(1).jpg)
Особенности законодательного обеспечения процессов развития жилищно-коммунального хозяйства и предоставления жилищных и коммунальных услуг населению
Предлагаем ознакомиться с видеозаписью интернет-интервью.
29 октября 2013 года в 11.00 в ИА "ГАРАНТ" состоялось интернет-интервью с Председателем Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы ФС РФ Хованской Галиной Петровной.
Тема интернет-интервью: "Особенности законодательного обеспечения процессов развития жилищно-коммунального хозяйства и предоставления жилищных и коммунальных услуг населению".
Ведущая интернет-конференции – Наталия Карпунина (ИА "ГАРАНТ").
Хованская Г.П.: Всем добрый день!
Позвольте напомнить, что наше сегодняшнее интервью транслируется в онлайн-режиме на правовом портале www.garant.ru.
Галина Петровна, нам пришло достаточно много различных по проблематике вопросов. И с вашего позволения приступим к ним, я задам первый вопрос. Галина Петровна, расскажите, пожалуйста, что принципиально нового появилось в последнее время по созданию системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов?
Хованская Г.П.: Действительно, серьезные изменения произошли в Жилищном кодексе, этому посвящен целый раздел. Честно говоря, я бы предпочла видеть отдельный закон о создании системы финансирования капитального ремонта. Но, к сожалению, на момент принятия этих поправок ко мне не прислушались, и сейчас там подробности, иногда непонятны гражданину, который берет в руки Жилищный кодекс, тем не менее, ему надо знать основные моменты, потому что со следующего года будет вводиться система финансирования капитального ремонта. До конца года должен быть принят закон в каждом субъекте федерации, и в основном стрелка переводится как раз на законодателей субъектов федерации. Т.е. базовые моменты – в Жилищном кодексе, а остальные подробности, в том числе, определение минимального обязательного взноса на капитальный ремонт – это ответственность законодателей субъектов федерации. После того, как будут приняты эти законы, в субъектах федерации должны быть сформированы и приняты программы проведения капитального ремонта. И далее должны быть определены перечни домов, подлежащих капитальному ремонту. Но это практически весь жилищный фонд многоквартирных домов. История этого вопроса очень сложная, и для меня в том числе. Если бы не помощь первых лиц государства, им пришлось вмешиваться в эту проблему, сейчас бы был единственный сценарий "общего котла". Что это означает? Что все мы платим обязательные взносы в этот "общий котел", а им управляет назначенный властями региональный оператор, в каждом субъекте федерации – свой. Все мы, будучи обременены юридическими знаниями, понимаем, что норма Гражданского кодекса говорит о том, что собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого. В данном случае предполагается, что первый вариант – деньги собираем мы, а распоряжается ими региональный оператор и сам определяет какой дом ремонтировать. Т.е. вы отдали деньги – и спите спокойно, как говорят в известном рекламном ролике. Когда ремонтировать ваш дом, кто будет подрядчиком вашего дома – все это будет определять назначенный чиновник, которого еще надо и содержать, потому что ему нужен аппарат, ему нужна техника, ему нужно помещение и хорошая зарплата, т.е. это серьезные накладные расходы. Это нагрузка на бюджет, а бюджет – это та структура, которую формируем мы сами своими налогами, сборами. Так вот, все мы были бы в "общем котле", если бы не случайность. Случай мне помог: к нам приходил Дмитрий Анатольевич Медведев перед утверждением его на должность премьер-министра. И мне предложили задать ему этот вопрос: как он смотрит на такую схему "общего котла". Он был несколько даже удивлен, я так поняла, что он вообще был не в курсе дела, и он сказал, что если это действительно так, то документ требует радикальной переработки. О чем шла речь? Речь шла о том, что в любом европейском государстве в Западной Европе, возьмите любое государство, как строятся отношения? Вы собираете деньги на свой дом и ремонтируете свой дом. И никому не приходит в голову отдать куда-то деньги, которыми потом будет кто-то распоряжаться. И кстати, еще момент инфляции присутствует, хотя меня сторонники "общего котла" убеждают, что деньги будут все до конца года истрачены. Если вспомнить о тех, кто только что отремонтировал свой дом или въехал в новый дом – с их стороны идут протесты, а это как раз самые надежные плательщики в этот "общий котел". Но ситуация дальше развивалась очень сложно, переделали проект, действительно, теперь две равноправные схемы финансирования. Первая – это "общий котел" с региональным оператором. Вторая – "я ремонтирую свой дом", условно ее назовем так. Т.е. вы открываете специальный счет только на свой дом, только на работы по капитальному характеру, так что украсть эти деньги будет практически невозможно, потому что даже банкам, несмотря на их недовольство, вменена обязанность следить за целевыми расходами этих средств. Но, тем не менее, лоббисты "общего котла" очень сильны, и продолжается лоббирование этой первой схемы. И еще, ведь есть старые обязательства по капитальному ремонту, это не весь жилищный фонд, это старый жилищный фонд, где по 30-40 лет не было ремонта. Т.