление тепловой энергии в зависимости от температуры воздуха в помещениях;
• использование в помещениях административных и общественных зданий и системах освещения, относящихся к общему имуществу МКД, источников света со светоотдачей не менее 95 лм/Вт, а также устройств автоматического управления освещением в зависимости от уровня естественной освещенности;
• соблюдение ряда требований к теплозащитной оболочке зданий, установленных Сводом правил СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий" (п. 35 Перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Как отмечают представители профессионального сообщества, энергоэффективные технологии, предполагающие использование инновационных теплоизоляционных материалов, оснащение зданий индивидуальными тепловыми пунктами, автоматически регулирующими подачу тепла, системами управления освещением с датчиками движения и пр. – вплоть до применения альтернативных источников энергии, например фотоэлектрических генераторов (солнечных батарей), – на данный момент внедряются в практику, в основном, в рамках каких-то спецпроектов – в Москве, к примеру, строительство домов с высокой энергетической эффективностью предусмотрено программой реновации (постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. № 497-ПП) – или по инициативе самих застройщиков и девелоперов. "Технологии есть, но само строительство пока не регламентируется: нет понимания, как правильно запроектировать зеленое здание, какого-то норматива, минимальных требований к такому зданию нет", – отметил коммерческий директор инвестиционной компании O1 Properties Павел Барбашёв в ходе прошедшего 29 августа в МТПП тематического круглого стола.

Помимо этого, возникают сложности и в эксплуатации энергоэффективных зданий – в связи с отсутствием необходимого количества специалистов. "Есть опыт строительства энергоэффективных домов за деньги Фонда содействия реформированию ЖКХ [по приведенным на сайте фонда данным, в России построено 154 энергоэффективных дома. – ГАРАНТ.РУ] – фонд вкладывает в это строительство громадные суммы, а на выходе эти дома не работают. Мы в Оренбурге построили такой дом: установили тепловые насосы, солнечные коллекторы, – через два года нас вызвали в связи с жалобами на сбои в работе. Посмотрели: тепловой насос кувалдой рихтовали, коллекторы тоже разбиты. Специалистов по эксплуатации такого оборудования очень мало, и их не готовят, это большая проблема", – подчеркнул генеральный директор некоммерческого партнерства "Национальное агентство по энергосбережению и возобновляемым источникам энергии" Николай Сафронов.

Еще один фактор, непосредственно влияющий на популярность энергоэффективных зданий, – экономическое стимулирование их строительства и эксплуатации. Стоит отметить, что налоговым законодательством предусмотрена специальная налоговая льгота: организации освобождаются от уплаты налогов на вновь вводимые объекты, включенные в перечень объектов высокой энергоэффективности либо имеющие высокий класс энергетической эффективности, если определение классов в отношении таких объектов предусмотрено законодательством, – на три года с момента их постановки на учет (п. 21 ст. 381 НК РФ). Обязательное установление класса энергетической эффективности предусмотрено для МКД: новых, реконструированных или прошедших капитальный ремонт, вводимых в эксплуатацию и подлежащих государственному строительному надзору, в отношении же иных зданий, строений и сооружений он может быть определен по решению застройщика или собственника (п. 3 Требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов). Тем не менее отсутствие прямого указания на такую возможность в Федеральном законе от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон об энергосбережении) – в ст. 12 данного закона говорится только о классах энергетической эффективности МКД – стало препятствием для применения налоговой льготы к иным, помимо жилых домов, зданиям. В прошлом году Верховный Суд Российской Федерации согласился с выводом налогового органа о невозможности освобождения от налога владельца торгово-административного комплекса, поскольку законодательством не установлены правила определения классов энергетической эффективности нежилых зданий. После вынесения данного решения (определение ВС РФ от 17 апреля 2018 г. № 305-КГ18-501) налоговое ведомство опубликовало соответствующее сообщение для налогоплательщиков (информация ФНС России от 10 мая 2018 г.). Нельзя не обратить внимание на то, что годом ранее – в 2017 году – служба обозначала условия применения такой льготы как для МКД, так и для административно-деловых и торговых объектов недвижимости, одно из которых – наличие энергетического паспорта вновь вводимого объекта, подтверждающего высокий класс энергоэффективности (соответствующая новость была опубликована на официальном сайте ФНС России 5 июня 2017 года (nalog.ru/rn77/news/tax_doc_news/6777144/)). Представители отрасли подчеркивают, что некоторые компании действительно были освобождены от налогов на основании соответствующей нормы, в том числе в судебном порядке. Теперь же, надо полагать, и налоговые органы, и суды руководствуются решением ВС РФ о невозможности применения данной льготы в отношении административных, торговых и иных, не являющихся МКД, зданий.

Тем не менее вопрос о прямом указании в законе об энергосбережении возможности определения класса энергетической эффективности для не являющихся жилыми домами зданий стоит – по словам Николая Сафронова, соответствующий законопроект уже подготовлен.

Другие характеристики зеленых зданий

Высокая энергоэффективность, которая, помимо применения энергоэффективных технологий, обеспечивается также архитектурными и планировочными решениями, направленными, к примеру, на максимальное использование естественного освещения, – крайне важный, но далеко не единственный показатель экологичности здания. Для зеленого офиса, например, характерно введение раздельного сбора отходов – причем доступ к пунктам сбора может быть открыт не только для сотрудников, но и для жителей соответствующего района, озеленение территории и создание рекреационных зон, оборудование парковок и для автомобильного, и для альтернативных видов транспорта, использование при строительстве здания и создании инфраструктуры продуктов переработки вторсырья и т. д.

Поскольку, как уже отмечалось выше, единого стандарта зеленого строительства в России пока нет, заинтересованные в создании экологичной недвижимости девелоперы используют применяемые в мировой практике методы оценки экологической эффективности зданий, в том числе системы сертификации BREEAM и LEED.

Так, например, более половины принадлежащих компании О1 Properties офисных помещений в Москве (свыше 381 тыс. кв. м) сертифицированы по стандартам BREEAM.

В то же время, несмотря на определенные преимущества зеленого строительства и для самих собственников зданий, в частности – сокращение расходов на эксплуатацию на 10-30%, в том числе за счет экономии энергии, повышение вероятности привлечения иностранных инвесторов, назвать его экономически выгодным пока нельзя. Стоимость строительства увеличивается на 5-10%, ставки на аренду помещений не зависят от экологичности зданий, зато кадастровая стоимость современных зеленых офисов выше, а значит, выше налоги, подчеркивают представители профессионального сообщества. Это приводит к тому, что девелоперы отказываются от таких проектов – например, первое в России офисное здание, получившее на этапе проектирования высшую оценку по BREEAM – уровень Outstanding, не строится, поскольку, как сообщил Павел Барбашёв, подсчеты, основанные на текущих арендных ставках и прогнозируемой кадастровой стоимости, показывают, что проект будет, скорее всего, убыточным.

***

Как видно, зеленое строительство могло бы поспособствовать решению многих задач экологической повестки: сокращению объемов потребления ресурсов, созданию инфраструктуры для раздельного сбора отходов, озеленению городских территорий, – но без введения экономических стимулов для организаций, возводящих экологичные здания, массовым оно не станет. В качестве мер поддержки, по мнению экспертов, можно было бы предусмотреть льготную стоимость аренды земельных участков с целью строительства таких зданий, пониженные тарифы на подключение к энергетическим сетям на этапе строительства, льготу по налогу на имущество.