е. действует норма закона "О приватизации", статья 16-я, с моей легкой руки уже многие граждане РФ с ней ознакомились, о том, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт. Когда я говорила об этом в момент принятия Жилищного кодекса, это воспринималось так: подумаешь, депутат что-то сказал. Но когда я обратилась в Верховный суд, была реакция Верховного суда о том, что абсолютно четко должны быть выполнены старые обязательства. Но мы не впадаем в популизм, мы говорим о том, что потом вся нагрузка ляжет на собственника. Значит, если ты не можешь тянуть это бремя, а оно возрастает постоянно, потому что скоро и налог будет вводиться, исходя из кадастровой стоимости, а не с остаточной. Более того, понятно, что там возникают ситуации с льготами. Сейчас ни один пенсионер не интересуется: какой там налог, потому что они освобождены. Это самая массовая категория льготников. Короче, нагрузка действительно возрастает. И сейчас гражданин пока имеет право вернуться в статус социального нанимателя. Если он приватизировал квартиру, понял, что нагрузка слишком тяжела, и некому помочь, то он может вернуться в статус социального нанимателя. И тогда ответственность ложится на собственника, на муниципальную власть, либо на власть субъекта федерации, если мы говорим о Москве и Санкт-Петербурге. Жестко совершенно определены, т.е. закрытый перечень, лица, которые могут специальный счет открыть. Если в доме есть ТСЖ – такая возможность есть, если в доме ЖСК – такая возможность есть. И третий, кто может открыть счет на ваш дом – это региональный оператор, но с некоторыми последствиями для вас, но, тем не менее, он на ваш дом открывает счет. Но в этом перечне закрытом нет управляющей организации, а у нас 80% жилищного фонда в ведении управляющих организаций. Именно они осуществляют функции управления общим имуществом дома. Я сейчас внесла законодательную инициативу о том, что нужно включить управляющие организации, и нечего бояться, что там жулики. Вот этот вот период, когда было откровенное жульничество, вывод денег, ушел. Сейчас в основном управляющие организации страдают по многим причинам, и об этом я скажу, если вопросы дальше будут на эту тему. Создавать искусственно ТСЖ? У нас уже насоздавали фальшивых ТСЖ, стремясь выполнить требования условия выделения денег из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Об этом, я думаю, поговорим, наверняка вопросы по Фонду будут. Фальшивый ТСЖ – это, кстати, еще плохой заемщик. Для меня оптимальной представляется схема такая капитального ремонта: мы накапливаем какую-то сумму, как делают сейчас многие жилищно-строительные кооперативы, и потом берут кредит. И не делают комплексные, глобальные ремонты, а по мере возникновения проблемы. Надо лифт поменять, а это уже очень затратная операция, относящаяся к капитальному ремонту – меняют лифт, трубы потекли – меняют трубы, крыша – значит, меняют крышу, фундамент – укрепляют фундамент и т.д. Это понятно. Вот это оптимальная схема. И вот эта схема сейчас в Ростовской области работает. С региональным банком заключают договор. Они играют только с кооперативами, потому что там 100% собственники, там нет муниципальной доли, об этом мы сейчас тоже поговорим. И они дают кредит на льготных условиях, потому что у них заключен договор с банком международным, поэтому такие условия, которые не один пока российский банк нам предоставить не может, 14% или 7-8,5% – это же тоже разница. И там пошел этот процесс ремонта, и они демонстрируют очень хорошие результаты. Возвращаясь к схеме "общего котла", я просто хочу, чтобы граждане четко представляли, что это такое. Деньги отдали, а дальше возникает тема: старые обязательства кто должен выполнять? Бывший наймодатель. Им, кстати, бывает и федеральная власть. Министерство обороны очень много городков военных передает без соответствующего финансирования капитального ремонта. Передает в ужасном состоянии. Это может быть субъект федерации, гораздо в меньшей степени, муниципальная власть, потому что на момент принятия Конституции, у нас муниципальной власти не существовало, и 131-го закона не существовало о местном самоуправлении. Так вот обязательство №1 – весьма сомнительно будет ли оно выполнено. Предположим. Обязательство №2 – это та муниципальная доля, которая остается где-то на уровне 20% в многоквартирных домах, это 100%-ная ответственность муниципалитетов, нищих муниципалитетов. Это вторая проблема. И третья проблема – запись в Жилищном кодексе о возможности софинансирования, это как раз то, что подается как привлекательный момент, что государство вас не бросит, муниципалитет вас не бросит – и будет софинансировать. Но формулировка, которая не должна присутствовать ни в одном законе, может быть софинансирование, если это предусмотрено в бюджете субъекта федерации. Я хочу напомнить, что у нас подавляющее большинство субъектов федерации дотационные. Значит, эти три финансовые составляющие, они наводят на мысль: кто же будет выполнять обязательства, все три или какое-то из них, если какая-то из этих сторон не выполнит свои обязательства? Ответ очень простой. Догадайтесь? Мы с вами. Т.е. помимо того, что это будет нагрузка на бюджет: создание системы "общего котла", вы абсолютно бесправны, потому что вы не можете проконтролировать ремонт. В Москве, на присоединенной территории ближе к Калужской области проконтролируете процесс капитального ремонта? Да вы даже другой район не поедете контролировать. Огромный мегаполис, плюс к тому же еще дополнительная нагрузка, потенциально я предсказываю, что она возникнет в первую очередь в дотационных регионах, сейчас не о Москве, и не о Санкт-Петербурге речь.
Так что, все прелести вы можете ощутить. Строго говоря, это попытка лоббистов, чиновников, которые вот эту схему "общего котла" продвигают, решить проблемы, экономя на расходах федерального бюджета, бюджета субъекта федерации, возлагая практически всю нагрузку на граждан. Теперь, какая еще подножка есть для тех, кто все-таки проявляет самостоятельность, хочет заботиться о своем доме, хочет собирать деньги только на свой дом. Решение нужно принять за два месяца, это написано в Жилищном кодексе. За два месяца! Т.е. надо провести собрание в очной форме, потом если не было кворума, в заочной форме. Иногда нужно повторное провести собрание, открыть специальный счет. А у банка есть свой период, когда они требуют определенных дней для того, чтобы всю эту процедуру пройти. Вот скажите, пожалуйста, за два месяца это реально, особенно, если это попадет на какие-нибудь каникулы зимние, или летние? Это абсолютно нереально. Т.е. сейчас уже теребят граждане и спрашивают: а не надо ли нам сейчас уже проводить общее собрание. Но правила игры еще не определены, законы приняты еще не во всех субъектах федерации, хотя процесс сейчас идет. Но еще не приняты законы в окончательном варианте, т.е. первое чтение прошло, а нет второго. Короче, меня очень беспокоит эта ситуация. А когда до вас дойдет речь о капитальном ремонте, наконец, придет час, когда вам надо ремонтировать, жилищная инспекция скажет: надо. Кстати, при отсутствии методических рекомендаций о необходимости проведения капитального ремонта, а эти методические рекомендации должно выпустить Правительство. Но мне обещали, что это в ближайшее время будет. Но как в отсутствие этих методических рекомендаций этим делом заниматься? По-старинке, вприглядку. Посмотрим: вроде бы нужен ремонт. Это очень некорректный момент. И хочу вам сказать, что если вы не примете вовремя решение, дошла до вас очередь – надо принимать решение, то вы тоже окажетесь в "общем котле". Выползти из него вы сможете только через два года. Два месяца и два года – это очень большая разница, если вы все-таки потом сообразили, что это вам не выгодно. Теперь задают вопрос: имеет ли право на существование вот эта вот система "общего котла"? Я считаю, что она противоречит Гражданскому кодексу, Конституции, праву собственника распоряжаться своей собственностью. Она для кого имеет право на существование? Для штрафников, для тех, кто ничего не хочет. Но если в этом "общем котле" будут только те, кто ничего не хочет (они, как правило, и не платят) то вот эта схема она финансово становится очень сомнительной. Ведь хотят за счет кого? За счет добросовестных собственников набрать деньги в "общий котел", за тех, кто только вчера въехал в дом, или вчера отремонтировал, и 25 лет он будет платить. Оговорка, правда, есть. Медведев в принципе предлагал некие каникулы для тех, кто только отремонтировал дом или въехал в новый дом. Но эта норма не прошла, несмотря на предложение Дмитрия Анатольевича. Некий компромисс: набрать определенную сумму и на этом остановиться. Все-таки какой-то задел должен быть на вашем счете, только потом вы можете принимать решение о том, что дальше вы деньги эти не собираете. Это, может быть, и разумно, потому что мало ли что. Вот рядом стройка началась, подкопали, фундамент поплыл, трещина – дом остро требует ремонта. И еще одна неприятность: вот я вам рассказала о ростовском опыте, положительном опыте, а региональные банки не будут участвовать в этой схеме. Потому что в Жилищном кодексе поставили совершенно, с моей точки зрения, неразумный, ничем необоснованный ограничитель – 20 миллиардов в уставном капитале банка. И я вам скажу, что у нас больше 900 банков в России, имеющих лицензии. А из них только 30 с небольшим могут в эту систему финансирования включаться и открывать счета. Это нарушение антимонопольного законодательства, потому что надежность банка определяется не только уставным капиталом. У нас некоторые региональные банки гораздо более устойчивые, чем колоссы на глиняных ногах, которые в кризис потребовали огромных средств из бюджета для того, чтобы выстоять. Огромных! Мне даже страшно эти цифры называть. Так что, видите, очень сложный вопрос, очень тяжелый. Что я сейчас делаю? Я, во-первых, пытаюсь продлить срок принятия решения, если вы решаетесь ремонтировать только свой дом и не играете в схему "общего котла". Я предлагаю для тех, кто уже принял законы и подготовился, и программу принимает – идите вперед, флаг в руки, пожалуйста, никаких препятствий к этому нет. Но для тех, кто хочет обосновано, нормально, без спешки, без суеты принять законодательство, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где перечни домов – представляете, это города-мегаполисы, сколько там многоквартирных домов требуют времени для того, чтобы составить эти перечни. Зачем вообще эти перечни на 30 лет вперед, 25? Что будет через 25 лет, мы просто не знаем. Мы не знаем, что будет через 25 лет. И, тем не менее, вот эти вот дефекты, мне кажется, надо убрать, нужно разрешить управляющим организациям открывать счета. Тогда схема "я ремонтирую свой дом" будет возможна по большей части домов многоквартирных. Ввести региональные банки, которые проявили себя надежными. И сейчас мы обсуждали с Эльвирой Набиуллиной о том, как решить эту проблему. И родилось предложение по страхованию этих накоплений, которые собирают на специальном счете жители. Мне кажется, что это был бы разумный вариант, если бы он сработал. Но есть оппоненты в лице руководителя Фонда содействие реформированию ЖКХ, господина Цыцина, категорического противника и сторонника "общего котла", который сказал на конференции в Калининграде, что вообще три банка надо оставить...
Хованская Г.П.: Многие, наверное, слышали уже о том, что жизнь Фонда продлена до 2017 года. Они будут работать, но акценты изменились. Если раньше львиная доля финансирования шла на капитальный ремонт, то сейчас акцент переместился, и идет переселение граждан. Деньги выделяются на переселение граждан и на снос аварийного жилищного фонда. Надо решать эту проблему? Безусловно, надо. Но мы считаем и обращались к правительству от Думы, что нужно в обязательном порядке сохранить софинансирование на капитальный ремонт, по крайней мере, для дотационных регионов. Потому что у них после принятия закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" это был единственный источник финансирования. Ведь отказались от схемы прямого финансирования по бюджетам субъектов федерации, создали Фонд. Это, кстати, тоже очень дорогостоящая структура, но другого источника у нас нет сейчас для финансирования капитального ремонта. Была очень серьезная борьба за то, чтобы все-таки оставить софинансирование на капитальный ремонт потому, что все мы прекрасно понимаем, если сегодня мы дом не отремонтируем, то через два года он будет аварийным, если он на грани. А эта операция гораздо более дорогостоящая. По крайней мере, на 30-40% цена вопроса вырастает, если нужно заниматься переселением граждан. И сейчас мы занимаемся вот этой проблемой: совершенствование Жилищного кодекса в части переселения и собственников, и нанимателей жилых помещений. Я хочу участникам сегодняшней конференции сказать, что есть решение Верховного суда: если человек, гражданин, даже являясь собственником, но относится к категории малоимущих, то переселять по нормам предоставления. Не метр на метр, как сейчас происходит, и не из коммуналки в коммуналку, как сейчас тоже происходит, а иногда даже ухитряются из отдельной однокомнатной квартиры переселить в коммуналку, потому что по метрам вроде все проходит, у меня был такой пример. Но это категорически запрещено Верховным судом. Т.е. тоже число комнат, те же условия, а если это человек малоимущий и у него единственное жилье, то переселение по нормам предоставления. Вот такие судебные дела уже есть, выиграли несколько таких дел, и такая судебная практика имеет место быть. Об этом надо помнить. Очень много жалоб по переселению. Понятие "разные семьи" отсутствует и в Жилищном кодексе, и в законодательстве города Москвы. Я в свое время его вводила. Нет, его сейчас взяли и в 2006 году изъяли, как будто у нас люди не женятся, не появляются дети. К сожалению, расторгаются браки, уходят в мир иной. Есть и положительные, и отрицательные моменты, у нас возникают разные семьи в отдельной квартире. Заключить отдельные договоры, открыть отдельный счет нельзя по Жилищному кодексу. Это неправильно, потому что те, кто до 2005 года получил этот договор, вселился в квартиру, должны они иметь такое право, если планировка квартиры позволяет. Но вернемся к Фонду. Мы проводили только что конференцию в Калининграде совместно с Комитетом по жилищной политике и ЖКХ, совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ. В принципе, они делают большую работу по методическому регулированию всех этих процессов, готовят методички, так что мы с ними работаем, я вхожу в Наблюдательный совет. Но о грустном не будем говорить, сколько нам это стоит вся эта структура.
Хованская Г.П.: Вы знаете, это была очень серьезная проблема. И даже активные противники обязательного членства в саморегулируемых организациях, управляющих организациях, ЖСК и ТСЖ, которые вообще являются некоммерческими организациями, и не о них закон "О саморегулируемых организациях". Он о предпринимателях, о бизнесе, которые объединяются для того, чтобы контролироват качество предоставляемых услуг, и в добровольном порядке. У нас управляющие организации объединялись уже в саморегулируемую организацию. Я – сторонница этого процесса в добровольном порядке, абсолютная сторонница. Потому что, как правило, эти граждане хотят совершенствоваться, хотят держать руку на пульсе, знать законодательство, грамотно предоставлять качественные услуги. Но когда начинается обязаловка в этом вопросе, это приводит к очень негативным последствиям. Мы стояли на пороге, потому что этот документ принят был в первом чтение, и, честно говоря, даже мои союзники и противники обязательного саморегулирования уже махнули рукой и сказали: "Ну, наверное, ничего не удастся. Наверное, всех загонят в эти СРО, в том числе ЖСК и ТСЖ". Я вам хочу сказать, что разговор о том, что это будет бесплатно для граждан, это пустые разговоры, потому что управляющая организация, ТСЖ и ЖСК имеют только те деньги, которые мы с вами, собственники им платим на содержание и ремонт дома. Более того, дальше предполагалось еще обязательное членство в федеральной ассоциации, в российской, а это тоже стоило денег. Вот кормушка №1 и кормушка №2, которые предлагалось нам содержать. И в итоге, когда оценили, как это все скажется на наших платежах, к сожалению, пришлось обращаться и к первому лицу, и ко второму лицу, и ко всем лицам, которые могут повлиять на решение этого вопроса. Да, у меня были союзники, много союзников было, которые понимали, что этого делать нельзя ни в коем случае. Причем, для того, чтобы вступить в эту ассоциацию нужно иметь еще и обязательную страховку. При одном из обсуждений в Комитете я это сказала. Тогда, как сказал наш зампремьера, либо обязательное членство в СРО, либо лицензирование. Я сказала, что из двух зол, подчеркиваю, зол, надо выбирать наименьшее. Но лицензирование – это тоже зло. Мы это уже проходили, а в сфере управления его не было, в отличие от строительной отрасли. И кстати, там тоже не все в порядке с саморегулированием, потому что заморожены огромные деньги в этом компенсационном фонде. Повторяю, что нужно для того, чтобы быть членом СРО: нужно вступительный взнос внести, нужно в компенсационный фонд деньги внести, нужно застраховаться, нужно деньги заплатить наверх, в федеральную структуру. А в лицензировании – мы это уже проходили, как эти лицензии покупались, а после этого никто уже не заботился о том, как вы там работаете, никто вас не проверял. И хочу сказать, что и в той, и в другой схеме для того, чтобы получить лицензию тоже надо обязательно застраховаться. Что я предложила? В моем портфеле лежит сейчас бумага, которую я направила зампремьеру профильному. Я говорю: давайте эти шапочки уберем обе, и обязательное саморегулирование и лицензирование, останется что? Обязательное страхование, тоже надо будет заплатить, но это будет минимальная, цивилизованная форма ответственности перед гражданами управляющих организаций – вот о чем я сейчас говорю. Поэтому я естественно категорический противник обязаловки, обязательного членства. Кто в этом заинтересован? Администрация, которая создает при себе любимое СРО и на этом все это саморегулирование заканчивается. Потому что они становятся придатком органа местного самоуправления. Все. А идея была в том, чтобы они объединились в вот такой вот кулачок, потому что малый бизнес раздавить одному по одиночке ничего не стоит. Так что вот такая ситуация, я буду предлагать, и всем, кто меня сейчас слышит, предлагаю из трех вариантов, всегда есть третье решение, как говорят. Вот я предлагаю третье решение: убрать все накладные расходы, требующиеся для обязательного членства в СРО, убрать накладные расходы, которые требуются для того, чтобы получить лицензию, и остановиться только на страховании гражданской ответственности. Нанес ущерб управляющий, или управляющая организация – компенсировать будет страховая компания. Вот сейчас у нас будет цикл переговоров со страховщиками, и я думаю, что эта схема, которая работает во всем мире нормально, должна работать и у нас. Вот мой ответ.
Хованская Г.П.: Вопрос – очень тяжелый. Практически мы начали на него отвечать. Финансирование капитального ремонта, СРО – вот эти вот блоки, которые удалось затормозить, обязательное членство в СРО. Пока еще проект этот висит, так что опасность сохраняется. Люди будьте бдительны! Это в процессе обсуждения. Я хочу, действительно, страхование ответственности управляющих организаций, как существенное условие договора управления ввести. Это обязательно нужно делать. Дырок очень много, дефектов очень много. По двум блокам я уже практически рассказала об этом. Есть огромное белое пятно: после принятия Жилищного кодекса, у нас граждане с уровнем дохода, который чуть превышает установленный муниципалитетом, оказались между двух стульев. Они оказались вне помощи государства, вне правового регулирования, потому что их не принимают на социальное жилье, они не малоимущие, у них на 1000 рублей больше, чем установленный порог. Но на рынок они тоже не могут идти. Наверняка, такие вопросы будут у нас сегодня. Что делать этому, так называемому, среднему классу в российском варианте, не европейском? Они же квартиру снять не могут по рыночным ценам, а если снимают, то уходит весь бюджет семьи. Я говорю в первую очередь еще и о молодых семьях, которые хотят жить самостоятельно, они эту квартиру снимают за безумные деньги, особенно в городах, в центрах региональных. Очень высокие цены на наем этого жилья А в молодости хочется еще куда-то сходить, в кино, в театр, на какие-то спортивные соревнования. В общем, как-то жизнь не ограничивается только квартирой. Но квартира – это первое условие нормального существования семьи, самостоятельного существования молодой семьи. Поэтому мы предлагаем сейчас и вводим новый институт для нашего законодательства, но очень привычный для западной Европы. Это институт некоммерческого найма жилья. Что это такое? Как вы понимаете, социальное жилье, там плата за наем чисто символическая. Социальное жилье – это практически ответственность по капитальному ремонту бюджета муниципального, бюджета субъекта федерации. Там люди, которые имеют право на получение адресной помощи, субсидии, т.е. малоимущие действительно. Сейчас у нас в социальном этом фонде разные люди есть: и малоимущие, и не очень. Но те, которые не очень, они, как правило, приватизируют квартиры свои и становятся собственниками. Так вот в некоммерческом жилье плата за наем будет существенно выше, чем в социальном, символическая плата. Она должна полностью за достаточно длительный период, где-то мы рассчитываем 20-25 лет, компенсировать расходы на создание фонда наемного дома, как мы его называем сейчас. Но цена вопроса должна быть ниже, чем рыночная стоимость. Причем, если по таким городам, как Москва, Санкт-Петербург, дорогие города в смысле платы за наем на рынке жилья, я думаю, что коэффициент будет в два, а то и в три раза дешевле. То в Иваново, во Владимире, в Твери это может быть процентов 70 от рыночной стоимости, т.е. там достаточно дешевый рынок, на котором вы можете снять квартиру у частного лица, у частного собственника, уходящего, как правило, от уплаты налогов. Потому что у нас все это делается не в белой области, а в серой, а зачастую в черной, как правило, в черной, даже я бы сказала. Т.е. у нас уходят в белую зону только владельцы больших квартир, уезжающих за границу, они заключают уже официальные договора и платят налоги в установленном порядке. Так что тем и отличается этот фонд: он имеет признаки и социального жилья, и коммерческого жилья. В социальном жилье договор у нас бессрочный до сих пор. Здесь договор заключается на срок до 10 лет, но краткосрочного найма нет. Социальное жилье до сих пор можно будет еще в течение двух лет приватизировать, здесь о приватизации речи нет. Это будет постоянный ресурс для муниципалитета, для решения жилищной проблемы людей с невысоким уровнем дохода: тут и молодые семьи, тут и учителя, и врачи, и муниципальные чиновники, которые не берут взятки. Я утверждаю, что не все у нас жулики, у нас очень много порядочных людей в стране. Просто о жуликах очень много говорят, поэтому впечатление, что у нас тут просто кругом жулики. Ничего подобного! У нас нормальные, порядочные люди, это 90% населения. Просто их иногда заставляют в эти игры играть, иногда просто сочувствуешь человеку: или ты работаешь, или ты уходишь. Вот для такой категории это спасение. Понимаете, к сожалению, я это поняла в 2005 году, и внесла первую законодательную инициативу по некоммерческому жилью, конечно, в усеченном объеме, это были только поправки в Жилищный кодекс, только касавшиеся договора. Я поняла, что это нужно делать, но тогда меня не поняли, сказали, что это несвоевременно, что надо посмотреть, как будет работать Жилищный кодекс. Но он сработал. И у нас уже в регионах начали создавать, в отсутствии законодательной базы придумали бездоходные дома в коммерческом жилищном фонде. Коммерческий жилищный фонд он для чего предназначен? Для извлечении прибыли – это норма Гражданского кодекса. Главная цель любой коммерческой структуры – извлечение прибыли, но если это совпадает с государственными интересами, возникает частно-государственное партнерство. Сейчас закон об этом еще не принят, но я надеюсь, что он когда-то будет принят. И он нам, кстати, нужен очень для реализации некоммерческого жилья, для создания этого фонда. Признаки срочности есть и в коммерческом найме и здесь, похоже. Но правила игры будет устанавливать муниципалитет, потому что здесь мы не предполагаем, что возникнет очередь, т.е. она безусловно возникнет, даже разговора нет. Молодые семьи 8 лет меня уже спрашивают: ну когда уже будет некоммерческое жилье? Когда же мы сможем на нормальных условиях, на приемлемых для нас, снять квартиру у государства, либо у муниципалитета, либо у некоммерческой организации, которой будет доверена эта функция. Сейчас будем все делать для того, чтобы это прошло. Первое чтение прошло у документа, сейчас он дорабатывается очень серьезно, там много замечаний и вопросов. У нас было 7 рабочих групп по два часа, за это время мы, конечно, его очень серьезно доработали. И сейчас поставлена задача. Собственно некоммерческий наем вошел в 600-й Указ Президента. И поставлена задача до конца года, если будут вопросы по срокам, принять вот этот раздел в Жилищном кодексе, эти изменения в Жилищный кодекс. Более того, вы прекрасно понимаете для того, чтобы этот Фонд был построен, чтобы этот наемный дом возник, требуются заинтересованные застройщики. Чем мы можем заинтересовать? Нищий муниципалитет, у него только единственный ресурс – земля. Но это уже очень хороший ресурс: бесплатное выделение земельного участка. Вот даже если только один этот будет источник, уже приемлемая цена. Есть расчеты по проценту граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, нуждаемость здесь сохраняется. Вот любому – пришел с улицы – и захотел снять, мы не можем сейчас пойти на это. Хотя в перспективе, конечно, возможно, что так и будет когда-то, лет через 20 в нашей стране. Вообще я считаю, что этот вид фонда должен стать основным по мере того, как благосостояние наших граждан будет расти, и процент малоимущих будет уменьшаться. Нуждаемость, это условие здесь сохраняется, и это тоже объединяет с социальным жильем. На рынке вас не спрашивают: нуждаетесь вы или нет. Вы платите деньги и получаете квартиру. Но естественно, вводятся определенные ограничения. Какая помощь? Земельный участок бесплатно – раз. Второе – боремся с Минфином, очень активно боремся за то, чтобы ввести налоговые льготы, потому что интерес тут огромный у муниципалитетов, тоже решение проблемы даже служащих своих. Невозможно сейчас это сделать, не нарушив закон. Дальше – прямое субсидирование на федеральном уровне, на уровне субъекта федерации у муниципалитетов, как правило. Если это только не Одинцовский район, не Красногорск, богатые муниципалитеты. А если вот эти все три источника будут, то тогда плата за наем вообще падает очень прилично, и процент граждан, которые могут снять квартиру, уйдя из очереди. Вы понимаете, это еще и способ минимизировать вот эту безумную очередь, больше 20 лет. Ни один отец, ни одна мама не хочет, чтобы ее ребенок рос в жутких условиях, получив в сыром помещении астму, или какое-то кожное заболевание, экзему и еще всякие ужасы. Это выход из ситуации, если это будет достаточно быстро. Конечно, какой-то нужен срок для того, чтобы раскрутить эту систему. Но уже по факту начали строить эти бездоходные дома, или доходные дома для малоимущих, по-моему, в Белгороде такое было. Вот как это создать? Востребованность в этом виде жилищного фонда есть. Но сказать, что не нужно ничего делать, нужно просто сказать, что вот такая будет плата. А в каком фонде? В коммерческом? Тут извлечение прибыли главная цель. А здесь цель главная – не извлечение прибыли, а решение социальной проблемы важнейшей, обеспечение жильем. Потому что если нет крыши над головой, дальше уже о чем-то говорить не приходится. Нужно куда-то вечером придти, к родному очагу. Нас иногда ругают: вот, вы думали нормы социального жилья, социального жилищного фонда, или коммерческого. Я еще раз повторяю: есть признаки и того, и другого – это промежуточная ниша, которая не заполнена на сегодняшний день вот и все. Если будут еще вопросы, я готова отвечать, потому что тема очень интересная, она исключительно перспективная, с моей точки зрения.
Хованская Г.П.: К великому сожалению, даже деньги, которые выделяются на ипотечные льготные кредиты не выбираются, особенно, когда там уже есть дети, ну не могут они в эту игру играть. Потом мы слишком увлеклись собственностью, у нас 80% жилищного фонда в частной собственности. Мы даже обогнали Америку уже по проценту. Я уже не говорю про Германию, где там 46% именно предоставляется в наем. Неправильно называть арендой, аренда у нас по Гражданскому кодексу для юридических лиц. Наниматель у нас гражданин, он снимает жилье, нанимает. Так что нужно и с терминологией разобраться, даже в президентском указе написали: "арендное жилье". Не арендное, наемное жилье, наемные дома. Причем, преимущество этого дома еще, знаете, в чем будет заключаться? По сравнению с домами, которые сейчас у нас находятся в такой ситуации: социальный наниматель в этом доме, собственник приватизированной квартиры иногда нищий, иногда не очень и собственник, который купил квартиру на рынке. Как вы понимаете, конфликт интересов вам заранее обеспечен. Принять решение нормальное нельзя, потому что у них разные требования и обоснованные требования. Один хочет плиточку итальянскую, суперохрану, а другому достаточно, чтобы просто убирали нормально в подъезде, чтобы было чисто, чтобы мусор вывозился и т.д. Сейчас есть сторонники: давайте объявим в этом доме квартиру некоммерческую, здесь, здесь, разбросаем, будет та же самая ситуация – мы категорические противники. Здесь дом целиком сдается в некоммерческий наем, один правовой режим. И исключительный случай: если застройщик хочет преобразовать или продать ни одного договора тогда не должно быть действующего. Теперь были вопросы по тем, кто вдруг потеряет работу, его на улицу выкинут? Нет, но это исключительный случай, когда человек будет иметь право на субсидию. Конечно, она будет не на уровне 10%, и даже 22%, мы думаем, что как раз в этом случае надо до 30% поднять плату, чтобы 30% от дохода. Но бывают же несчастья, кормилец погиб, или потерял работу в силу инвалидности или болезни какой-то, но это исключительные случаи единичные, где действительно человеку надо помочь. Теперь вопрос: а если он наоборот, разбогател? Что будет? Вот до окончания срока, пока не истек срок договора, его никто не выкинет, но вот потом, прошло, предположим, 10 лет, он должен подтвердить свое право на это жилье. Если он богатый, он и подтверждать не будет, он раньше уедет в какой-то частный дом, в таун-хаус, будет жить хорошо, мы ему этого желаем. С этими вопросами мы очень долго мучились, очень долго решали все проблемы. Мне кажется, что получается нормальный вариант, только не надо растаскивать эти жилые помещения по разным домам. Это ошибка. Это предлагают люди, которые не знают, что такое эксплуатация дома. А ведь строим мы год-два, а эксплуатируем 25, 30, 40, 50 лет. Об этом надо думать обязательно.
Хованская Г.П.: На последний вопрос я ответила. Бороться можно. Есть разъяснения Верховного суда, посмотрите, пожалуйста, их. Если вы пользуетесь жилым помещением, даже если у вас нет на руках свидетельства о праве собственности, вы должны платить. Если вы потребляете эти услуги, вы должны платить. Если дом введен в эксплуатацию, он должен отапливаться, как минимум. Потому что иначе, особенно если это зимний период, понятно к чему это приведет. Но если вы не потребляете воду, если вы не включаете свет – только на общедомовые нужды.
Хованская Г.П.: Норма есть, есть разъяснения Верховного суда на тему. Вы выступаете в этом случае как пользователи, а не как собственники. Вот это надо понять четко. Если вы получаете какую-то услугу: в парикмахерской, в химчистке – вы за нее платите. Единственное, если вы не живете – вы воду не льете, счетчики поставьте. Речь идет только о содержании общедомового имущества, если вы там не живете. Но, как правило, люди вселяются с нетерпением, естественно, хочется поскорее переехать в нормальные жилищные условия, нормальную квартиру. А если потребляете, то платите за то, что потребляете внутри жилого помещения. А кто будет платить? Вы – собственники. Почему-то иногда считают себя собственником квартиры, но не собственником доли в праве на общее имущество. Собственник, весь дом у вас в собственности в общем имуществе и в долевом.
Хованская Г.П.: А вот это очень хороший вопрос, потому что для тех, кто до сих пор не знает, что существует 731-е постановление Правительства РФ "О стандартах раскрытия информации». И с момента введения в действие этого нормативного документа у вас есть право обратиться в прокуратуру, потому что даже не только управляющая организация, ТСЖ и ЖСК должны полностью раскрывать перед вами информацию. Причем, во всех документах, которые выпущены впоследствии еще Министерством регионального развития, четкий перечень этой информации есть. Понимаете, просто все должно быть известно. Это вызвало очень неприятную реакцию у управляющих организаций, и даже у ТСЖ. Вы знаете, что они ведь живут на наши деньги. Они про какую-то коммерческую тайну начали говорить? Но коммерческая тайна в данном случае это неприемлемо, потому что мы платим эти деньги, мы как потребители услуг должны все знать, на что идут наши деньги. Значит, еще раз повторю, 731-е постановление Правительства РФ. Не выполняют, не предоставляют, не размещают на сайте, установленном законом – будьте добры, на письменный ваш запрос, только письменный, потому что ваши слова, потом никак нельзя будет использовать, в том числе и в судебном порядке, и в прокуратуре. В прокуратуру прикладываете их ответ, или отсутствие ответа в течение определенного срока. Я сейчас проблемы не вижу, проблема только в том, что граждане не знают, что у них эти права есть, вот в чем проблема. А вообще мне надо как-то провести эту линию: начиная со школы надо людям объяснять основы жилищного законодательства, гражданского, семейного, чтобы ребята у нас выходили в жизнь подкованными, чтобы они могли сопротивляться. Сейчас поддержка в этом есть. Зачастую структуры, в том числе и власти этим пользуются, держа нас в неведении. А проинформирован, значит вооружен.
Хованская Г.П.: Капитальный ремонт, создание системы финансирования капитального ремонта, обязательное членство в саморегулируемых организациях – это тоже очень неприятная тема. Мне очень не понравилось, но, к сожалению, тогда еще не было нашего Комитета. А когда он был создан, уже было второе чтение. По детям-сиротам мне крайне не нравится, что сделали – лишили их внеочередного права на предоставление социального жилья. И практически их будут обеспечивать в специализированном фонде по договору найма. Я считаю, что к этой категории это очень жестокое отношение, потому что и специализированного фонда тоже нет. Вся проблема упирается в отсутствие финансирования.
